天津这些板块趁势崛起 谁才是最佳升值“潜力股”？

最近天津土地市场可谓风生水起，供应量在压抑了八个月之后终于迎来爆发，尤其是滨海新区生态城板块，不到一个月时间就累计出让35宗土地，堪称天津土地出让量之最。

在滨海新区众多板块中，尤其以北部片区最为亮眼，挂牌+出让累计19宗宅地。那么，大宗的土地供应是否为板块兴起的前兆？

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一直以来，生态城都是滨海新区最热门的置业区域。

我们知道，生态城板块面积巨大，分为多个片区，而中部片区最先起势，如今已经趋于完善，所以导致置业需求外溢，周边片区便有了更多的发展机会。

今年，生态城的众多板块中，北部片区因为大批量的土地出让走入血拼哥的视野，成功引起血拼哥注意。

首先，今年5月20日上午，北部片区5宗地块迎来摘牌，编号为津滨生（挂）2020-1、2、3、4、5号，最终全部被生态城投资底价拿下，成交总价合计14.228亿元，总出让面积约21.32万㎡，总建筑面积39.68万㎡，包含3宗宅地，1宗教育用地，一宗商服用地，其中3宗住宅用地成交楼面价约在3668-4397元/㎡之间。

接着，8月10日生态城北部片区再次连续挂牌10宗地，其中2宗为产业用地，1宗为幼儿园科教用地， 7宗为经营性住宅商服用地。

这7宗宅地编号分别是津滨生(挂)2020-6号、9号、10号、11号、12号、13号、14号，9月10日成功摘牌，被生态城投资以总价42.329全部收入囊中，楼面价约3300-4000元/㎡左右，出让总体量超过60万㎡，总建筑面积超116万㎡。

△北部片区已成交地块

让人意想不到的是，8月14日，北部片区再次迎来5宗土地挂牌，包含1宗宅地、2宗科教用用地、2宗社区中心的商业用地。

据统计，这5宗地块挂牌起始总价合计约5.696亿元，土地面积约12.05万㎡，规划总体量约22.09万㎡。

最终，这五宗地块在9月16日底价摘牌，津滨生（挂）2020-15号住宅地块拿地企业还是生态城投资， 总价4.4488亿元，楼面价3563元/㎡。

在大家都以为这样的挂牌体量已经达到峰值的时候，生态城北部片区再次火热“上架”10宗地，编号分别为津滨生(挂)2020-20、21、22、23、24、25、26、27、28、29号。

其中20-26号为住宅用地、29号为商住两用地，共8宗，总价19.508亿元，总建筑面积69.1414万㎡，楼面价在2662-2844元/平米；27、28号为教育用地。

△北部片区待成交地块

△北部片区土地挂牌+出让位置图

统计一下，今年至今，仅仅生态城北部片区土地供应总面积达到115.5万平米，总建筑面积达到226.6万平米。

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其实在今年7月份的时候，规划局就曾曝光过《中新天津生态城分区HGg_08_02单元控制性详细规划修编方案》，剧透了北部片区的发展规划和发展前景。

根据规划，北部片区将以居住及公共管理与公共服务为主导功能，重点为落实功能布局、构建基础支撑、配建配套设施、塑造环境品质，建设功能结构和布局合理完善、配套设施完善、环境优美安全的新区。

其中，居住部分总用地269.87万平米，占城市建设用地面积的58.91%，用于建设住宅、居住配套设施、小区绿地等；

商业部分总用地面积合计42.34万平米，占城市建设用地面积的9.24%，主要用于建设片区生活中心、规划有轨电车站点周边商业、社区中心等；

公共管理与公共服务设施宗用地面积28.12万平米，占城市建设用地面积的6.14%，用于配套建设公安局、小学、中学、医院、养老院等。

从上述规划中，我们看到一个配套亮点，就是有轨电车的建设。

从规划图中得知，生态城北部片区的有轨电车至少设有五个站点，将来和Z4线实现换乘连接。

而地铁Z4线（滨铁2号线）是一条纵贯滨海新区的轨道线，通车后可实现滨海新区南北两翼至主城区的快速通行。

据悉，Z4线一期工程起自汉沽营城街站（原汉蔡路站）至中部新城新城停车场。项目预计2023年完工并实现通车。

虽然天津地铁的建设总是遥遥无期，但是起码规划已经出了，只能说北部片区的轨交建设任重道远。

目前，除了还在建设中的轨道交通配套，北部片区已经拥有多宗城市级配套，比如生态城图书馆、天津泰达航母主题公园、营城水库等，但是基础的生活配套设施还有待完善。

根据资料显示，生态城北部片区未来将着力打造生态海洋科技特色小镇、健康舒适的未来智慧港，强调以创新产业为主，增加整个生态城的产业发展空间。

随着生态城中心区域的逐步成熟，北部片区未来会成为生态城外扩的发展重点。

从新房市场看，北部片区目前还很“刚需”，在售的雅居乐滨河雅郡、滨旅景熙产品以小高层和洋房为主，均价12500-13500元/平米左右，总价一百多万就能置业。

所以，整体看，北部片区的基本居住、配套规划完备，如果能按照计划一步步落实，其实北部片区的发展空间很大。

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其实，从有轨电车的规划路径中，我们还可以看到生态城另一个片区的巨大潜力，就是临港新城片区。

纵览天津版图，打着生态资源旗号的板块很多，比如东丽湖、团泊湖等，但是真正能够享受岛式居住体验的，还得是生态城的临海片区。

整个生态城，只有临海新城这部分是“凸出来”的，真正的三面临海，而且该片区还通过开挖河道，分成了多个岛和半岛，居住者可以最大程度的享受到空气湿度、海风吹拂等方面的利好。

从交通配套上来说，这条有轨电车是天津首条悬挂式轨道交通线路，以Z4线南开中学与生态城站作为换乘首末点，这条轨道线，将串联起临海新城内各岛，形成一个内循环。

除此以外，片区依托滨海新区“三横三纵一轨道”之“三横”津滨高速、京津高速、京津唐高速，“三纵”中央大道、中新大道、海滨高速，可驾车快速通往滨海新区、市区、北京、河北省等各个区域。

而且，该片区还有非常“硬核”的文化配套，比如中国国家海洋博物馆、妈祖文化园、北师大附中附小等；

另外，中新生态城第一个真正意义的大型购物中心爱琴海也要兑现，拟于2021年9月开业，还有红星美凯龙、瑞龙城市广场、现代商业综合体+传统商业街等，累计加起来的商业体量近40万方。

据悉，临港新城地区还率先开始建设具有生态城特色的社区服务中心，地块位于北师大生态城附校西侧，占地约14300平米，建成面积占26800平米；

除去已有的新区妇儿医院，天成医院等在内的医疗配套外，包括新加坡热带植物湿室等在内的重点文娱项目也在建造中。

总的来看，临海片区区域价值有很大的可发展空间。

目前，临海新城片区内新房聚集，有中加生态示范区、滨海红星天铂、泰禾津海院子、中福朗诗翠微澜阁等，产品以洋房为主，均价在15800-16500元/平米左右。

值得一提的是，该片区的土地储备也很足，根据今年7月底泰达控股举办的招商推介会，临港新城片区拟出让土地22宗，总占地1181亩，总建筑面积122.9万㎡；截至目前，临海新城已完成供地项目55宗，面积合计1.94平方公里。

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我们回顾生态城这些年的发展，我们会发现，生态城的无论是房地产供应还是楼市购买力都很强。

毕竟在人才引进方面，滨海新区的力度比市区大多了。

具体可看下表：

据悉，2020年上半年滨海新区住宅成交面积112万方，中新生态城出货量达到25万方，占滨海新区销量的22%，在天津楼市整体萎靡的背景下，生态城的楼市成交动力还是非常足的。

随着中心片区的醇熟，购房需求和区域发展都将产生一定的外溢和外扩，而北部片区和临海新城这个区域也有了快速发展的苗头。

未来，随着一大批教育配套、文旅配套、商业配套不断完善，临海新城、北部片区价值潜力空间巨大，前景可期。