成龙新“房事”：住14年北京豪宅惨遭拍卖，房祖名在这吸毒被抓

作者 | 鸿羽

原创首发 | 金角财经（ID：F-Jinjiao）

“成龙的最后一部烂片，永远是下一部”

成龙老矣，大哥这几年拍的电影让影迷失望透顶，说出了上面这句调侃。

刚刚过去的国庆档，《我和我的家乡》以及《姜子牙》双双突破10亿票房，截至10月8日分别拿下18.5亿和13.7亿票房。

很多人不知道，其实成龙大哥也有一部新片《急先锋》在国庆上映，甚至比这两部电影还要先上映一天，这次的片算不上烂，却才刚突破2亿票房。有新闻说成龙为了拍好这部电影，多次冒着生命危险无替身上阵，甚至曾溺水45秒急哭导演。成龙的敬业精神依然让人敬佩，奈何后浪汹涌，票房惨淡。

惨淡的不仅仅是票房。

北方萧瑟的秋天里，北京皇城脚下，成龙那价值1.2亿的豪宅也在最近惨遭拍卖。

不久前，成龙在北京二环内的两套顶级豪宅被摆到了拍卖平台上，起拍价为7191万元，拍卖原计划于9月28日早上10点开始。

这被拍卖的豪宅，就是成龙儿子房祖名吸毒被抓的场所。北上发展近二十年的成龙一家常住于此。

何至于此？

这起拍卖背后，错综复杂，牵扯出的东西太多了。

比如，偷税漏税？

自住豪宅被拍卖

这两套豪宅的故事，我们还得从大家最熟悉的成龙儿子房祖名吸毒被捕入狱开始说起。

2014年，“房东”吸毒事件曝光。房祖名涉嫌容留他人吸毒，涉毒被警方抓获。警方在房祖名住所缴获大麻100多克。房祖名交代，他有8年的吸毒史，并且带领柯震东吸毒，也已经有2年历史了。

这里的“住所”，就是上面成龙被拍卖的2套相连的豪宅。

豪宅位于北京二环路内东直门大街NaGa上院2号楼1001室、1002室。传言两套相连1200多平米，占了一整层。房祖名被抓，是NaGa上院第一次公开曝光在公众面前。

“NaGa”是印度一位半人半蛇的水神，能赐予人类安全、繁荣和财富。据传，开发商李建国用NaGa命名，就是希望项目能成为传世之作，扬名立万。

为此，NaGa上院定位是专为顶级人士打造的高档住宅，NaGa上院只有99套，被称为“皇家豪宅”。开发商不惜重金建造了这个几乎是奢侈品的项目，并高喊“不是有钱就可以住进来的”。意思是，你得有一定的江湖地位。

所以，李建国请来了国内国际江湖地位都很高的成龙来给楼盘代言。

成龙代言，你懂的。

后来房祖名被捕、豪宅被拍卖，果然让这个项目扬了名。

当时，大哥表示，我自己也买了两套。大哥带货，众星抢着买，包括香港的吴彦祖、霍启刚、杨受成等人。

成龙的带货过程，本身很值得玩味。

2006年4月，成龙通过旗下公司中泰国际集团有限公司（下称中泰成龙）以总价人民币3360万元购入两套房产。其中，成龙陆续付了1300万元的购房款，剩下的2060万元，成龙用NaGa上院的代言费用折抵之后，这两套豪宅就成为成龙及家人在北京的主要居所。

其实，豪宅被拍卖，并不是成龙或者他儿子又惹了什么事。而是NaGa上院的开发商出了大篓子。

你开发商李建国出篓子，跟我业主陈港生什么事？

还真关他事。

人算不如天算

成龙跟很多香港明星一样，都喜欢买房，房产投资遍布全世界，香港、好莱坞、澳大利亚、悉尼、新加坡......

做了大哥好多年，成龙不可抑止的责任感，让他总有家国情怀和教化大众的冲动。这些冲动成为他电影里面家国天下民族文化英雄情怀等等宏大主题。

买房子也要有大哥的风范。

14年前，成龙身着象牙白改良版唐装，戴着黑色墨镜的明星成龙站在舞台中央，为房地产项目NaGa上院代言，并向外界袒露，自己就是业主，买了2套NaGa上院。

NaGa上院地处北京二环簋街北侧，是当时北京二环内的绝版豪宅项目。周边集中了北京雍和宫、国子监、孔庙等多个著名的文脉古迹，自称“承袭皇城厚址千年蕴道”，曾经是吴三桂外宅，康有为也在这住过。

文脉标签、皇城边上、绝版位置，这样的项目，十分符合大哥的身份和置业要求。

NaGa上院，成为成龙第一次在国内置业的项目，并且成为他们一家在北京的居所，一住就是十几年。可见，成龙其实很看重这两套豪宅。

就在“房东”吸毒事件发生那一年，NaGa上院的开发商也出事了。

李建国的御嘉置地在2014年陷入财务和诉讼纠纷，旗下NaGa上院房产屡屡被查封拍卖。

原本开发商欠债跟业主没有关系，但是这14年里面，成龙并没有给这两套豪宅办理产权证明，直到今天，成龙这两套房子还在开发商名下，没有完成过户。

好吧，如果之前不当回事没过户，在开发商陷入诉讼纠纷这几年里，明知道资产在开发商名下存在极大风险，为什么没有推进过户事宜。

为什么啊？上亿的豪宅说不要就不要吗？

法院裁决书公布了这一原因。对于未过户的原因，成龙的说法是——害怕其他跟着他一起买房的明星朋友知道他买房的单价比他们低，会跌份。据称，用2060万代言费抵扣购房款后，成龙实际支付的只有1300万元，平均每平米1万多元。

有点懵？再看进一步说法。

当时，李建国和成龙商量后决定，因交易额太低，怕数字曝光被外界查知后“不好看”，所以暂时不进行过户。

但这也不能解释，为什么长达14年的时间里，成龙都不把房屋过户给自己。

如今，开发商倒闭了，成龙市值逾1亿的豪宅连带被拍卖。期间，成龙拿出交易合约等证明房子系其所拥有。去年一审，成龙一方曾经胜诉。

但债权方天鸿集团有个在北京很硬核的“亲爹”。

北京天鸿集团有限公司，前身是“北京市房地产管理局住宅建设经营公司”。现在是北京首都开发集团有限公司，也就是“首开集团”旗下最重要的子公司。

都是有钱人，谁还没个强大的法务团队。

天鸿集团抓住“过户没完成，和开发商是否拖延办理、是否欠税，没有任何关系；是业主没有主观意愿去办理过户”这点，再次提起上诉。

最后，北京高院终审判决认为，涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙公司名下，系因中泰成龙公司自身原因所致，成龙一方败诉。

因此，就算是大哥，也无力阻止两套豪宅以及配套的车位都被法院拿出来拍卖抵债。

庭审中，成龙一方再提出，是开发商耽搁了他们办证。不过，除了成龙，这个项目的其他业主几乎都办了产权证明。

法院的裁决书显示，项目在2004年取得预售许可，于2009年1月6日办理完大产权证，后陆续为购房人办理小产权证，大部分业主在2010年—2011年期间由买卖双方配合办理完小产权证。

整个项目一共99户，已经办理小产权证的91户左右，在开发商陷入财务纠纷期间，其他7~8名业主都通过诉讼，获得了房屋的产权。

即便作为大哥，他和他的律师团队都太过忙碌。但豪宅面临被冻结被拍卖的风险，在其他人纷纷上岸后，他们并没有相应的补救操作。

所以，到底是什么原因，让成龙这两套房子过不了户，或者是不愿意过户？

细细剖析成龙买房的过程，你会发现其中藏着一些不可言明的门道。

怕补税？

那些弯弯绕绕的门道，就藏在当初用代言费抵扣房款的行为上。

从税收角度上看，成龙公司应当为所取得的2060万元代言费缴纳各项税款。

而开发商是按3360万元的销售价卖房的，所以也应当按3360万元、而不是差额1300万元缴纳各项税款。

注意，办理房产过户之前，是需要税务机关确认这桩交易已经按规定缴了足额的税费。

也就是说，成龙的代言费2060万元，要交了税之后剩下的才是自己的，而房产公司的合同成交价应该是3360万元，要按照3360万元缴税，而不是1300万元来缴税。

这样一来，这里边有漏掉的税款。

也有律师认为，成龙长达14年不办理房产证，原因可能就在于房屋合同成交价并非按照3360万元的价格。

御嘉置地方面曾经表示：“成龙要求过办证，但办产权证要公开购房合同的内容，中泰公司购房合同价格定得低，成龙想要先解决价格低的问题，也协商过怎么解决，但最终没有解决，再往后想做网签也做不了了。”

此外，如果按照合同的价格，房子均价只有1万多元/平方米的话，是明显低于同小区其他商品房，可能需要税款 。

根据税收征管法规定，如果税务部门认为纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由，有权核定应纳税额。例如某小区的成交均价认定为每平方米不低于5万元，而买卖合同约定为每平方米4万元，税务部门就有权按照每平方米5万元征税。

“有可能成龙的房屋买卖合同约定的成交价是差额1300万元而不是3360万元，所以判决书才会出现‘合同约定的购房价款过低’的表述。这可能使得税务机关不予认可，从而不能办理产权证。” 上海大邦律师事务所律师张黔林认为。

可能是因为怕被其他香港明星知道自己介绍买的房子，交易单价比他们低，不够“大哥”。也许是纠结于3360万元的应缴税款。反正，成龙住了十几年也没有办证。

但即便是按3360的交易价格补缴税费差额，这都是小事。在专业财会的人看来，成龙用代言费抵扣、不完成过户背后可能还有更深的门道。

给自己公司避税？

如果只是简单地补缴税额，这事情还是很简单的。

要知道，就算那2060万元是代言费抵扣，加上成龙自己掏的1300万元，这些全是真金白银的钱。购房总价跟其他业主相差无几，所以在税务机关那也不至于说不过去。

而且代言费抵扣也是业内常态，成龙真的会因为害怕流言蜚语而不敢公开合同，不好意思办理房产证？

但如果整个操作过程，涉及到几个公司主体和明星的交叉避税行为，就不只是简单的数额问题了。

有税务专家来给给成龙算了笔账：2006年，和开发商御嘉置地有限公司签订代言合同的，是成龙实控的经纪公司：JACKIE & WILLIE；和开发商签订房屋买卖合同的，是成龙的众泰成龙公司。

可是，补缴1300万元差额购房款的，是成龙本人，自然人陈港生。

两笔交易，三个公司一个自然人，这里面的税收关系可不简单。摆在台面上的问题，也是显而易见的。

假设一下，如果JACKIE & WILLIE 经纪公司在代言费到账后，成龙再用代言费来买房，应缴税款为：

缴纳增值税：2060×６%=123.6万元；

缴纳附加税：123.6×12%=14.832万元；企业所得税：（2060-123.6-14.832）×25%=480.392万元；

股东分红税：（2060-123.6-14.832-480.392）×20%=288.2352万元。

2060万代言费，扣完税以后，到成龙个人手上的，只有1152.94万元了。

按照3360万元的购房价格，成龙需要补2207.06万元，再以自然人的身份买房，同时需要补82.4万元的税款。

那成龙实际支付的就远远不止1300万元。

2207.06万元+82.4万元-1300万元=989.46万元。所以，通过代言费抵扣、以公司名义买房的方式，成龙节省了989.46万元。

此外，两套豪宅算是公司资产，房产每年的固定折旧损失、物业费、水电费、维护费等等都可以体现在公司的会计报表上。公司报税的时候，这些都可以用来冲抵避税的费用空间，又可以少交不少税款。

这样一来，性质就不一样了。

成龙大哥是武行出身，看来，体育老师教的数学也是不错的。

内容参考：

1、成龙过亿豪宅将被拍卖：他犯了什么错？能扳回来吗？（第一财经日报）

2、再见了，成龙（青驿）