从风光无两到几易其主 上海北外滩“全国地王”终归凯德

每日穿梭于上海北外滩的人们，目睹着周围大楼们此起彼伏的“生长”，似乎建建停停都稀松平常，然而或许每一栋大楼背后都有几经跌宕的故事。

海门路和东大名路之间一座高达263米的双子楼，立于上海星港国际中心一侧，是目前上海最高的双子塔，项目前身——海门路55号地块，则是六年前的全国总价地王。

几经辗转，昔日“地王”在近日正式转售，虽以底价成交，却轻松打破上海外资投资规模的记录。

11月13日，上海国际港务(集团)股份有限公司（下称上港）公告，通过公开挂牌方式一次性出售上海星外滩开发建设有限公司（下称星外滩）100%股权，凯德集团旗下来福士基金与新加坡政府投资公司成立的合资公司DIAMONS公司以127.86亿元挂牌底价竞得。

如今，再抬望项目周围，上港手中的上海港国际客运中心、金茂手中的上海国际航运服务中心和上海星港国际中心，恰构成了北外滩滨江的核心地段，与陆家嘴隔江相望。

记者 包晶晶 摄

风光无两：北外滩诞生全国总价地王 星外滩出场

“挑高4米，尽享江景；临水行走，直达江岸”，规划了滨江空中绿街的北外滩，曾卯足了上海人的美好想象。

2012年12月中旬，上港与金茂联手夺下海门路55号地块，拿地总额高达56.8亿元，不仅刷新了上海当年的地价记录，还打破了当年央企中冶在南京创造的全国地价记录（总价56.2亿）。根据总成交价及建筑面积估算，该项目此次交易折合单价高达6万元/平方米。

“新全国总价地王”的称号，让海门路55号地块和其所在的北外滩腹地，一时风头无两。

地王之上，如今的上海星港国际中心，总建筑面积42.76万平方米，其上在3层高24米的商业裙房外，还规划了两幢263米高的超高层，至今仍保持着上海“最高双子塔”的纪录。

2013年，为了打造这个颇有野心的项目，上港与中国金茂全资子公司“威旺置业”各出资20亿元，各占注册资本50%，建立了上海星外滩开发建设有限公司（下称星外滩），在2013年6月8日第一届董事会第一次会议上，双方又各增资人民币10亿元，自此，公司注册资本增加至60亿元。

双子塔 记者 包晶晶 摄

后生波折：星外滩股权几易 金茂与上港“好聚好散”

此后一段时期里，北外滩核心地带，几乎就被上港和金茂把持着，两家各持50%股份的子公司达到三家——星外滩、上海银汇房地产发展有限公司（下称银汇公司）、上海国际航运服务中心开发有限公司（下称航运公司）。

其中，星外滩负责打造海门路55号地块，银汇公司打造上海国际航运服务中心项目西块地块(占地面积约4.13万平方米，总建筑面积约20.37万平方米)，航运公司负责项目东块和中块地块(占地面积约5.42万平方米，总建筑面积32.73万平方米)。

“镁刻地产”记者留意到，2017年10月20日，金茂曾发布公告提示，正在筹划出售其非全资附属银汇公司、航运公司及星外滩50%股权。

在随后的公告中，金茂仍表示：“星外滩负责开发的上海星港国际中心项目，建成后的预计货值为279.26亿元，应上海市相关政府管理部门的要求须整栋出售。董事认为本次采取股权出售方式，在目前市场情况下是以合理价格实现商业、写字楼物业及地下停车位整体销售的良机。”

但有趣的是，上港在2017年11月18日发布公告称，拟通过公开挂牌转让方式打包出售所持银汇公司、航运公司各50%股权，并于12月13日就其拟出售目标股权事项于上海联合产权交易所进行正式披露。

金茂随即一改当初计划，宣布不再考虑出售所持银汇公司和航运公司各50%股权的事项，并声明不放弃对另外50%股权的法定优先购买权。

此外，公告还提及，在不放弃优先购买权的同时，其全资附属公司长沙荣茂企业管理有限公司（下称长沙荣茂）还将申请参与公开挂牌出售的竞买活动。

从拟出售方摇身一变成为收购方，金茂只用了不到两个月。

与此同时，上港也上演了一场“角色转换”。2017年12月26日，上港以59.98亿元的代价从金茂子公司威旺置业手中拿下上海星外滩50%的股权。自管理权移交之日起，星外滩将成为公司的全资子公司。

2018年1月12日晚间，金茂以总计28.58亿元如愿收购银汇公司、航运公司各50%股权。这也意味着，上海国际航运服务中心成为了金茂的独资项目。

一买一卖间，上港和金茂好聚好散，各自开始对自己北外滩项目的全权掌控。

彼时，双方感觉都还很良好。金茂表示，“出售项目带来的现金流，将有助于集团整体财务状况及运营资金的优化，同时令集团可以适时寻找其他新投资机会。”

上港方面也表示，“交易有利于上港集团进一步梳理和整合公司产业结构、优化公司资源配置，并将具备更丰富的产业地产载体和更广阔的发展空间，符合公司多元化发展战略方向，有利于上市公司的未来发展及全体股东和公司利益。”

不过，用促成上述星外滩交易的CBRE世邦魏理仕的话说，“大型商办综合体的运营并非上港集团主营业务，也并非他们最为擅长的专业，因此出售项目，确保利润，回笼资金后可以更进一步发展主营业务。”

但在买回股权后不到11个月，上港选择了再次出售。业内人士称，或许比起长期受益，其更希望看到短期效益——账面数字的上扬。

而记者计算发现，本次上港受让星外滩50%股权，对上港归母净利润的影响金额高达17亿元。

引发争议：项目多问题繁 北外滩出得了“地标”吗？

北外滩的规划，无疑是美好的。

根据《上海城市总体规划2017-2035》，黄浦江两岸将形成高端产业发展轴线，已经于2017年底实现公共空间开放的45公里核心区段能级将不断增强。

2017年，上海虹口区公布的北外滩发展规划中，未来五年，北外滩南部地区将基本完成旧区改造，核心区主要打造成商务文化街区，新增商务商业载体190万平方米。

据CBRE研究统计，北外滩甲级办公楼有效租金在2018年前9个月内增长了10%。

北外滩“空中绿街” 记者 包晶晶 摄

不过，业内人士向记者直言，北外滩区域其实比较有争议，有人觉得好，因为未来区域这么多项目，但北外滩很多项目陆续被散售了。另外，北外滩这个地方大拆大建，无形中减少了很多居住人口的支撑，要提升整个区域的商业氛围，必须要吸引周边区域的人口，而区域和周边的瑞虹以及四川北路，形成一定的竞争关系。”

事实上，就区域竞争而言，即使对比如长宁这样的新兴商业圈，北外滩的竞争格局也略显弱势，以北外滩这样等级的商圈作对比，也有长宁这样的商圈与其形成竞争关系，因为长宁不仅有3条轨交（3号线、4号线、10号线），目前已有类似25万方IM长宁国际这样的重磅项目陆续交付，新项目入市较快，相较而言，北外滩仅仅依靠滨江资源，新项目发展速度明显缓慢。

“北外滩其实不缺基础，它唯一的问题是时间。现在大部分项目在建，这些综合体项目在未来两三年是看不到成效的，至少需要五年以上的时间，北外滩可能才会有上升的势头，这个区域的投资者，必须只有非常长的眼光。”上述人士表示。

后市关注：凯德在华最贵单体项目如何押注北外滩？

在业内人士看来，兜兜转转到如今，凯德全权接盘，如果能把这个项目做好，对整个区域来说也是一种提升。

因此，新接盘方凯德到底如何打造项目，可谓备受行业关注。

据了解，上海星港国际中心综合体的办公楼部分目标在2019年下半年完成，而商场部分预计于2020年开业。

对此，凯德方面回应称，星外滩无论是所属的北外滩区块，或者是项目自身品质，都是极具潜力。将打造成为上海第三座来福士综合体，协同区域内其他商办项目、旅游酒店等，提振北外滩区域整体发展之势。

此外记者还注意到，就在10个月前，凯德已将中国国内的20家购物中心项目公司100%股权以17.059亿新元（约83.65亿人民币）出售给万科及其旗下公司。这些购物中心，大多运营10年以上。

对于凯德一边出售老旧商业，一边入手新地块的举动，58安居客首席分析师张波告诉记者，这些出售的项目多来自于二三线城市，如今，凯德又大手笔在上海的核心地段斥巨资收资高端物业，本身就表现出其商业地产优化布局的打法，即凯德商业地产战略方向就是聚焦一二线，尤其是核心城市精品项目的重点布局。

“另一个层面来看，本次收购可视为凯德将坚持在中国市场长期深耕，而看好中国市场的深层次原因则是资产的安全性、市场的潜力，并且可以和集团自身的商业运营优势相结合。”

此外，今年6月，凯德集团还以57亿元收购重庆一宗综合用地，8月又以20.5亿元在广州增城区购买两块相邻的住宅用地。此次交易后，凯德集团及其REIT附属公司在过去一年内在大陆开发项目和创收房地产资产方面的投资已经接近250亿元人民币。

“外资于今年的活跃度，无论是成交的绝对值亦或是占大宗交易的投资比例，相较前两年有大幅的提升，目前外资的投资总量为556亿元，占市场投资总额的56%。”CBRE世邦魏理仕方面表示，到年末甚至2019上半年外资仍将于上海积极进行资产配置，在上海城市快速扩张的基本面下，外资亦将关注上海的新兴市场。

每日经济新闻