海外置业？还是海外填坑？碧桂园森林城市分析

写在前面：不知道从几时，中国的房子已经不能满足国人的“需求”。从而将目光跟随各大地产商“布局”全球。也不知道是小编孤陋寡闻的原因，还是乌鲁木齐离的确实远，反正上周小编才听过碧桂园森林城市（卖了很多年了）的销讲，讲真规划之大，概念之全平身仅见，同行基本都热血沸腾。那么到底买不买，我们来分析分析。

先说位置，项目位于马来西亚新山。马来西亚不是移民国家，有7成穆斯林（穆斯林的传统和文化是什么样子大家应该都清楚），2.5成华人，马来西亚政治是排挤华人的，新加坡1965年独立出去就是因为华人占新加坡一多半，马来西亚怕影响他们政权。国立学校也不教授中文。有三个经济比较好的城市，新山第二，但是华人新山确不多（华人多在第三的槟城）。马来西亚近年经济不是很好，以前我们用的SONY随身听、收音机、音响都是马来产的，但是现在都转移到了中国和越南等地。马航事件后，马来西亚旅游业下降超过一半。马来最大问题不是经济不好了，是治安，被抢是正常。

再说说马来的房地产和中国区别，没有建筑面积，只有套内实际面积和重庆一样。可以按揭，交房时可以自由选择退（对购房者很友哈），马来的容积率基本都很高，高到离谱（碧桂园森领城市3.5的容积率在马来算很低很低）。马来西亚的房子大多没有天然气，要不电，要不气罐子（碧桂园森林城市也没有通燃气管道）。

马来买房大约5％的税。卖房外国人不满五年房子增值的30％，满五年房子增值的5％。

听销讲着重说了下马来西亚的第二家园计划,销售说的没有错，但是有很多重点的却没有说。比方说在马来存50万就可以办理，买房不买房不重要。也就是说你想要第二家园身份的好处和买不买房没有一毛钱关系。

新山市整体比较落后，但是毕竟靠近新加坡。斯干达特区10年了，我只能说还是那样。千万不要一听特区就拿深圳带入，深圳可以说当时是举全国之力，马来是联邦制，只是新山在自己发展特区，你就想想成经开区就差不多了。而且碧桂园森林城市隔海2公里以外的新加坡，那片区域是工业区和大型炼油厂，新山可以说是为了去新加坡务工而发展出来的城市。

说完背景说说项目：

碧桂园森林城市的几个亮点：

1、从这个项目确实能看到杨国强主席的梦想与情怀，这是事实。

2、从原来规划14平方公里又扩到20平方公里，看得出碧桂园对这个项目是看好的。

3、立体交通，车走地下、地面没车这个理念确实不错，值得赞一下。

4、立体绿化确实也不错，但也不是啥新鲜事儿，新加坡很多建筑都有了。

5、也在想办法做更多的概念和配套，如免税区、产业区、学校、医疗等等。

碧桂园森林城市的几个问题也是要明白的：

1、碧桂园森林城市只是挨着新加坡而已，而去新加坡还是要办理签证过关口的。

2、目前碧桂园森林城市所在的新山区域，供应量太大太大，光一个森林城市供应量就有30万套，30年的开发周期，目前90%以上都是卖给了华人。

3、一个30年以上开发周期的楼盘，大多数房子都是卖给了华人，而大多数的华人都是抱着投资的理念（其实是抱着第二家园、度假、养老思想去买的，但事实上他们大多也不会去住），这样的小区以后入住率有多少？你的二手房能升值多少？入住率上不去，你本来期待的学校配套和医疗配套如何很好的满足？

4、在马来西亚不控制容积率的情况这下，森林城市的容积率也不小，预估也在3.5左右（前期项目总规划公布数据为占地1386万平，总建筑面积4600万平，计算容积率为3.32），这对于度假和填海项目来说，也许并不太合适。

5、森林城市也是没有天燃气的，都是用电，或用罐子，这估计很多中国人都不习惯吧。

6、目前所说的未来通往新加坡的独立关口，也许并不是这么容易实现，新加坡也要控制进入新加坡的外来人口数量的。

7、填海项目一年就开始盖房子，这个事儿真的靠谱吗？

8、立体绿化、立体交通再好，其实并不能成为你购房的理由，你购房的理由是你的需求！规划虽好，但落地情况到底如何？这是一个大大的问号。

最后，我们来聊需求，购买碧桂园森林城市的目的是什么？

1

为了投资，一定会升值

新加坡2015年的新房供应量才审批了2000套！这30万套要卖给谁？目前全是中国大陆人在购买（占到95%以上），大陆的人又能买多少？买多久？这么大的供应量租给谁？没有人租如果卖又卖给谁？还有新房在大量出售时，你的二手房如何卖得上价？

目前已经是20000元/平起了，好位置要23000元/平，已经是新山最高价格，比其它楼盘均价高出30%左右，还要怎么样？

森林城市开发周期30年以上，30年！森林城市一直都是在盖房、卖房，你的二手房能卖过新房吗？如果卖的不好，别说涨价，降价一样是很有可能的！

别说森林城市30万套，单单富力在新山的项目3万套就够马来西亚和新加坡去消化了，或者说已经可以完全抵消新加坡和新山的新房需求！就这都消化不了，其它的供应量怎么办？

新加坡目前市场上一共有150万套房子的样子，其中120万套是政府经适房，30多万套是商品房，是的，你没看错，目前为止，新加坡市场上新房二手房的商品房一共才有30多万套！你这一下子就在新山供应出来40万套的样子，还打着新加坡的概念，让谁来消化？

好吧，我们有15亿强大的中国大陆消费者，让30万中国家庭跑到马来西亚购房，本地人都不买，全是中国家庭买走，然后，这30万中国家庭在一个异国它乡期待着升值、宜居、浪漫，这事，想想都挺怪的。

供求关系，供求关系，这是底线，这是永恒不变的道理，虽然有时候市场会走样，但终归会回到供求关系的基本面上。

我们姑且先不去考虑马来西亚货币汇率、中马关系等风险问题。

2

为了度假

一个治安并不好的马来西亚。

一个容积率3左右的填海小区。

一个大多数人都是中国人的海外小区。

一个多数业主都是投资客的海外小区。

一个入住率很低的小区。

一个周边放眼一看30年内还一直在填海、建设的小区。

你感觉，能满足你度假的感觉吗？

你想度假，直接去巴厘岛、苏梅岛、夏威夷、塞舌尔、马尔代夫等海岛不行吗？而且度假体验还各不相同，为何要去买一个租不出去也卖不出去，未来还充满不确定的一个房子来度假？两者花钱哪个更划算？

3为了养老

你仔细想想，远离中国，跑到一个排斥华人的海外国家，居住在一个治安不好的小岛上，也没有什么人，亲人、子女也不在身边，怎么养老？老人需要的是什么？是有人说话，是方便的生活，而跑到森林城市用电做饭、也难以买到自己习惯的食材，你感觉你会在这儿养老吗？

4为了子女教育

森林城市说是引入美国的整套教育系统 ，幼儿园、小学、中学，然后参与英联邦的大教育体系。

我只是说，这儿也只是一个私立学校而已，真是为了子女教育，咱中国的私立国际学校真的比这儿差吗？如果你所在城市不幸是郑州或太原的话，空气不好，咱去深圳租房上学行不行？咱去上海租房上学行不行？反正私立学校都是花钱而已。况且，咱直接申请新加坡、美国、加拿大等地的私立学校行不行？在新加坡私立幼儿园一个月也不过人民币6000左右，小学的话一年也不过人民币15万左右，而且教育质量更有保障、更多选择。

5为了新加坡

为了新加坡，直接申请去新加坡不就得了，反正你来了森林城市想去新加坡也是要办理签证的，也不能长呆，一样是旅游签或者工作签，何必呢？

而且新加坡对于移民卡的很严格，每年只放3万张绿卡，新家坡国土资源有限，森林城市以后的业主是30多万户，怎么可能和新加坡扯上太多关系？新加坡可能放这些业主都到新加坡吗？离新加坡只有2公里又有个毛用？还是一个马来西亚人而已。

6为了第二家园身份

为了第二家园身份，直接去办理第二家园身份不就完了，人家办理第二家园又不需要买房子，存个50万人民币就可以办理了，为啥要和森林城市扯上？

如果非要考虑这50万人民币第二年就可以拿出一半来投资25万的话，果断考虑吉隆坡啊，那儿的租售比才是安全靠谱的！不要去买一个没法自住、租不出去、也卖不掉的房子，这样的房子是无用的房子、是没有价值的房子！

7我在投资马来西亚的中国版深圳特区（以斯干达特区），不要拦我

其实，以斯干达特区已经发展了10年了，10年了！现在不过还是这个样子！而深圳从开放起的10年呢？已经是大变样，为什么？

首先深圳和香港本来就是同一种族、同一血脉、同一国家，新山和新加坡呢？马来西亚和新加坡呢？马来西亚人在新加坡只占10%多一点的人口，新加坡还是典型的华人社会，利益共同点本身就不一致的，而且新加坡对于森林城市这个项目本身就是有抵触的（新闻上说是考虑到对自然资源、海洋生态的破坏问题），从森林城市看到的新加坡都是工业区！工业区！新加坡把军营、工业区、炼油厂都设置在靠近马来西亚的一侧，这个细节已经充分说明了新加坡对马来西亚的态度！

而且，中国发展深圳，是举全国之力发展深圳，集中全国资源发展深圳，中国是典型的强势政府引导，但马来西亚不是，从MH370的处理就可以知道，这是一个什么样的弱势、慢节奏政府，发展以斯干达特区不会成为成为大家想像中的发展深圳，如今已经过去了10年的发展结果就是证明，没有什么产业！除了盖了一些容积率超高的住宅之外，盖了一个乐高游乐场，建了学校，其它方面还真的是没有什么建树！