新加坡深夜出台房地产降温措施，2022年依然值得期待

2021年，新加坡房产市场率创新高。

在新加坡房产市场库存仍旧紧张的情况下，新加坡租房交易量及房屋交易量保持健康发展。在各国抗疫不断推进的环境下，租客开始重新评估自己的居住需求，进而延长租期。

另外，科技行业的公司加大了在新加坡的活跃度，增加了外籍人士的租赁需求。

新加坡房产市场火爆，也引起了当局的关注。为了避免房产市场过热，新加坡三部门深夜发表联合声明，出台房地产降温措施。

今天，国浩就来带你解读最新的房产政策、回顾过去2021年的房产市场、展望2022年！

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新加坡三部门深夜发表联合声明出台房地产降温措施

昨天（12月15）深夜，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布文告表示，政府已密切监督楼市数个季度。尽管受疫情影响，但新加坡私宅和组屋转售市场一直活跃。

为调控新加坡房产市场，确保房价在可负担范围内。当局决定推出新一轮房地产降温措施。

自 2021 年 12 月 16 日起，将进行调整：

提高额外买家印花税（ABSD）利率。购买第二套及第三套房产的新加坡公民支付的ABSD分别调高5%和10%；永久居民则调高10%和15%；外国买家须支付的ABSD从20%一律调高至30%；企业须支付的ABSD从25%调高至35%。

收紧总债务偿还率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）门槛，规定每月的贷款偿债率从原本不可超过收入的60％，收紧至收入的55%。

调低建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率，从90%减少到85%，不过通过金融机构的组屋房贷LTV仍维持在75%水平。

除了上述降温措施，政府还将增加公共和私人房屋供应，以满足市场需求。

新加坡政府具体调整额外印花税部分，我们可以参考下图所示：

新加坡公民和永久居民购买第一套房产所须缴纳的额外印花税不变，但要想购买第二套或者更多房产，缴纳的税高出许多。外籍人士或者以企业名义购买房产，所需要缴纳的额外印花税要增加十个百分点。

举个例子，如果外籍人士要在新加坡买个100万新币的公寓，需要缴纳4%的买家印花税4万新币，30%额外买家印花税30万新币，也就是说外国人要买第一套公寓，需要缴纳34万新币的税，总共要拿出134万新币。

这对于依赖海外投资的新加坡来说，实施此项规定不可谓不重磅。政府如此大力度调控房产市场，也是基于过去一年的房产市场实在红火。

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新加坡私宅市场涨幅持续

新加坡为了应对疫情对国家造成的影响，制定了全面的财政计划和激励方案，大规模量化的宽松计划带来大量的资本流向房地产市场。

由于疫苗研制与开发逐步完善，人们对此充满信心，新加坡也迎来了逐步开放，房地产市场的买家蓄势待发。

根据新加坡市建局的最新预估数据显示：

2021年第三季度，非有地私人住宅(不包括执行共管公寓，Executive Condominiums，以下简称EC)的价格环比小幅增长0.5%，交易高达7103套，季度交易量仍基本保持在可观的7000套以上。

代表高档私宅的核心中央区（CCR）售出单位增长67.3％至281个，环比超过11倍至385个单位。

其他中央区(RCR)环比上涨2.2%，这是继2021年上半年6.2%的增长之后，自2020年第二季度受疫情影响价格下跌以来连续第五个季度上涨。2021年全年，私人住宅价格预计将上涨7%-9%左右。

私宅房价指数走势（图源：URA）

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新加坡二手房产市场和租赁市场也很火爆

自新加坡政府在2018年出台新一轮房地产降温举措以来，二手住宅的需求和价格一直处于一个低迷的状态。

但是从今年过去几个月看来，很多迹象表明二手住宅市场又重新引起了购房者的注意。

二手市场与租赁市场变化趋势：

在中部中央区以外(OCR)， 2021年第三季度非有地私宅总销量为2055套，其中980套(47.7%)是一手房交易量，1075套(52.3%)则是二手房交易量。

同时，2021年7月和8月，全岛范围内的非有地私人住宅租赁合同总计17252份，与2021年4月和5月的约14,657份相比，激增17.7%，二手市场和租赁市场一片生机勃勃。

私宅租金指数走势（图源：URA）

2021年土地供应与可供销售的单位减少让开发商标地价上涨，私宅市场持续繁荣，造成了新加坡2021年房价大涨。

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新加坡家族办公室翻了3倍

2021年新加坡房价持续上涨，除了私人入驻之外，全球知名企业家、财团也纷纷在新加坡部署家族办公室。比如海底捞张勇家族、英国戴森家族、谷歌联合创始人Sergey Brin等。

根据新加坡金融管理局（MAS）的数据显示：截至 2020 年底，新加坡共有400个独立家族办公室，数据对比表明，2020年新增的独立家族办公室数量至少是2019年的3倍。

同时，全球科技巨头也在新加坡疯狂扩张。世界排名前100名的知名软件公司至少有80家公司来这投资建总部，其中阿里巴巴、腾讯、字节跳动等大家耳熟能详的中国头部科技公司已投资数十亿资金，部署东南亚市场。

越来越多的高净值人群和高潜力科技企业，把投资目标放在了新加坡，这也导致2021年的新加坡房价是一路上涨。

那解读完最新房产政策以及2021年的房产市场表现，2022年的楼市如何呢？是急流勇退还是乘胜追击，咱们继续接着看~

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新加坡开放边境促进房产市场

2022年，随着疫情常态化，疫苗接种者旅游走廊计划(Vaccinated Travel Lane，简称 VTL)逐步扩大，新加坡私宅市场交易预计将有进一步提升。

目前新加坡已与27个国家开通旅游免隔离政策，随着这些国家的买家能更自由地进出新加坡，本地私宅市场预料将进一步提振，特别是中档私宅市场和豪宅市场将受益。

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚说：

“越来越多国家加入新加坡的疫苗接种者旅游走廊计划，因此新私宅销量，尤其是核心中央的销量预计会受外国买家需求推动。

此外，新加坡正进入地方性流行病阶段，冠病疫情限制将不再阻挠销售活动。”

可想而知，一旦疫情稳定，新加坡将开放更多的旅行通道，被压抑的国际买家需求也将进一步得到释放。

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贷款利率环境友好

美联储的零利息的政策，现在新加坡的贷款利率1-1.3%，对于购房者来说是绝对利好，相当于以低成本进行融资，借助银行的力量买房，让贷款者的房贷保持在可负担得起的水平，这也是为什么今年新加坡楼市火热的原因之一。

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土地成本上涨，建筑成本上涨

新加坡每年政府推出的土地数量有限，供应量有限，这就是为什么有些发展商同时转向集体出售(Enbloc)市场，预计明年集体出售市场会逐步好转。

疫情爆发后，建筑行业面对工人短缺问题，建筑成本上涨，建筑材料如水泥、钢铁等都上涨。供不应求，成本上涨，也就为2022年房价持续上涨奠定了基础。

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居家仍是主旋律，住房需求仍存在

2022年，随着人们在家里工作、放松和与家人互动的时间越来越多，市场将敦促买家更快地下决定去多花钱购买更舒适的自住住宅，需求持续存在，市场就会一直繁荣。

因此，即便出台了新的房产政策，在一定程度上给本地市场降低了热度，但每次降温后都有短暂的投资好机会。综合来看看，2022年的新加坡房产市场，依然值得大家期待！