知识城，渐成大腿

当下的广州，黄埔是个明星，而黄埔，焦点是知识城。

这个观点，在2020年逐渐成为共识。

一方面，知识城总体发展规划的出台，知识创造新高地、国际人才自由港、湾区创新策源地等一系列的板块定义，让这个板块，想象空间巨大。

另一方面，作为判断一个版块价值几许最为敏感的市场之一，知识城在房地产市场的火爆凶猛，也让不少人刮目相看。

在广州东进一路斗志昂扬当中，知识城，从8.08平方公里起步，到如今178平方公里，十年之后的今天，足够生猛。

更为重要的是，如今的知识城，渐成大腿。

1.

知识城的大腿，有多粗？

我们不妨从几个数据看起：

过去十年，知识城规划建设“一核两心三区多园”，推动产业集群发展；引进重大项目165个，在建企业投资项目79个，总投资近1700亿元，预计产值超3000亿元；

在建40公里风雨连廊和8条轨道交通、5条高速公路、7条城市快速路，打造30分钟通达机场、火车站、港口，1小时连接大湾区主要城市的交通圈……

来源：中新知识城官网

例如，知识城有地铁14号线、21号线，分别直达嘉禾望岗和天河公园，大大缩短了知识城到中心区的通勤距离。

配套方面，同样如此。

医疗方面，有南方医院、中山大学肿瘤防治中心、恒健质子治疗与研究中心、广州泰和肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院等，还有新落户的广州巴塞罗那国际医院。

同时，有关部门与华南师范大学附属中学正式签约，宣布华附落户黄埔区，将在知识城校区开办省属公办中学，覆盖初中、高中阶段，再加上中新广州知识城新侨国际学校、知识城中学、知识城华师附中、广州实验中学、广州二中会元学校等名校。

知识城的配套资源，并不亚于黄埔的科学城等板块。

而《中新广州知识城总体发展规划（2020—2035年）》，更是让知识城成为热点，虽然更多实质性的规划，需要慢慢落地推进，但整体规划的批复，含金量依然很足。

一系列动作之下，如今发展潜力巨大的知识城，过去一直贴有的“孤城”标签。有望撕掉。

为何“孤城”？

过往，在没有地铁的情况下，中新知识城在商业配套也迟迟跟不上，从而造就了购房者情愿选择更为繁华和交通更为便利的增城，或者是规划地位更为突出的南沙。

但如今，这一切都截然不同。

相关数据显示，未来广州知识城将承载30万产业人才的涌入，而这些产业人才所蕴藏的置业需求，是极其巨大的。

再加上一路向东的刚需主流选择，知识城的能量，不容小视。

2.

渐成大腿，知识城的楼市自然抢眼。

其一，网签套数涨26%。

来自克而瑞的数据显示，今年1-10月，知识城板块一手住宅网签5303套，同比大涨26.91%，单盘网签过千的楼盘，也并非独例。

来源：克而瑞广佛区域

其二，房价涨幅高达101.14%

数据显示，在今年成交面积达3万平的板块5年房价涨势变化当中，知识城板块涨幅高达101.14%，不仅领跑黄埔，在广州多个板块也仅次于南沙北、明珠湾和机场路板块。

2014年，知识城首个住宅项目天韵瑚璟花园（即后面的时代天韵）开盘，售价为11600元/㎡，如今，该盘二手报价，高达26770元/㎡。

而作为板块最为火爆的楼盘之一，同样2014年开盘，首发售价仅8500元/㎡左右的万科幸福誉，目前少量的一手项目单价在30000元/㎡左右。

其三，单盘销售火爆。

以板块的星汇城为例，首推3栋约372套房，就有1300多个买家抢将近400套房，等于3个人抢一套。

要知道，星汇城所处的镇龙板块，甚至只能算得上是知识城的新成员。

从大到小，知识城的火爆，可见一斑。

究其原因，虽然很大程度上有价格优势（均价2.5万/㎡左右，符合刚需上车门槛），但更深层次的，还在于买家对于知识城板块前景的看好。

3.

大腿渐粗，自然就有人抱大腿。

9月9日，黄埔区、从化区官方发布，由国企科学城集团操盘，打造黄埔—从化产业共建合作区。

南部太平片区作为知识城“扩容”区域，打造成为集科技创新、国际合作、生态宜居为特色的产城融合发展示范区。

一方面，这是知识城的扩容布局落地，另一方面，也意味着知识城将带动太平发展，形成一体化发展体系，让太平经济开发区承接知识城产业，协同发展。

细细解读，不难发现，这既是一次知识城对于周边板块的辐射，从某种程度上来看，也看得出，如今的知识城，已经到了可以让别人抱大腿的时候。

这并非个例，我们不妨从另一个角度，去验证知识城的大腿成分。

其一，是不少从化楼盘，在入市面世的时候，选择的宣传口号，不再是所谓的“广州北”，取而代之的，是“知识城北”，例如某项目，就是这样的：知识城北 · 地铁口·1字头·不限购。

其二，近期，知识城新区作为广州第十二个行政区正筹备当中的消息，更是成为广州城中热度不小的传闻。

虽说这样的消息，从目前的情况来看，可能性并不大，但显然，知识城也具备了这种变数的底气和资本。

重重叠加，知识城屡上新闻头条，并非意外。

4.

不过，知识城的不足之处，也非常明显。

首先，是整个区域板块的差异化。

整体来看，知识城分南、中、北三大片区，不包括随后扩容的区域。

而作为承担住宅、商业、行政、配套设施、知识产权园区、创新创业园区等复合功能的南区，是整个知识城发展最为成熟、配套最为完善的区域，但强如南区，也开发将近10年，才有如此盛况。

相反，知识城北区，主打IAB、NEM等高新产业，在高新产业价值一路向上的情况下，板块的发展价值，未来看的话，不亚于南区甚至超越。

但单就现阶段来看，配套单薄、居住氛围差、稍显荒凉，确实是客观存在的事实。

也就是说，整个知识城的全面发展，显然还需要时间，毕竟，第一阶段的10年，也仅仅只是成就了南区。

来源：中新知识城官网

这一点，看回房地产市场，更为明显。

除了知识城镇龙板块有星汇城的全新入市之外，整个知识城的供应量并不算高。

以城市界面最成熟的知识城南起步区为例，万科幸福誉、保利拾光年、招商雍景湾等住宅项目多已进入尾盘阶段，市场上久无新货面世，而据不完全统计，虽然之后还有领隽城市花园、凯德·中新里入市，但知识城南起步区，整体新房供应量并不算大。

而另一头，知识城北区，则更显尴尬。

整体来看，北区住宅，由于住宅地块也不多，周边企业林立，由此价格不低，定价紧贴南区住宅。

但缺点也足够明显，由于规划产业较多，商业和住宅比例相对较少，住宅氛围比不上南区，要成为类似南区的成熟居住板块，还需要进一步补强。

同样，知识城镇龙板块也存在这样的尴尬。

科学城

其次，在黄埔当中，并非知识城一枝独秀。

在它面前，还有科学城。

两者虽然定位不同，分工明确，但在一些对比上，还是有不少的信息量可以解读。

例如，科学城成熟度优于知识城，不少商业、教育、交通配套均已兑现，尤其是商业部分，知识城的现状以及规划仍相对欠缺。

再比如定位，但从区域位置来看，科学城定位是高于知识城的，黄埔区政府、房管局等机关单位都集中的科学城，这是一个很明显的信号，当然，知识城更胜在湾区规划上。

虽说不是同一个维度，但同处一个区域，就有竞争。

虽有压力和挑战，但不得不说，如今的知识城，绝对的大腿级。

对于中新知识城，当初负责中新“知识城”规划设计工作的新加坡雅思柏设计事务所董事刘太格有这样的判断：

预计2010至2015年是产业起步发展期，2016至2020年是快速发展期，2021至2030年是深度繁荣期。

如此判断，放在今天来看，几乎兑现。这样的大腿，你抱吗？