产业地产不是高大上，而是打造宜居宜业生态

广州知识城腾飞园开发有限公司总经理黄国祥

在中国和新加坡签署关于中新广州知识城升级合作的框架协议前夕,《新快报》专访了广州知识城腾飞科技园开发有限公司总经理黄国祥,试图探索这个结合新加坡经验打造的新城,如何借鉴新加坡成功元素,整合多方资源,最终吸引人才,打造一个创新生态城。

■新快报记者丁灿

生态

产业地产需要整合资源打造创新生态

没有一滴原油的新加坡居然是一个石油出口大国,这得益于新加坡很强的出口加工能力,擅长将各种元素结合在一起打造生态。“我们本身不搞创新,但我们打造的是一个创新的环境,把很多资源整合到一起, 发挥他的影响力。”比如,新加坡科技园吸引了众多世界500强,黄国祥表示,在中新广州知识城他们要做的也是整合,整合产业的资源,最终吸引人才,特别是高端人才,人才才是创新经济的根本。如果没有办法吸引科学家,打造不出一个硅谷,硅谷所有的生态都是围绕人才在做,新加坡想发挥的角色也是这样。

规划

规划需要扬州炒饭式的而不是西餐式的

“我们做的其实都是大家都懂的,新加坡规划之父刘太格强调过我们做的规划不是西餐式的,一块一块的,传统的开发区仅聚焦产业,后来才发现居住起来很不方便。” 黄国祥笑言,那时在科学城上班,每天最好吃的就是楼下喜士多的泡面,后来才有了高德汇等配套,而且每天需要开车到居住地天河,所以,当年的开发区做法就是聚焦产业,如何创造经济,创造GDP。而要搞创新经济,要珍惜人才,还得以人为本,让他们住得舒服,包括衣食住行及教育、医疗等方面要有相关配套。

黄国祥举例说,如在小小的腾飞园里面便有众多便民项目,菜市场、幼儿园等,项目对面已经有广州市二中会元学校,还将引进新加坡华侨中学,稍远一点还有广东实验中学、凤凰湖小学、凤凰湖幼儿园等教育配套;医疗配套方面有中山大学肿瘤防治中心中新知识城院区、泰和肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院,再往北一点还有南方医院;腾飞园正在打造的人才公寓即将投入使用,另外,众创空间的白领可以入住腾飞园的住宅中新里,一套房月租金1000多元;出行方面有地铁14号线、21号线等。

因此,从整个生态打造来看,打造一个创新中心,需要五大要素:人才、居住、产业生态、硬件打造、政府政策,软件硬件方面都要兼顾,也就是刘太格所称的扬州炒饭式规划。

宜居

“创新中心不是高大上,而是居住起来舒服”

在整个采访过程中,黄国祥强调最多的就是尊重人才,让人住得舒服。这里人才包括一些技术工人、服务人员,一个产业园其实也兼具一个社区管理功能,比如腾飞园里的保安、保洁员等都是附近村民,经过培训创造就业机会,这样确保他们在工作时没有杂念。黄国祥反思说,当年苏州工业园最头痛的是,当时是制造业,引进了很多企业,但是没有工人。知识城现在兴建了很多楼盘,正是依靠这些工人的力量打造一个新城。

“恰恰是这些社区服务,便民的东西是最吸引人的。”记者在腾飞园的商业区也看到,餐饮、便利店等装修风格并不是高大上,而是简单明亮,“我们这里的装修材料都是用了简单的瓷砖来装修,但层高比较高,创新、科研需要这样的元素。” 黄国祥介绍说,硬件上打造符合科研团队的要求,居住上注重人的舒适,如在大楼与大楼之间是连贯的,而不是需要去马路对面时找半天才有一个地下隧道。整个知识城有自己的风格,热带风情,符合新加坡风格,阳光明媚,有山有水,没有什么特别的元素,就是打造这些宜居宜业、方便出行的元素,并在规划里环环相扣。

现在很多开发商已经注意到这一点,如华夏幸福提炼了苏州工业园的一些元素,加强改进,运营较成功。

趋势

产业园第三代产品强调产城整合

目前国内兴起了不少特色小镇、产业小镇,在黄国祥看来,跟腾飞园模式类似,可以说是殊途同归。新加坡也经历过类似的发展过程,第一代产品就是单纯的制造业,都是工厂,第二代是先进制造,第三代是一个创新的环境,第三代第四代产品都是这种产城整合,甚至跟TOD结合,如国内的虹桥枢纽产业+TOD,所以规划很重要,而且要不忘初心。

产业是跟着时代在运转,目前国内产业政策调整的方向是“退二进三”,两个产业要转为一般性产业,即传统制造业与房地产业;三个产业要上升为未来的支柱产业,即战略性新兴产业、服务业、现代制造业。因此,黄国祥认为大片大片工厂的产业园区是危险的,所以以后是往高产值的产业方向发展,地方不一定要很大。如波士顿,在哈佛与麻省理工旁边的Kendall Square,是全球创新企业最密集的地区之一,也是美国公认的“创新心脏”,是全球生物医学研究最高度集中的地区。

所以,在黄国祥看来,一个创新中心要的是一个环境,因为周边有哈佛、麻省理工等大学资源,相当于有了造血功能,加之本身居住环境又很舒服,宜居宜业的生态才能吸引创新人才。

开发

园区开发要有一定预留地

目前腾飞园企业入驻率达50%左右,加上在谈的几大生物医药企业,入驻率可达60%左右。黄国祥为何对腾飞园充满信心?“我参与过当年苏州工业园的建设,当年我从虹桥机场开车差不多4个小时才能到苏州工业园,还要走一部分国道,开车途中碰到水牛什么的还要停下来避让,就是在这样的环境下,原本计划20年左右才能打造完的苏州工业园用了十多年时间就完成了。而知识城现在基本已经成型,也才花了几年时间,所以我对知识城的项目充满信心。”

入驻产业园的企业可能有些特殊要求,如电、承重等问题,招商是一个很艰苦漫长的过程,要有耐心,不是一蹴而就的。黄国祥认为,在国内这样的模式寻求的是长远战略,经济打造从来都不是短期的,而不是像房地产那样卖完楼就结束了,这种物业很多是自持的,资金沉淀很重,没有一定的理念不执着的话,很难做成功。

另外,黄国祥认为园区开发还要有一定的预留地,并不能全部开发完,将来肯定会有一家特别牛的独角兽或者说引来一家耳目一新的产业,预留地那时可以用来特别定制。现在很多园区的问题是没有预留开发空间,想引进新产业进来也没空间。“而且产业是日新月异的,不能按现有模式一下定死,否则以后怎么办呢?如果腾飞园这里以前一下子全部搞制造业,现在搞创新就很难。”

资金

产业运营商如何平衡资金?

对入园企业,在企业注册、政策实施细节等方面,园区会提供相关协助。而在产业生态里面,黄国祥认为资金是最重要的,园区跟生物制药方面多家大的基金公司密切联系,如果企业的BP(Business Plan)得到认可,基金自然会投,这方面园区已经搭建好平台。而园内有些企业已经得到国内外基金的关注,因为产业集中成行成市,基金会主动找上门来并给予一定辅导,提供投资咨询,引导企业在适当节点上市。

引进了人才、资金后,在技术方面如果企业通过中新国际联合研究院技术评审,也会提供资金支持,孵化成功就可以申请专利和知识产权保护。从人才、资金、环境到知识产权保护,打造了一个生态。

作为产业运营商,投入周期较长,如何平衡自身的资金需求?黄国祥介绍说,腾飞园项目68%为产业,占比较高,商业住宅占26%,生活配套占6%,住宅利润可以拿来运营园区,进入常态后,运营得好会有正面的资金回报,包括租金及服务收入。目前,有些园区有自己的创投,会跟投好的产业,如清华启迪,产业投资已经占收入的很大一部分。很多园区目前已经在往这一方面发展。腾飞园目前还是产业运营商,未来可能会考虑创投。