9只公募REITS最火爆的要数蛇口产园 海外参考年化收益9.7%

金融界网5月27日消息近日，资本市场上除了“人民币升值热”外，另一件轰动资本市场的事件当然要数9只公募REITS的发行。

5月17日晚间博时基金、华安基金、富国基金、平安基金、中航基金、红土创新基金、浙商证券资管、东吴基金、中金基金9家机构申报的基础设施公募REITs，正式获得了证监会审核批文。

在最近两天，首批9只产品对外公告完成网下投资者询价，已确认最终认购价格。根据最终确定的认购价格及发售份数，9只公募REITs合计募集金额为314.03亿元。募集最多的一只，金额接近百亿。

公募REITS成近期现象级产品

博时基金将其称作“资本市场新星”。从最终认购名单来看，投资者尤其是中小银行资管、保险资管、私募基金等机构表现出明显的参与热情。

查询来看，不同于之前的私募REITS，公募REITS对于投资者的保护程度更高一些，所以相对来说机构的投资兴趣要更大一些。目前这一新兴产品主要是采取“公募基金+ABS”的结构，整个产品存续期间封闭运作，无法申购赎回，持有至到期或二级市场交易退出。

而从其收益来源看，一方面是REITs的收益主要来源于底层资产贡献的现金流，另一方面也能分享底层资产的增值收益，对应产品层面就是股息分红和股价上涨收益。

（图表来源：平安证券）

海外REITS成熟度成国内参考“坐标”

国内仍处于发展初期，但海外已经有非常成熟的经验可以借鉴了。

有券商分析，当前FTSE REITs美国指数净市值已达约1.46万亿美元，此类产品呈现高分红抗通胀、长期收益可观的特点。 拿REITs指数与股票指数走势对比来看，REITs长期回报可观，在长达50年的时间内，REITs年化收益为9.70％，略低于纳斯达克指数的 10.23％，高于标普500指数的7.81％。

头部保险资管资深人士表示，从美国REITs长周期历史来看，1988—2020年的33年间，REITs与股票及固收产品的相关系数在0.4～0.6，体现了较好的分散化投资价值。从新加坡2012—2020年统计数据来看，S-REITs与全球各市场股票和债券资产的相关系数在0.6～0.8之间，S-REITs也属于介于股票和债券之间的一类资产。

而从我国来看，由于我国REITs是基础设施，绝大部分都是各地的优良资产，比如说高速公路等，因此投资REITs相对而言风险收益较好，明显适用于长钱机构。

此前就有消息表示，诸多理财子公司、券商、险资等都表现出了强烈兴趣，基本符合当下的认购热潮。最新披露的9只REITS产品认购信息表中，最火爆的要数蛇口产园，整体认购倍数为15.31倍。

其余8只包括张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首创水务、平安广河、首钢绿能等最终网下有效报价认购倍数分别为8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍。

保险资管成主要参与者之一

从公开了解到的投资者报价信息单来看，保险资管是重要的一支认购力量，这其实不难理解。

监管方面认为，保险资金不能错过REITs的头班车。据中国保险资产管理业协会（以下简称“协会”）战略专委会、研究专委会联合召开的2021年上半保险资金运用形势分析会来看，一方面，利率方面，资金面较松，十年期收益率在区间波动；另一方面，地方债发行过慢，同时长期限的地方债发行量大幅萎缩，对于寿险长期债券配置难度加大，产品供给不足面临一定问题。

而公募REITS兼具股性和债性，是保险资管产品组合的一大有益补充。从海外来看，以美国为例，从REITs投资者构成来看，养老保险等保险机构占比高达34％。

不过，从当下来看，保险机构仅是REITs产品的投资者，不具备产品发行、财务顾问、管理人的相应资质。

泰康资产管理有限责任公司首席执行官段国圣表示，建议相关主管部门出台政策，允许保险公司或保险资管公司担任发行人、管理人或财务顾问等角色，在资产获取、尽职调查、询价估值，乃至存续期管理等环节参与进来，发挥保险机构既有的经验优势，深度参与REITs市场。

同时，保险机构也可提前介入优质的、具备发行REITs潜力的基础资产，形成Pre-REITs，待培育成熟后，以原始权益人的身份，通过REITs发行退出，获取合理收益。