沿线楼盘“2”字头仍有选择

■新化快速开通。新快报记者 毕志毅/摄

新化快速开通,番禺东半小时可到珠江新城

历时14年建设工期的新化快速,本周终于开通。作为第四条串联天河、海珠、番禺的快速干线,根据测算,从番禺东部通往珠江新城CBD的车程,在上下班高峰可节省约30分钟,非高峰期只需约30-40分钟,这将为亚运城板块、莲花湾板块、国际创新城板块等沿线楼盘,带来新的兴奋点。

■新快报记者 何璐诗

珠江新城到番禺东下班高峰约可节省半小时

历时14年建设工期的新化快速,继中南段(化龙至黄埔长洲岛)竣工通车后,已于6月28日实现全路段开通。这预示将进一步缩短番禺与广州主城距离,快速路的开通,对沿线楼盘板块价值的跃迁起到了“催化剂”的作用。

作为第四条串联天河、海珠、番禺的快速干线,新化快速即新洲至化龙快速路,起点与琶洲新港东路对接,并与广州环城高速公路东环线相连,终点于番禺金山大道与广珠高速公路东线(化龙至坦尾段)连接。根据规划,新化快速设计双向6车道,其时速可达60-80公里。

新化快速沿线几大板块包括亚运城、莲花湾、汽车小镇、国际创新城、大学城以及琶洲等,房价从2字头到10万+均有选择。其中处于价格洼地的番禺东片区,在新化快速开通后,自驾通勤时间有了大大的改善,特别在下班高峰时间,节省约30分钟。

记者根据高德地图测算,在下午6:30的下班高峰时间,通过新化快速从珠江新城到亚运城自驾时间为50分钟,而走免费的新光快速则需1小时20分。而从珠江新城到莲花湾板块的凯德·山海连城,走新化快速车程约1小时3分,走新光快速则约1小时30分。珠江新城到国际创新城板块,走新化快速同样能节省26分钟,根据测算,40多分钟可到达思科智慧城。

而在非高峰情况下,亚运板块与莲花湾板块通过新化快速,自驾往琶洲约30分钟,到珠江新城约40分钟。国际创新城板块则自驾往琶洲约20分钟,30多分钟车程可达珠江新城。

“2”字头选择:莲花湾或亚运城

随着交通提速升级,沿线项目价值也被重塑。关于新化快速之下价格相近的两片区未来价值的争论,随之而来。番禺东部板块内的亚运城、莲花湾片区起步门槛均约为“2”字头,新化快速同样令两个片区通往广州主城的车程大大缩短,到底怎么选。

根据世联东一研究院数据显示,上周(6月21日-6月27日)亚运片区内,亚运城成交价格为2.8万-3.3万元/㎡,中海左岸澜庭成交价格为3.3万-3.7万元/㎡;莲花湾片区的凯德·山海连城则为2.7万-3万元/㎡。事实上,在2018年初时,番禺东部价格为2.3万-2.8万元/㎡之间,这样价位,在当时还可以选择南沙、黄埔。但今年上半年,黄埔成交均价已达34417万元/㎡,南沙今年的宅地楼面价也到了18322元/㎡。

从今年上半年的成交来看,番禺东部大社区项目一直成交突出,包括广州亚运城、凯德·山海连城、智联·汽车小镇等项目都表现较佳。其中,亚运城上半年成交继续蝉联第一位,成交1844套。世联东一研究院分析指出,今年上半年,由于番禺长隆、万博、洛浦等中部板块项目价格普遍上扬,带动需求外溢至番禺东部。根据网易监测阳光家缘数据,2021年1月1日-6月27日,亚运城新房成交393套,凯德·山海连城成交383套,中海左岸澜庭成交92套。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,“亚运城由于拥有大城配套,包括商业配套、教育配套、交通配套等方面,宜居性较强。”

在交通方面,亚运城拥有4号线、在建的3号延长线、南沙港快速,加上如今的新化快速,出行更为方便。“往日亚运城到珠江新城等商务区,无论是自驾还是公共交通工具,都需要通勤时间1小时或以上,如今自驾40多分钟到珠江新城,对于有车一族是巨大利好。综合配套和与主城的距离,2、3字头的价格确实具有一定性价比。”地产经济学家邓浩志表示,不过对于依赖地铁的买家来说,亚运城项目离4号线海傍地铁站实际距离比较远,还是需要接驳。”

比亚运城起步价格门槛更低一些的莲花湾片区,比较有代表性的大社区盘是凯德·山海连城,项目3公里外是佛莞城轨(在建中)、穗莞深城轨琶洲支线(在建中)、广中珠澳高铁(规划中)等3大城轨的枢纽莲花山站。

没有与亚运城直接拼配套,山海连城主打自然景观,由于拥有约1.5公里黄金海岸线及新加坡式滨海公园,户型多位观景设计,例如最新海景组团配置了6.3米的瞰景阳台。随着新化快速、南大干线的全线通车,项目未来可以全程快速路直达琶洲CBD。南大干线有望于2022年全线开通,未来将与地铁7号线、18号线(建设中)、汉溪大道等立体交通,串联起汉溪长隆、华南板块、国际创新城(广州大学城)等区域,形成多点支撑、互通互联的发展网络。

沿线项目也可从二手市场看未来价值,番禺是今年上半年11区中二手成交量首位的区域,抢走天河去年成为榜首的位置。而大社区刚需盘在二手市场一直比较“吃香”,根据贝壳二手房网站数据,亚运城二手均价为27695元/㎡,凯德·山海连城二手均价为22867元/㎡。

邓浩志认为,“新化快速的开通,对于两个片区都有正面影响,但就区位价值来说,两个片区没有太大区别,由于都有一定的供应量,主打刚需,升值前景未算非常突出。选择时可根据个人需求,亚运城的成熟配套更利于生活;而莲花湾片区则有稀缺的海景,对于对景观资源特别要求高的购房者来说会比较吸有引力。”

“4”字头选择: 国际创新城三盘PK

新化快速的开通,利好的还有同是番禺东部的国际创新城板块。由于国际创新城与CBD的地理距离本来就不远,在行车时间上的提升未算非常明显,但自驾距离却缩短了不少。

目前国际创新城板块中,越秀星汇文玺、思科智慧城·12光年、奥园恒基学苑一号三新盘陆续亮相,其中未正式开盘的奥园恒基学苑一号离新化快速入口最近,其次是思科智慧城·12光年,最远是越秀星汇文玺。

从通往珠江新城的路线来看,从奥园恒基学苑一号走新化快速,比走新光快速自驾路程减少12公里;对于思科智慧城·12光年而言,则减少8公里;越秀星汇文玺则还是走新光快速比较直接,距离CBD只有23公里,三盘同样是30多分钟车程可达珠江新城。

三个新盘中,目前只有思科智慧城·12光年已开售,根据世联东一研究院数据,项目1栋开盘推出115套,去化率100%,均价为4.5万元/㎡。在调控政策下,新组团价格与之前价格持平,思科智慧城·12光年第三期项目价格为4.5万元-4.7万元/㎡。

从户型和定位来看,奥园恒基学苑一号因为无遮挡江景优势,定位为高端居住盘,主推为105㎡-220㎡的大户型;越秀星汇文玺则倾向刚需,首推建面94㎡-114㎡户型,思科智慧城·12光年预计将加推112㎡-183㎡户型,主攻改善型购房者。

在广州世联研究院副院长崔登科看来,以大学城客户以及创新城就近的客户为主, 交通只是价值的反映因素之一,供求关系已体现于房价,而片区价值则需看它的产业能否真正落地,对上下游的产业链的带动以及这个产业利润的人有多少。”