安邦退场北京CBD黄金地块“复活劫”

来源：中国经营报

本报记者 黎慧玲 孟庆伟 北京报道

因深陷“安邦泥潭”而撂荒多年的北京CBD核心区Z3、Z4等地块，在8年之后，终于迎来了命运的转机。

日前，接近这几宗地块的人士告诉《中国经营报》记者，Z3、Z4等地块目前均已经交付至中标方手中，拉锯多年的交地风波就此画上句号。

这些一度未被如期交付的地块，位于北京东三环国贸桥东北角的CBD核心区，与它们一并出让的，总计包括18个地块，占地约30公顷，总规划建筑面积410万平方米。2010年，包括Z3、Z4地块在内的这批土地公开出让，因其黄金位置而引发众多企业竞争。在最终的胜者中，既包括中信集团、中金公司（以下简称“中金”）这样的央企，亦有其时身为“新贵”的安邦保险集团（以下简称“安邦”），也有万通地产（600246.SH，以下简称“万通”）这样的传统房地产开发企业。

万通以联合体方式拿到的Z3地块，又是这批地块中最为优质的土地，被称作“北京CBD最有价值的土地”，却因一级开发商实际控制人安邦拒不交地而导致开发受阻多年。这种局面，直到原董事长吴小晖控制的安邦谢幕之后，终有转折。

《中国经营报》记者了解到，2018年4月28日，北京市规划和自然资源委员会（原北京市国土局）朝阳分局土储商务区分中心与CBD核心区Z3项目受让方北京金通港房地产开发有限公司（以下简称“金通港”）签订《现场交地确认书》，完成了Z3项目土地移交工作。

然而，在苦等8年终于等来交地之后，王忆会选择了一纸合约的告别，将万通所持的Z3股权卖给了物流大亨普洛斯。王忆会是冯仑的挚友兼万通的接盘者。

如今，与Z3关联的周遭已物是人非。万通作别冯仑时代，转至他的老友王忆会之手；几十米之隔的“中国尊”已经建成，528米的高度盖过国贸三期成为了北京新的“天际线”；黄金地块撂荒的“症结”安邦由原保监会接管，吴小晖锒铛入狱。

难题何来？

安邦实际控制的一级开发商坚持拒绝向政府交回土地，并多次阻挠万通方面进场开工。

不仅命运多舛，这还是一块高度金融化的土地。以Z3地块为资产标的，一系列复杂的金融运作潜行其中，中金、华润、中融等都是金融市场里的头牌，它们轮番登场，似乎是金融家们在房地产领域中扮演重要角色的伊始。

如今，何时开发？ 谁来操盘？ 这些问题目前都没有答案。跳出了“安邦泥潭”，Z3地块的故事显然还没有到完结的时候。

围挡严实，铁门紧闭，《中国经营报》记者日前在场地内看到，撂荒多年的Z3等地块至今仍无动工的迹象。在长达8年的时间中，这块被誉为“北京CBD最有价值地块”，因一级开发商拒绝交地，无法交付给中标方万通联合体开发。

2018年4月土地完成移交后，Z3地块的项目实体公司金通港在工地派驻了保安，场地内的树木也被移走，为施工做准备。工地内一度传出将于今年国庆前后开工的消息，但这个时间之后又延迟到了至少明年五一。

关于“推迟”的原因有两种说法，一是受到2019年有可能在北京举行一些重大活动的影响，Z3地块居于重要交通位置而不便施工；二是Z3地块股东变动，原来的操盘者万通退出，带来了一定的不确定性。

王忆会时代的万通，在地产开发领域的野心几乎熄灭。他手中的万通股票几乎全部被质押，显示其极其紧张的资金链状况。

时代轮换，Z3始终是万通绕不过去的心结。曾一举联合拿下“北京CBD最有价值地块”光芒闪闪，又迅速沦为问题项目困难重重。面对一级开发商拒不交地，政府和中标方都束手无策，Z3项目的开发拖了一年又一年，投资方饱受资金压力，如今，王忆会选择了变卖万通在Z3项目上的股权。

王忆会应该知道，Z3地块来之不易。那是北京土地市场上有名的“世纪大拍卖”，暗流汹涌，轰动一时。

2010年，北京市政府决定出让CBD核心区最后的可供地块，最先入市的是位于东三环与建国路交叉口东北角的中服地块，起拍价50亿元。其稀缺性注定了这将不是一场简单出让，后来的曲折却也远远超出了大家的想象。

入市之时，因对竞标企业资质条件进行严格限定，中服地块“内定”给一级开发商远洋地产的传言四起。在那个博客年代，SOHO董事长潘石屹特地写了一篇文章——《中服地块符合挂牌条件的全世界只有一家公司》。舆论压力之下，原北京市国土资源局一度叫停了交易。直到2010年12月，中服地块被一分为四，分拆成Z3、Z4、Z5、Z6四宗地块拍卖再次入市，总规划建筑面积也由32.7万平方米增加到58万平方米。

Z3在四个地块中所占权重为六分之一，被称为“北京CBD最有价值地块”，由万通、中金、中金旗下子公司发起成立的中金佳业（天津）商业房地产投资中心（有限合伙）（以下简称“中金佳业”）、亚洲电视有限公司（以下简称“亚视”）和香港置地旗下的西部国际金融贸易中心有限公司（以下简称“西部金融”）作为联合体，以25.2亿元成交。

CBD核心区的功能定位明确，包括中服地块在内的CBD12宗地块皆为商业金融用地，中金计划将公司的全球总部入驻Z3，民生银行拿下了Z4地块，计划在此建总部大楼。此外，安邦、中信等金融巨头也纷纷落子于此。Z5由安邦拿下，获得Z6的是远洋地产联合体。

由中服地块拆成的这四宗地，一级开发商为北京商务中心区开发建设有限责任公司（以下简称“CBD开发公司”），安邦子公司持股53%，远洋集团持股47%。CBD开发公司的法定代表人和董事长是远洋集团董事长李明。虽然站在前台的是远洋地产，但公司的控制权和决策权当时都被安邦掌控。

按照当时签署的相关协议，北京市政府方面应当2012年初交付“三通一平”的Z3熟地予以动工开发，但由于一级开发商拒不向北京市土地储备中心交地，北京市国土局无法如约向中标方交付。亚视打起了退堂鼓，退出了该项目。2013年3月14日，Z3项目公司金通港成立，万通占股35%，西部金融占股30%，中金占股1%，中金佳业占股34%，项目总投资估算42.1亿元。

这4家股东中，中金及中金佳业是金融机构，西部金融的母公司是香港置地，作为内地地产开发商的万通，自然成为Z3项目的操盘者。身处土地得不到交付的困局中，万通周旋于政府、一级开发商与股东之间多年，但始终没能解决Z3地块交付的问题。

此间，北京市政府方面多次出面协调，但未有结果。安邦实际控制的一级开发商坚持拒绝向政府交回土地，并多次阻挠万通方面进场开工。

有知情人士告诉《中国经营报》记者，安邦此举，是想以Z3地块的交付为筹码，意图获得其他更多地块。在中服地块首次整体出让时，安邦方面的意图是整体获得中服地块，进行一二级联动开发，但未能如愿。按照其时有关规定，一级开发商在公开招拍挂后未能取得土地开发权的情况下，可以获得不超过8%的土地溢价补偿。

不过，在这场世纪大拍卖中安邦其实收获不菲，不仅拿下了Z5地块，并在2011年联合其他公司摘得了Z9、Z10两个相邻地块。

资本进出

明股实债之间的权责要看股权合作合同的协议约定，但在这种结构中信托方一般不拥有项目决策权。

在Z3这块“北京CBD最有价值地块”的身上，各路资本走马灯一般的变换，你方唱罢我登场，似乎都在见证Z3地块的多舛命运。

早在2012年，拿地两年后没有如期获得土地移交，发现苗头不对的亚视早早退出了中标联合体。

交地延迟导致Z3项目没有如期动工，投资损失日益累积。2013年，在万通股东大会上，小股东以此直接向时任董事长许立发难。为了缓解股东的质疑，万通以类REITs形式，左手倒右手退出了自有资金。2013年4月，万通以11.98亿元的对价，向北京正奇尚诚投资中心、北京正奇尚信投资中心、北京正奇尚德投资中心、北京正奇尚惠投资中心和北京正奇尚予投资中心（以下简称“正奇系合伙企业”）出售Z3地块34%股权。

同时，万通引入华润深国投信托（以下简称“华润信托”）作为资金渠道，双方成立北京阳光正奇资本管理有限公司（以下简称“阳光正奇”）充当基金管理平台，万通持股70%，华润信托持股30%。万通以阳光正奇为平台，发起成立13.2亿元规模的信托基金投资Z3地块，期限为5～7年。这一番操作后，万通得以将项目股份卖给了自家的投资平台，在项目公司金通港的直接持股比例降至1%，由正奇系合伙企业持股34%，万通通过5家正奇系合伙企业间接持股9.69%。

5年后，华润信托到期退出，中融信托被引入进行展期。2017年，中融信托正式接盘，其后通过子公司国富汇金（天津）投资管理合伙企业（有限公司）（以下简称“国富汇金”）在正奇系合伙企业中持股。通过计算得知，穿透之后，中融信托一方获得了24.31%的持股。

中融信托的孙公司中融国富投资管理有限公司，接手阳光正奇30%股份。2017年6月，万通收购中融国富，阳光正奇成为万通全资子公司。

而持有金通港34%股权的中金佳业，投资基金的存续期是7+2年，原本2018年5月面临第一次到期，在看不到项目进展的忧虑之下，部分LP投资人开始寻求提前退出。财新曾报道，2016年年中，中金佳业的部分LP投资人不愿再等待Z3地块遥遥无期的拖延，他们担心基金连保本都无法实现，向中金提起退出。中金决定启动转让基金合伙份额，募集新的投资人。当时，安邦找到中金提出希望全部投资，中金内部同意了安邦成为新的LP，并与安邦下属的一家股权投资合伙企业签订了意向性的框架协议。

显然，上述框架协议未能达成最终协议，安邦再一次与Z3失之交臂。

安邦接盘的计划落空后，2017年中金佳业找到了新的投资人——接替华润信托的中融信托旗下合伙企业国富汇金、项目股东万通和个人股东吴招娣，此前部分LP投资人得以成功退出。据《中国经营报》记者了解，退出的LP投资人包括山东中港信息科技有限公司、中航信托、北京华方投资有限公司、珠海泰奇食品有限公司、上海万得信息技术股份有限公司，以及个人股东高喜善、王强、李敏。继续留在LP名单中的有中粮信托和中金佳成、天津佳成两家基金管理公司。万通于2017年6月从多名股东手中接下合伙份额，目前持股中金佳业16.7%，而中融方面以39.77%成为持股最多的LP投资人。

截至2018年底，通过中金佳业和正奇基金，中融信托的子公司国富汇金分别拥有金通港13.52%和24.31%的权益，占比共计37.83%，成为Z3最大的投资方。

一位信托业内人士对《中国经营报》记者表示，作为资金通道，华润信托和中融信托在Z3项目中的持股实质为股权质押，即明股实债，中融信托拥有Z3项目的债权。明股实债之间的权责要看股权合作合同的协议约定，但在这种结构中信托方一般不拥有项目决策权。

仅为序章

2018年4月28日，Z3移交，终于跳出“安邦泥潭”。

2017年，是Z3地块剧烈变动的一年，一些进入资本与一些退出资本，在这个节点擦身而过。

在这最关键的一年，一级开发企业实控人安邦风雨欲来，涉嫌利用自己控制的保险资金进行虚假注资的行为被放到了聚光灯下，Z3的命运与安邦紧紧绑在了一起。2017年6月，吴小晖接受调查。此后，CBD核心地块走上了解决历史遗留问题的快车道。

几个月后的2017年11月21日，北京市朝阳区国土分局便组织召开CBD核心区一期供后服务例会，对重点受让项目Z3、Z4、Z5、Z6的供后服务、促进开工、市政接用等方面进行了沟通。在官方的表述里，这次例会为一期用地收回后移交工作奠定基础，明确提出“确保政府履约”。

2018年2月23日，原保监会决定对安邦实施接管。此后，作为一级开发商的二股东，远洋地产完成了它的使命，将Z3、Z4交给了政府。4月28日，Z3项目土地正式完成移交，它终于跳出了“安邦泥潭”。

吴小晖集资诈骗、职务侵占一案，上海市第一中级人民法院于2018年5月10日一审宣判，数罪并罚判处吴小晖有期徒刑18年，剥夺政治权利4年，并处没收财产人民币105亿元。

一审判决的同一天，远洋地产发布公告，将接管安邦旗下的存量房地产项目，其中就包括北京CBD的三个金融地块Z5、Z9、Z19。安邦持有远洋集团29.7%的股份，为远洋集团第二大股东。

一切看似柳暗花明，Z3的历史遗留问题解决后，动工开发成为顺理成章的事，但操盘方万通却有了新打算。

2018年10月，万通和国富汇金决定将万通和5家正奇系合伙企业总共持有的34%份额，以约7.5亿元的交易对价，悉数转让给知名的物流巨头普洛斯，这意味着普洛斯成为了Z3的最大股东。

2019年3月7日，该交易完成。Z3项目公司的股权结构为：普洛斯直接和间接持股35%，中金佳业持股34%，香港置地的子公司西部金融持股30%，中金持股1%。

但对于万通来说，这不是一场彻底的告别。万通起初所占的35%股权虽已脱手，但工商资料显示，万通仍以LP的身份，居于Z3项目公司的股东——中金佳业有限合伙中。只是此后，万通不再是Z3地块最休戚与共的一方。

同一天，普洛斯战略入股万通的股份转让协议，由万通股东大会审议通过，普洛斯以总计约8.21亿元的对价获得万通10%股份，成为万通第三大股东。

普洛斯是一家成立于2003年的美国物流企业，是全球最大的物流地产巨头。2017年7月，由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投组成财团宣布了对普洛斯的私有化收购，交易总价116亿美元。2018年1月，普洛斯从新加坡主板退市。

1993年成立的万通，由著名的“万通六君子”潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪创立，红极一时，后来由冯仑独掌，其他5人退出了万通。2015年，冯仑也选择了退出，王忆会成为万通的实际控股人。

万通的退出，与这家公司已几乎熄灭的地产野心息息相关。尽管Z3地块价值连城，但接班冯仑的王忆会似乎对房地产开发丧失兴趣。种种迹象表明，王忆会的资金链也颇为紧张。2019年3月26日，万通发布了2018年财报，净利润和扣非净利润双双下降。报告期内，万通净利润3.27亿元，同比减少8.11%；扣除非经常性损益的净利润仅9000万元，同比巨减74.43%，经营能力恶化。王忆会通过嘉华控股和万通控股两家公司共持有万通69.96%股份，99.99%被质押。现在，又先后卖掉Z3股权，出让万通股份，以回笼资金。

2018年12月5日，金通港完成部分工商变更，正奇系有限合伙的大股东由国富汇金变更为外资企业光辉投资第一有限公司（以下简称“光辉投资”）。截至记者发稿，万通在正奇系有限合伙的股东身份还未完成变更。

《中国经营报》记者通过香港公司注册系统查阅获知，光辉投资于2018年4月27日成立，即Z3项目正式交地的前一天。光辉投资的两名董事分别为TANMark Hai-Nern和WEEHsiao ChuangPaul，他们二人同时是普洛斯入股万通后，派驻万通的董事，因此光辉投资是普洛斯方面的投资方。

普洛斯作为一家物流产业服务商，地产领域专注于仓储物流，成为Z3最大股东后，是否会成为Z3项目的直接操盘方，目前没有确切说法。

金通港一名内部人士对《中国经营报》记者表示，目前项目还有很多不确定性，他们只能听股东的安排。据《中国经营报》记者了解，金通港的高管层目前没有变动，仍是此前万通的班子。

普洛斯方面亦没有回应Z3项目开发的问题。

此时的北京正值春天，一排围挡隔出两个世界，困在墙之内的Z3地块与外界的一派生机毫无关联。绿色的防尘网遍布硕大的工地，一条水泥路从大门入口处延伸横穿院内，几间活动板房略显萧索。邻近的Z9、Z10地块也没有开工迹象。CBD核心区的土地故事，或许还只讲到了中点。

（本报记者裴昱对此文亦有贡献）