新加坡资金入局香港，传递了什么信号？

原创 刘博团队

日前，长实集团公告，公司拟以207.66亿港元的价格，将长实旗下香港半山西部超级豪宅21 BORRETT ROAD（波老道21号）项目售予新加坡公司华瑞资本。

这足够表明长实该项资产的优质性，也刷新了香港楼市记录，成为香港史上最大额住宅交易。

公告显示，本次波老道21号项目交易包括152个住宅单位、242个住宅停车位及31个电单车停车位。要知道半山作为香港传统的豪宅区域，业主不乏政商名流和显赫家族，打开名单不仅有澳门赌王家族、香港船王包玉刚家族以及诸多明星，和多位内地商界顶尖人士。IPG中国首席经济学家柏文喜曾分析，位于香港半山的豪宅项目向来是抵抗通胀和经济波动的优质资产。

人们留意到，本次交易的买主是新加坡华瑞资本。本次交易，透露了几个深层信号……

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信号一：全球资本看好香港

今年9月全球金融中心指数（GFCI）公布了“国际金融中心城市”的最新排名，新加坡排名首次超越香港。再加上中美战略博弈影响，有人看好新加坡，唱衰香港。因此，此刻新加坡资本入局香港，加之近期境外基金频频在香港特区购买不动产，彰显了世界对香港市场投资价值的关注，以实际行动对香港及中国前景投下信心一票。

香港为什么被关注、被重仓？

从世界政治、金融格局来讲，每个超大经济体，都必然会产生一个金融中心作为其面向全球资金的入口和出口。比如美国的纽约，英国的伦敦。目前中国经济总量比欧盟还要大，必然要有一个跟世界之间的“超级联系人”，香港无疑是首选。

上图是近日央行公布的，人民币国际化报告里的资料。可以看出，在人民币国际化方面，香港市场占有率高达48.6%。所以，香港是人民币最大的离岸中心，是中国与世界最合适的“超级联系人”。

一系列资料，也充分证明了香港在金融服务方面的巨大优势。2021年，香港交易所的市场总成交金额达到破纪录的5.2万亿美元；香港保险业的管理资产超过4.5万亿美元，位居亚洲第一、世界第二；过去13年，香港七次登上全球首次公开招股集资榜首；香港连续六年成为全球最具规模的亚洲国际债券发行中心。

而且，香港也积极向前，不断提升自己的城市价值。近日，国际金融领袖投资峰会如期在香港举行，这场峰会代表了世界金融体系对香港的信心。穿越现实天气与国际政治的双重“风雨”，全球约120家金融机构逾200位国际金融翘楚如期赴约。这意味着面对外界的打压和抹黑，香港国际金融中心地位依然屹立不倒，未来也将“风雨无阻”，拥有穿越周期、抗逆环境的价值韧性。

国际金融领袖投资峰会

因此，香港的楼市价值是值得长远看好的。现在还有一个罕见的利好，香港楼市对世界敞开了怀抱。香港特区政府最新发布的施政报告显示，向合资格外来人才退还在港置业额外的印花税，并在信贷条件上予以放松。

香港一放开，楼市明显回暖。10月24日资料显示，与按揭相关的香港银行间同业拆借利率(HIBOR)在一个月内连升9天，升6.04基点至3.01685%，是2008年10月28日后最高。有分析认为，11月香港上调最优惠利率机率较高。

香港以资金、政策吸引人才及企业来港工作和投资，未来将进一步增强发展动能，提高香港城市价值竞争力，巩固香港楼市价值的含金量。

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信号二：优质资产是房企的底气和血槽

就本次豪宅交易而论，长实预计将从出售事项中获得63亿港元收益，所得款项净额将用于公司一般营运资金。

公开资料显示，长实于2011年6月以116.5亿港元购入该地块，每呎楼面地价达26763港元，可建楼面面积约4.04万平方米，总价创下当年香港第二高价纪录。

来源：长实波老道21号公众号

但是优质资产的升值效应更加显著，长实在持有这一项目10年后才以现楼上市，产品设计亮点突出，项目背山面向维多利亚海，屹立于香港主水平基准高度约480呎之上，而且是半山区域唯一可售新盘，曾以4.59亿元价格成交一套面积约3,378平方呎的住宅，由此推算，该套房源单价达13.6万元/平方呎。

散售指数倍盈利再加上本次约208亿打包剩余资产，长实仅此一个项目就“赚麻了”！

其实，不止长实集团，香港多家老牌房企都把“优资产”作为重中之重，以 “高质量”、”优质品牌”收获楼市信心。从收入构成来看，它们在内地及香港的物业销售、物业投资在2022财年的表现均超越市场预期。

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信号三：房企穿越周期的金钥

香港一直是中国楼市的“引领者”。市场周期之下，我们更应该分析一下港资房企的经营“金钥”。

研究发现港资房企极力保持现金流充裕状态，还主动进行杠杆管理，回笼更多资金，以及着力于控制资本开支。稳现金流、持续优化资产负债结构的能力，为未来可持续发展筑厚财务安全边际。得益于高股息率，投资者亦有望从中得到积极反馈。据此前的财报资料显示，李嘉诚的长实集团在手现金净额高达139亿港元。

有人可能会问，长实不缺钱，李嘉诚为什么还要卖卖卖？

朋友们，资本逐利啊，不断回血是为了更好地抄底和战略布局！5月初，李嘉诚旗下和记黄埔曾与其他11家房企竞投广州白云区空港大道地块，时隔十年再次参与内地市场公开土地拍卖。港资房企们在长三角、珠三角核心城市核心地段展开收并购，实现快速取地、动工及入帐，高效运营，回笼资金。

李嘉诚“杀回”2022年广州土拍引报道

以长实集团为代表的老牌港资房企以香港+内地、住宅+商业的组合战略，可以有效削弱单一市场波动的影响，加之强大的品牌价值、管理专长等，使其拥有了更强的与“不确定性”共处的能力，从而取得不俗的业绩。

发现了吗？

香港地产界“百年老店”们财务稳健，长期低杠杆运营，擅长逆周期操作。能在此次地产市场波动中脱颖而出，业绩稳中向好的“少数派”企业，背后都拥有“稳经营、强现金、优资产”的三重逻辑支撑。