耗时4年，从长岭居到知识城，黄埔终于完成更替

为期两天的广州土拍大战，终于顺利收官。

在中心城区大面积缺席的情况下，黄埔白云扛起了热度榜。特别是黄埔，科学城地块开始报价仅仅30秒，就被诸多房企簇拥着送去了摇号，直接没参与竞价。剩余两宗知识城地块不仅位置相邻，结局也相同，最终都走向了摇号。

也就是说，黄埔区本轮上架的3宗地块，想要拿到得去拼手气。

不仅如此，本轮土拍还诞生了黄埔地价新纪录。要知道，有些投资者甚至房企都没能成功穿越周期，但黄埔楼面价成功穿越周期了，尘封足足4年。

黄埔知识城ZSCN-E3地块，总价163107万元+16650㎡配建面积，楼面价27217元/㎡。如果扣除租赁用地面积及竞配建面积后，地块楼面价为31204元/㎡，打破了长岭居孤守4年的记录。

图片来源：中新知识城官网

十年造城

十年之前，对知识城的印象可能还是“我不认识你，你不属于我”。十年之后，想和知识城做朋友？不好意思，外面排队等摇号吧。

知识城的全称是中国—新加坡广州知识城，名副其实的“中字号”，而且还是中新国家级双边合作项目。

不过，在2010年奠基之初，知识城在很多人眼中都是广州乃至黄埔的“边缘地带”。从骨骼到筋肉，从砖瓦到高楼，这是一场名副其实的造城行动。其实，珠江新城、天河智慧城、萝岗科学城皆是如此，广州东部崛起亦是如此。

以时间为尺，十年为刻度，知识城早已不是原来模样。

据广州本地媒体报道，在刚刚过去的“十三五”，知识城着力引进瑞士龙沙、粤芯、诺诚健华、百济神州、创维、百度Apollo、宝能智造中心等165个重点产业项目。实有企业数量累计14566家，企业注册资本4393.1亿元，在建企业投资项目91个，总投资超过2800亿元，达产产值超5500亿元。

5500亿元是什么概念？这个数字大概是广州“十三五”总产值的5%。

有了前十年的厚积，被寄予厚望的知识城，已经成长为拉动黄埔突飞猛进的三家马车之一，在黄埔区的“十四五”规划蓝图中，将构筑“一岸双轴三片”新型发展空间，北起环九龙湖总部核心，科技创新轴与产业创新轴贯穿知识城、科学城与黄埔港，三大片区并驾齐驱。

今年黄埔区政府工作报告提出，实施中新广州知识城“一号工程”，建设广州科技创新轴的北极点，高起点打造“一核两心多园”，落实三年行动计划，加快共建中新国际科技创新合作示范区，建设知识塔、国际会议中心、科技馆等重大项目，全年完成固定资产投资800亿元。

知识塔效果图

有了战略性新兴产业源源不断供应养分，知识城这棵枝繁叶茂的梧桐树，正在吸引无数金凤凰奔赴栖居。

宜居之城

十年来，知识城实现了太多“从无到有”。

2017年底，广州地铁14号线知识城支线开通运营，打破了片区无地铁的历史。根据官方消息，在“大交通”策略的框架下，知识城将构建以8条轨道交通、5条高速公路、7条城市快速路为主体的“857交通骨架”。8分钟到白云机场、12分钟到广州东站、30分钟到南沙，融入粤港澳大湾区1小时生活圈。

不过，就目前而言，交通暂时还是知识城的一个短板。

14号线新和站

2019年底，绿地缤纷城开业，知识城迎来首家大型商业体。城南邻里中心、合景·悠方购物中心也随之开门迎客。而根据日前发布的《关于黄埔区 广州开发区2020年国民经济和社会发展计划执行情况与2021年计划草案的报告》，未来商业氛围会更加浓厚，“知识城商圈”将成为黄埔区8大高端商圈之一。

图片来源：广州绿地缤纷城官方微信公众号

2020年，华师附首进知识城，投资18亿元建设校区。据不完全统计，近几年知识城已有10余所名校进驻，包括知识城中学、广州实验中学、广州二中会元学校等名校，还引进了首所国际学校——中新广州知识城新侨国际学校。

华南师范大学附属中学（知识城校区）效果图

根据规划，知识城将引入加州大学伯克利分校、新加坡知识产权学院等高等教育资源，加强与新加坡知名大学和科研院所的教育合作，探讨按照对等互惠原则商签两国大学生实习交流项目协议，便利更多新加坡大学生到知识城创新创业。

2021年3月，中山大学肿瘤防治中心黄埔院区正式启用，知识城有了首家三甲医院。知识城的医疗卫生资源都将按高标准配置，巴塞罗那医院已落户知识城，国内顶尖的综合三甲医院南方医院知识城分院主体结构已经封顶。广州皇家丽肿瘤医院、广州泰和肿瘤医院也已建成。

中山大学肿瘤防治中心，图片来源：中新广州知识城在线发布

除了硬实力，知识城颜值也不输，在城市规划领域也是拿过奖的。中新广州知识城及协同发展区总体规划（2018-2035年），曾荣获中国城市规划协会颁发的2019年度全国优秀城市规划设计奖一等奖。既得新加坡“花园城市”优点，又贯彻执行“海绵城市”，展现未来城市风貌。

曾经偏居北部的新城，越来越宜居，吸引了来自全球的顶尖人才。

土地风云

让我们先把先时光倒带，回到4年前的土拍。

2016年的黄埔土拍大战，经过2个多小时238轮争夺，中冶置业笑到最后，以367920万元的总价将长岭居CPPQ-A2-1宅地（苗圃地块）收入囊中，折合楼面价27274元/㎡。这一次，长岭居打破了当时黄埔区的楼面价记录。不过，直到去年项目才推出面世，命名为中冶逸璟台。

而上一个纪录，来自于老黄埔板块。2014年1月底，保利力挫中海、佳兆业、招商等多家开发商，经过66轮举牌，以166585万元的最高限制地价和9600㎡的竞配建、折合楼面价达17868元/㎡，最终夺得广州阀门厂地块。这宗地块已经建成保利学府里项目。

而这一次，轮到了知识城。

在地产专家黎文江看来，长岭居是永和开发区重点发展宜居宜业地点，现在地铁、有轨交通教育完善了，再拍地，价值将会继续上升。知识城地价不过是步长岭居后尘而已。但他也指出，知识城虽不及长岭居生态环境，但胜在集聚高端产业人口的居住需求，二者各有千秋。

知识城街景

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓分析道，作为黄埔区的价格洼地，知识城在本次土拍一跃成为楼面价记录的保持者，这样的身份跳跃确实让人深刻。而背景就是近年来新黄埔整个区域的快速发展，以及知识城定位的不断拔高。

他表示，作为大湾区经济走廊上的重要创新节点，知识城经过多年规划，随着大项目的陆续落地以及地铁的开通，正处于快速发展的进程之中，目前正在大力推进的旧村改造还会进一步提升城市界面，可能这就是开发商敢于高于市场预期拿地的“底气”。

乐居君还注意到，这次知识城的两宗摇号地都是一类住宅用地，容积率只有1.2，是要做低密度低层住宅产品的，相信这也是能够打破地价记录的一个重要因素。不过，住宅产品的丰富程度，也是一个板块成熟的重要标志之。等到这两宗地块的项目进入市场，必将改变知识城板块格局。

选购建议

那么，现在是不是选购知识城的好时机呢？

其实，在本轮广州集中供地土拍之前，知识城甚至整个黄埔区，都处在缺货状态。

根据乐居不完全统计，目前知识城板块在售一手住宅项目主要有康大龍祥滙（约3.7万元/㎡起）、广州龙湖·双珑原著（约2.35万元/㎡起）、凯德中新里（约2.5万元/㎡起）、保利拾光年（约2.9万元/㎡起）、招商雍景湾（约200万元/套起）和时代印记（约2.6万元/㎡起）。

二手房则有时代天韵、广州绿地城、万科幸福誉等次新产品，链家数据显示，近2个月成交价格都在3字头，约3-3.7万元/㎡，成交周期多在30天以内。

的确，黄埔区66个重点旧村名单中，知识城就占了近1/3。目前已有多个旧改项目确定合作企业，如汤村旧改项目升龙学府上城，奥园旺村旧改项目奥园旺悦城。前者位于华师附旁，离汤村地铁站较近，此前吹风价约3.5万/㎡。

短期来看，知识城是缺货的，但长期的供应量是足的。如果想要选购知识城，其实可以等一等。

虽然目前的知识城是很多刚需的选择，但地铁确实单薄，如果是在知识城与珠江新城、天河北之间通勤，乘坐公共交通的时间可能在1.5-2小时，建议再考虑考虑。

至于谁将成为“摇进”知识城的幸运赢家，明天诞生结果，乐居将会持续跟进。如想加入观战，请加房产妞微信，拉你入群。

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文章来源:乐居买房

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