新房测评：浦东周康 仁恒华发海上溪云

大家好，这里是魔都小房弟团队。

受益于笑傲全上海的产业和人口优势，浦东的房价一直很魔幻，浦东外环的价格甚至可以比肩浦西部分中环区域。

今天小房弟团队再次来到浦东外环康桥板块，带大家来看下即将迎来开盘的仁恒华发海上溪云 （测评视频）

项目介绍

项目位于浦东外环外约1.1公里处，虽然属于康桥老牌高端住宅区，周边有如提香别墅、中科大别墅区、绿宝园等高端品质住宅。

但是由于周边大量厂房和工厂店的存在，整体并没有形成很好的社区氛围和城市界面，未来业主的活动场景更多依赖小区内部。

商业和生活配套方面，项目自带1500平会所，包括健身房有游泳池等，但是项目目前周边没有大型商业配套，最近的只有康桥地铁站附近的秀沿路商业街，以及大润发等商业。

周浦万达、新田360等商场配套，车程都在三公里左右。

交通配套方面，项目距离11号线浦三路地铁站约3.2公里，距离轨交18号线康桥路直线约2.1公里，要是通过地铁上班将不得不依靠公交换乘。

但是如果是自驾出行，项目北面是外环高速，西边是林海公路，同时沪南公路快速路也可怀素到达中环，自驾出行十分方便。

不利因素上，大家担心的浦东御桥垃圾焚烧站，距离上还算在3公里安全圈附近。

本次项目由华发和仁恒联合打造，仁恒持股51%，华发持股49%。来自新加坡的仁恒置地，凭借当年在上海积累的良好的口碑，单靠吃老本，也收获了大批粉丝对这个楼盘的关注。

2020年8月18日，仁恒和华发联合体击败龙光、金桥股份以总价45亿元拿下了本项目地块，成交楼面价49262.7元/平，溢价率高达32.71%，在限价严格的市场下，盈利空间也极为有限。

地块最大亮点是容积率只有1.1，可以打造低密度的别墅和洋房产品。

当然本次去实地踩盘时也发现，售楼处或许是因为赶工，作为门面的售楼处，这内部墙面这做工，质量有点不太仁恒。

户型

本次计划开盘洋房产品，合计602套，全部是一梯两户。

户型方面，洋房全部是90平小三房。户型做到了3开间朝南，主卧套房设计。户型整体以餐客厅为中心，没有多余的过道设计。但是受限于总面积，第三个房间面积很局促，主要是用作书房或者储藏室。

合院的建面约225-443㎡，亮点在于会有大面积的专属花园，不过合院产品要等洋房开盘后再推。

交付标准方面，中央空调、新风、地暖配置齐全，最终交付标准还要根据过会价格再行商议。

小区概况

小区整体由合院和洋房组成，包括西侧片区18幢3层合院低密住区、东侧12幢5-6层洋房住宅楼和1幢5层公租房，车位配比1.2，全小区人车分流，交付时间为2023年年底。

项目另外还有一大亮点，部分楼栋做了架空层处理，作为业主配套的延续，满足业主在小区内部的休闲健身需求。

由于政府环保要求，洋房都会配备有太阳能热水器，算是一个小福利。

不过由于限价原因，项目外立面将会采用涂料，这可能会另很多仁恒粉丝失望了。

总结

仁恒海上溪云无论是低密度的洋房社区，还是仁恒的产品和物业，都是本项目的亮点。

但是由于限价因素，开发商利润单薄，项目涂料外立面最终呈现效果还有待观察。由于项目周边的轨交和商业配套都相对较远，周边环境冷清，存在大量工厂，所以日常出行主要依赖开车。

当然还有很多粉丝会有环境污染的担心，以及11年康桥血铅事件的心理阴影，其实当年事件的处理已经得到善后，为此因噎废食，大可不必。

与其担心当年的污染，还不多纠结一下因为限价而造成的交付降标，毕竟这个问题是实实在在摆在面前的。

总之，作为目前周康板块不多的新房项目，本盘更加适合在浦东张江、陆家嘴，或者杨浦东外滩等地工作，总价预算有限的低分自住客群。

以上是魔都小房弟团队Jack的踩盘测评。