沉寂三年半 业瑞东二环18亩地终于“动”了
“等到花儿都谢了”，大概说的就是它。不过好在，如今其终于要“动”起来了。今日，成都市规划和自然资源局发布公告，位于成华区二环路东一段30号的18.12亩纯住宅地块，已在今年2月8日取得建设工程规划许可证。而这距离该地块出让，已过去三年有余。
壹
该宗地位于成华区二仙桥-八里庄板块，紧邻二环路东一段东侧，西侧靠近沙河及电子科技大学沙河校区，以东靠近华西中学·电子科技大学附中，以南与在建的地铁17号线二期踏水桥站直线距离不足300米，并靠近龙湖三千集，周边被天伦花园、圣地名居、瀚林花园等多个小区环绕。
△宗地位置示意图按照文件资料显示，该宗地规划建设净用地面积为12077.53㎡，规划总建筑面积为51155.27㎡，地上计容建面为30193㎡，其中包含约15096.5㎡的租赁住房面积，且住宅套型总建筑面积不大于90㎡的住宅面积占比为25.75%，套型总建筑面积大于90㎡的住宅面积占比为74.24%。
△该项目地上部分综合经济技术指标
该规划项目由2栋（合4个单元）住宅+1栋公共服务设施配套楼组成，其中1#楼为租赁住房——1单元为19F、2单元为12F，2#楼为商品住宅——1单元10F、2单元17F，2栋楼首层均为架空层；3#楼则由公厕与社区文化活动中心组成。
贰
关于该项目用地，还得追溯到三年半前的一场土拍。2017年9月7日，伴随着“配建自持一定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面积比例+抽签竞得”的土拍新玩法，来自成华区、锦江区、高新区、武侯区、青羊区的6宗主城地块组队走上拍卖台，共吸引了42家房企参拍，业瑞就是其中之一。（>>>回顾：9月7日6宗地拍出88亿 成都出租用房一日增22万平米！）
最终，业瑞以楼面价13800元/㎡+自持占宗地计容总建面50%的租赁住房成功拿下这18亩地，并刷新了成华区彼时的最高成交楼面价纪录。体量小+自持租赁住房，操盘难度显然不小。
宗地基本信息
宗地位置：成华区二环路东一段30号
净用地面积：18.12亩
可开发体量：3.0193 (万㎡)
成品住宅建设比例：100%
租赁住房：单套建筑面积控制在60-120㎡范围内
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：2.5
建筑密度：不大于24%。
起始楼面地价：9000元/㎡
成交总价：41667.49 (万元)
成交楼面地价：13800元/㎡
溢价率：53.34%
租赁住房建设要求： 自持占宗地计容住宅总建筑面积50%的租赁住房
竞得者：成都业瑞房地产开发有限公司
锐理君梳理发现，当日一起成交的另外5宗地早已呈现为项目，它们分别为德商锦江天玺、绿城凤起蘭庭、保利大国璟、中粮瑞府、金隅金成府，其中首次取证时间最早的是中粮瑞府（2019年5月），最晚的是金隅金成府（2020年9月），而德商锦江天玺已进入收官倒计时。
△2017年9月7日出让的6宗地
据查，业瑞地产属于新加坡跨国投资集团SG全球发展旗下全资子公司。SG全球发展是一家多元化跨国经营的世界级大型集团公司。2018年11月，新加坡SG集团董事长、业瑞地产总经理等参加了该项目的基坑工程奠基仪式，除此之外，一直并未有更多关于该地块的消息传出，去年9月，锐理君前往该地块打探了一番，现场毫无动工迹象，宗地内部杂草丛生。
△业瑞地块内部情况 拍摄时间：2020年8月
△业瑞地块，围挡仅有SG全球发展的喷绘字样 拍摄时间：2020年8月
叁
直到今天，这宗有着很强话题性的“奇葩”地块终于有了新动作，只不过，历经三年半的市场风云变幻，其面对的行情已然变化。根据锐理君梳理，2017年至今，该宗地周边两公里范围内共成交了6宗地，包括去年12月1日出让的两宗地（>>>回顾：最高19300元/㎡+23%移交 成都主城“壕”气拍出四宗地）（两宗地均需配建一定体量的返迁安置房，且返迁安置房由成华区政府指定单位分别按照15800元/㎡、15600元/㎡的单价进行回购）。这之中，已呈现项目两个：铁投紫瑞府于2019年11月20日首次取证，推出建面110-154㎡高层产品，成交价格约15718元/㎡，以及建面207-342㎡叠拼，成交价格约18140元/㎡；中南融创玖华台早在2018年3月首次入市，备案均价约20834元/㎡。
△该宗地两公里范围内成交的住宅类地块
13800㎡的拿地价格成为了彼时成华区楼面价TOP1，不过如今，成华区成交楼面价超过13800元/㎡的地块已有8宗，其中最高为17100元/㎡，且须配建并无偿移交计容建面17%的统筹住房。
相比之下，业瑞这宗地拿的价格似乎也还好？倒也未必，“袖珍”的规模+自持租赁住房的隐形成本，留给开发商的限制条件不少，可以称之为一块难啃的“硬骨头”，这也是该地块沉寂多年的重要原因；尤其是面对如今更为激烈的市场竞争格局，如何输出产品价值，才是真正的考验。
文|小白龙出品|锐理数据总部新媒体中心
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