你敢买光明吗？7万泡沫有多大，未来能到多高？

幸福来的太突然，今天，淘哥股票涨停了。同时，淘哥的一篇文章《周末看了两天房，我被惊呆了！深圳人快醒醒》，阅读量10万+，也涨停了。这非常难得，要知道，楼市文章要出10万+是很困难的，尤其是淘哥按照惯例，在文章后半部分还介绍了一个项目，导致很多人会认为是软文。

淘哥高兴的是，在2020这个关键的时点，把很多关键的判断和逻辑，和粉丝朋友们分享了。大家翻看淘哥之前的文章就知道，这些年，淘哥对市场的判断基本全对。

讲个最新案例：

前不久，深实验光明分校的学区划分出来了。这两天，一位龙光玖龙台业主告诉淘哥，玖龙台一期挂牌已经超过7万，6.8万已经有成交。二期新房去年底卖的时候才5万，还没有二手，预计估值会比一期更高。

粗略一算，玖龙台几个月时间涨了接近40%。这位朋友问淘哥，光明为什么涨这么快，还能涨到多少？要不要见好就收，把玖龙台卖了。

确实，光明的房价已经到了5-7万的水平，（见《去年没买光明真后悔，二手挂牌已涨19%，普遍5-7万，最高破14万》），很多人无法理解，但是，在淘哥看来，一切都在预期中。

无论是龙光玖龙台、还是深圳实验学校光明分校、光明整体房价的走向，早在2019年6月份，淘哥就有专门的文章进行了详细预测。现在过了8个月再回头来看这篇文章，所有判断，全部正确。

如果去年你听了淘哥的话，买入光明，或许现在已经赚了几百万。

今天淘哥带大家再重温一下这篇文章，看完这篇文章，你就明白，到底该不该买光明，光明房价能涨到多高了？

1、下周6月24日，深圳要拍卖龙华、光明、宝安、坪山的5块土地，这是深圳土地市场这些年少有的盛事，最受益的是哪些楼盘？

2、除了前海、深圳湾这些最核心的区域，淘哥你最看好哪些片区？

3、自住兼投资，淘哥你建议刚需、刚改买哪里？

4、如果淘哥现在要买房投资，最想买的是哪一个？

......

对于上述问题，站在今天这个节点，淘哥给出的答案是：光明，龙光玖龙台。本周全新样板房将开放。

玖龙台是淘哥认为近期绝对不容错过的新盘。因为这个盘汇聚了一大批利好：城市发展趋势、优质学校、Shoppingmall商业、两条地铁、优秀户型、周边拍地、湖景公园、产业、光明高铁站、华侨城光明小镇、光明科学城、中山大学光明校区、周边旧改......等等。

这里面，有很多因素都被反复证明，是刺激房价上涨的重要条件。淘哥认为，预期5万多的价格，性价比非常高，淘哥都很想买。

你想要的，光明玖龙台都有。这不是淘哥给玖龙台写软文，在淘哥内部的VIP核心投资群里，也是同样表述的。

淘哥认为，光明是非常适合南山、宝安、龙华刚需置业，以及刚改换大房子的区域。未来前景也很广阔。

（强烈提醒：学校以政府公布为准）

NO.1｜光明暴击的机会：深圳实验九年一贯制学校

最关键的信息，淘哥开门见山来说，光明暴击的机会，在于深圳实验九年一贯制学校，已经宣布落址光明。

这个消息一出来，这所九年一贯制学校选址哪里成为坊间讨论的焦点，淘哥查询了很多资料，问了不少人，发现目前大家最期待的，就是选址深圳实验光明高中部，对面的九年一贯制学校地块。

深圳实验学校光明部

淘哥去现场踩盘，目前，光明区已经引入了深圳实验学校光明部，如上图，该校区是一座纯高中部。

深圳实验学校对面待建用地

不过，在深圳实验学校对面，有一片被围起来的地块，经询问现场工作人员得知，这里也将建一所九年一贯制学校，与实验学校连成片。但这所学校具体是不是深圳实验学校的中小学光明校区，有待政府公布。

如果万一如坊间传闻一般，这所学校真的是深圳实验的九年一贯制公立学校，那将对周边楼盘构成重大利好，那意味着这里有深圳实验12年的全程教育。

如上图，上面地块就位于区政府东侧，龙光玖龙台是目前距离最近的新盘。

不过值得注意的是，即使选址这里，未来这所学校应该是实行大学区制。

如上图，按照政府公告，深圳实验光明学校（应该就是这所九年一贯制学校）2019年9月到2020年9月，借用深圳实验学校光明部（高中）场地开展教学工作，2019年招收初一年级4各班160人，全寄宿制。

看到没有，最值得关注的是招生范围：光明区所有社区。这意味着是大学区制度。

不过淘哥有个疑问是，未来这所学校如果小学、初中都开学了，依然面对全光明区招生的话，人数超额了怎么办？难道采取考试的办法？且不说通过考试招生违反相关规定，即使真的考试，初中可以考试，小学怎么考试？难道靠幼儿园大班的小朋友数学、语文、英语？

所以淘哥觉得考试不靠谱，未来的大学区制度，大概率还是采用积分制度。如果积分的话，可能住得近的小区就有积分优势了。

参考龙华的大学区制，比如说，买房的比租房的高，近的小区分数高一些，户口在本区域的积分高一些，在本区域住得久的分数高一些......

如果参考龙华高级中学北校区的经验，随着未来学位越来越紧张，大学区制度下，可能需要各项指标积分都很高才能顺理就读，虽然离得远的小区也能积分，但最终就读机会很小。

所以，只要深圳实验这所九年一贯制学校真的选址这里，对龙华玖龙台等周边社区，就是重大利好。

甚至即使退一步说，未来积分不考虑距离学校远近，住在距离学校近一点的社区，终归更加方便。

淘哥为何如此重视深圳实验光明学校的选址，因为这可是房价的最大刺激因素！

以百花片区的国城花园为例，建于1998年的老旧小区“国城花园”房子没什么亮点，但是二手房单价却动辄十几万、二十多万。根据链家显示，一个一室一厅的40多平的房子单价22万多，总价近千万！

究其根本原因，是因为国城花园是实验小学和实验中学双名校学区房，由此可见深圳实验学校对房价的带动作用真是超乎想象。

但是，淘哥再次提醒大家，规划中的学校的最终选址，还是要以教育局公布为准，上述一切分析只代表淘哥的推测，不构成具体买房建议。

NO. 2｜短期看，光明是南山后花园

6月24日的深圳拍地，根据淘哥获得的消息，光明两块地的拍卖将非常激烈，将汇聚深圳乃至全国很多著名开发商，有多家龙头级房企都向淘哥私下表示：势在必得。

淘哥非常看好光明，对这次光明拍卖的两块地块，淘哥觉得未来如果政府不限价，房价能到6万，中期看，光明的核心区域房价到7-8万，可以预期。

淘哥对光明有一系列核心判断，与朋友们分享：

第一个观点是，短期看，光明是南山后花园，前景非常看好。

历史总是惊人的相似，就如同龙华之前被视为福田后花园，其实光明就是南山后花园。龙华从关外荒芜之地跃升为“宇宙中心”的奇迹之旅，光明也会重复这段历史，而且速度会更快，力度会更大。

因为南山比福田的经济实力更强，科技实力更强，辐射力更强。码农们的收入基数更高，增长更快。而光明的规划、可供开发的大块空地数量甚至还要强于龙华，因此，光明受到的刺激会比当初龙华更大。

华润城为何这么火？科技园的产业基础和就业人口是强悍的支撑。光明的楼盘，如果能把品质做上来，配上优质的学校和商业，就是下一个华润城。

每次上下班高峰期，淘哥路过地铁高新园站、科苑站时，都会被排队的人流所震撼：进地铁站都需要排队，更别提上地铁了。

看着这些黑压压的充满活力的年轻人，看着还在继续从周边的写字楼中，四面八方汇聚而来的人群，淘哥就会想，这帮年轻人未来会在哪里买房，住在哪里？

深圳湾已经顶豪化，只是极少数老板、股东、高管的选择。科技园普通的员工和中层，未来可能最佳的置业选择，就是住在光明。

为什么？因为南山和光明直接接壤，目前通过南光高速，未来通过地铁13号线，南山和光明之间可以非常快捷的联通。

这是昨天淘哥去龙光玖龙台踩盘之后，返回南山来福士广场吃饭时，记录的交通时间：32.9公里，刚好30分钟。

这么推算，基本30分钟左右，就可以到南山科技园、深圳湾。未来有地铁13号线，将更加方便快捷（这一点后续淘哥详细谈）

NO. 3｜长期看，光明在再造一个南山

为何刚才淘哥说，光明是南山后花园时，加了一个词：“短期看”。

因为淘哥认为，光明的长期前景不仅仅是南山后花园那么简单，作为一位在深圳生活了十几年，见证了南山崛起的老深圳，淘哥感觉光明和南山的气质很像，光明现在是南山后花园，长远来看，光明是在再造一个南山。

南山有华侨城，光明有华侨城光明小镇；

南山有大学城、光明也有大学城，有中山大学光明校区；

南山有环西丽湖科教新城，光明有光明科学城；

南山以高科技产业闻名、光明正在承接南山产业转移；

南山有西丽高铁站，光明也有高铁站

......

比如说，华侨城在光明有超过11平方公里的光明小镇项目，看规划，有主题公园、有生态小镇、有特色商业、有森林公园、有现代农业庄园、有综合服务区、也有湖，几乎就是相当于在光明再造一个升级版的南山华侨城，而且面积是南山两个那么大不止。

淘哥获悉，华侨城光明小镇，未来也会有住宅供应，这个就很值得想象了。这么好的区域、这么好的规划、这么优质的资源，以华侨城的实力，未来会提供什么样的产品呢？价格又会到多少呢？

再重点说一下光明科学城，在粤港澳大湾区背景下，承载深圳科技创新使命的有三大重点区域：

北面规划建设21平方公里的光明科学城，布局一批前沿领域的大科学装置；

南面规划建设“深港科技创新合作区”，推动深港科创合作；

中间则是西丽湖国际科教城。

深圳提出依托这三个重点片区，争创综合性国家科学中心。

央视《新闻联播》曾重点报道了光明科学城。

央视《新闻联播》：

“深圳宣布成立光明区，要在这里打造一个涵盖生物学、材料学、空间科学等重大科学基础设施的科学城。

面向未来，深圳将通过大科学基础设施建设，进一步提升基础研究和源头创新的能力，不仅为高质量发展提供不竭的源动力，也将为粤港澳大湾区提供重要的创新引擎，再次开启深圳创新引领发展的新征程。”

今年1月25日上午，广东省委副书记、深圳市委书记王伟中宣布：光明科学城正式开工！

光明科学城将打造成为综合性国家科学中心核心区，作为粤港澳大湾区国际科技创新中心战略支撑。光明科学城的打造制定了具体、明确的目标：

到2020年，形成科学城建设基本框架体系，

到2025年，形成世界级科学城的核心功能，

到2035年，基本建成高度国际化的综合性国家科学中心核心承载区。

光明科学城 效果图

未来几年，光明科学城将进入快速发展建设期，作为科学城重要配套，中山大学深圳校区已经开建，公开信息显示，中国科学院深圳理工大学初步选址南山区或光明科学城。

未来科学城将进驻大量高科技高素质高收入的人才，必将带来相应的居住、消费需求。很多人已经敏锐地嗅到了未来的发展潜力，开始在周边布局物业。

......

光明的区域利好实在太多了，千言万语总结为一句话，淘哥认为，长远看，光明就是在再造一个南山。

2000年-2005年，华为中兴的年轻人买不起福田，选择了南山，最终这帮人成为了社会中坚，南山也成为深圳最火热的片区。

现在南山年轻人买不起深圳湾，可以选择光明。未来是你们的，未来是光明的。

NO. 4｜最重要的财富轴线：地铁13号线

摊开地图，我们能发现，南山——光明——松山湖，这条南北轴线是大湾区最重要的科技轴线，甚至还能进一步向西北延申到广州各个科技节点。

这里集中了深圳湾及深圳湾超总、科技园、西丽高铁新城、留仙洞总部基地、西丽大学城、西丽湖科教新城、光明凤凰城、华侨城光明小镇、光明科学城、中山大学光明校区、华为松山湖基地等一连串极具发展潜力的片区。

南山——光明——松山湖这条科技轴线，未来也是高科技从业人员最集中、财富创造力最强、购买力最强的轴线，因此也是楼市前景非常看好的轴线。

这条科技轴线，未来将被地铁13号线完全贯通，给沿线物业价值的拉近提供了交通基础。所以淘哥称地铁13号线是大湾区地铁的黄金地铁线，科技地铁线。

可以说，从光明——南山，最牛逼的高科技企业、最豪气的楼盘、最网红的商业综合体、最完美的山海河林资源，都在这一条地铁13号线上。

原本地铁13号线一期工程只通到石岩，但是今年年初深圳公布的地铁四期规划调整中，已经宣布地铁13号线北延到光明、南延到蛇口东角头的规划。

地铁13号线，将把在科技园工作的码农中产们，最重要的几个生活节点联系起来，家在光明、公司在科技园、休闲娱乐在深圳湾，偶尔腐败去香港。

这条地铁，真正让科技园的中产，居住在光明，工作在科技园成为一种舒适的可能。

南光高速会市政化改造，未来可能类似滨海大道，但是光靠南光高速还是不够的，流量一大就很容易拥堵。一定要有地铁。

而且，大家注意到没有，地铁13号线一路上基本都是换乘站，与深圳大量的东西走向地铁线接驳，这意味着去其它片区也非常方便！

另外，光明还有一条地铁6号线，作用和13号线类似，也是一条快线，不过它链接的是光明和龙华北站、以及福田。

而龙光玖龙台未来将与地铁6号线、13号线无缝接驳，是真正的地铁上盖物业。

NO. 5｜光明房价中期估值：龙华9折

淘哥认为，未来几年看，光明就是第二个宇宙中心龙华，龙华当年房价暴涨的一幕，有可能在光明重现。

时间节奏上，随着地铁6号线、13号线陆续开通，光明各项规划建设，大批新盘推出，光明房价会迅速拉近与龙华的距离。

中期看，淘哥预计，光明房价应该是龙华的9折左右。

比如说，目前龙华最核心的北站和红山，有高级中学北校区名校加持、户型也不错的金亨丽、汇龙湾等楼盘，二手房价大概9.5万左右。未来光明最核心区域的类似物业，估值应该在8-8.5万。

考虑到高赠送的楼盘以后几乎不会再有，剔除这个因素，光明最核心的类似物业，有优质学位的，估值大体在7-8万之间。

龙华北站和红山，目前华业玫瑰四季、水榭123期这些比较优质次新房大概7-8万，光明未来类似物业，价格应该在6-7万。

大家千万不要觉得，淘哥对光明核心区优质物业未来估值6-8.5万的判断，是吹牛皮。你想想看，现在龙岗大运片区，带优质学校的二手房，比如阳光天健城、奥林华府、绿景大公馆这些，价格也是6-8万多。

而光明的未来不逊色于大运，毕竟距离南山、前海、宝安这些经济引擎和人口稠密区域都太近了。因此光明中长期看应该是超越大运的。

目前由于政府限价，淘哥预计龙光玖龙台的价格在5-6万之间，距离未来的估值标准，还有不小的空间，性价比很高。

事实上，在这个价位水平，整个深圳范围内，也没有几个更好的选择，所以淘哥说，这是近期淘哥最想买的楼盘。

NO. 6｜玖龙台还有10万平商业、优质户型

玖龙台总建面高达75万平米，不单是双地铁上盖，而且自带约10万平米TOD商业，约4.6万㎡玖龙台市政公园，周边配套设施完善，对面就是光明区管委会。

这样的地段，在福田就相当于莲花山公园和深圳书城附近的雅颂居。在南山就相当于华润深圳湾悦府，在宝安就相当于壹方中心。

相信淘哥，你去现场看一次就会觉得淘哥说的真没错，喜欢上这个楼盘。放几张之前的图。

淘哥获悉，玖龙台二期户型是96-143平米，户型图放送一波，如下图，可以说，各个户型都有其特色。比如说143平米户型，7.3米的景观阳台令人过目难忘；121平米的四房，非常方正，南北通透，双阳台。110平的四房，四开间朝南，景观和采光很好。103的三房也是三开间朝南。而96平也可以做三房，门槛低。如果学区如很多人预期般不错，这种中小户型学区房也是很好的产品。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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