上海滩昔日“地王”以128亿换东家，北外滩到底能否出得了“地标”？

位于北外滩海门路和东大名路之间的“上海星港国际中心”高达263米，是目前上海最高的双子塔，而该项目的前身——海门路55号地块，是6年前的“全国总价地王”。几经辗转，这个昔日“地王”项目在近日正式转售。

11月13日，上海国际港务（集团）股份有限公司（以下简称“上港”）公告称，通过公开挂牌方式一次性出售上海星外滩开发建设有限公司（以下简称“星外滩”）100%股权，凯德集团旗下来福士基金与新加坡政府投资公司成立的合资公司DIAMONS公司以127.86亿元的挂牌底价竞得。据统计，这是今年内上海最大的一笔大宗投资交易，亦为至今为止上海外资投资最大的一笔大宗交易。

六年前，上港与金茂联手夺下海门路55号地块，拿地总额高达56.8亿元，不仅刷新了上海当年的地价记录，还成为“全国总价地王”。根据总成交价格及建筑面积估算，该项目楼面价约6万元/平方米。这个“地王”称号，让海门路55号地块和其所在的北外滩腹地一时风头无两。

“地王”之上，是如今的“上海星港国际中心”，总建筑面积42.76万平方米，其上在3层高24米的商业裙房外，还规划了2幢263米高的超高层。2013年，为了打造这个颇有野心的项目，上港与中国金茂全资子公司“威旺置业”各出资人民币20亿元，各占注册资本的50%，建立了上海星外滩开发建设有限公司，后在2013年6月8日第一届董事会第一次会议上各增资人民币10亿元，公司注册资本增加至60亿元。星外滩主要负责在上海市虹口区海门路55号地块内从事商业及办公房地产的开发建设。

北外滩到底出得了“地标”吗？

根据《上海城市总体规划2017-2035》，黄浦江两岸将形成高端产业发展轴线，已经于2017年底实现公共空间开放的45公里核心区段能级将不断增强。2017年，在上海虹口区公布的“北外滩发展规划”中，未来五年，北外滩南部地区将基本完成旧区改造，核心区主要打造成商务文化街区，新增商务商业载体190万平方米。

不过，北外滩区域其实比较有争议，有人觉得好，因为未来区域有这么多项目，但北外滩很多项目陆续被散售了。另外，北外滩这个地方大拆大建，无形中减少了很多居住人口的支撑，要提升整个区域的商业氛围，必须要吸引周边区域的人口，而区域和周边的瑞虹以及四川北路形成一定的竞争关系。

事实上，就区域竞争而言，即使对比如长宁这样的新兴商业圈，北外滩的竞争格局也略显弱势。以北外滩这样等级的商圈作对比，也有长宁这样的商圈与其形成竞争关系，因为长宁不仅有3条轨交（3号线、4号线、10号线），目前已有类似25万平方米IM长宁国际这样的重磅项目陆续交付，新项目入市较快。相较而言，北外滩仅仅依靠滨江资源，新项目发展速度明显缓慢。

同时，有内人士指出，相较于隔江对望的陆家嘴，杨浦的发展更是向来不及浦东。杨浦的整个滨江段这么多年进展非常慢，从海门路到渔人码头，更是感觉发展缓慢。举个例子，北外滩项目的租户可能会考虑，如果往市中心去，可能交通不便、一直堵车。

“其实现在北外滩是盼着这些项目的开发商能做出项目品质，尤其是能有项目做出地标意义来。”上海负责大宗交易的资深人士表示，凯德全权接盘，如果能把这个项目做好，对整个区域来说也是一种提升。“北外滩其实不缺基础，唯一的问题是时间。现在大部分项目在建，这些综合体项目在未来两三年是看不到成效的，至少需要五年以上的时间，北外滩可能才会有上升的势头，这个区域的投资者，必须持有非常长的眼光。”

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