新川加速度

最近，高新区的“混血”儿子新川创新科技园出镜率有些高，一方面来自于频繁供地以及房企的争相角逐；另一方面来自于今年5月在新川发现了古墓以及大量文物，让这里平添一层神秘色彩。

无论如何，新川今年已来到了又一个爆发期。从5月开始，新川已经供应6宗土地，其中有5宗纯住宅用地及1宗商住兼用的土地。已出让的4宗纯宅地中，在房企的争相竞拍之下，有3宗达到了最高限价。

在7月2日，由渝太地产竞得的高新区中和街道42亩宗地，成交楼面价达20700元/㎡，让成都出让土地楼面价首次突破了2万元/㎡，该地块与新川科技园西侧边界仅一街之隔。

最近，小全全去“火热”的新川逛了一圈，在新川之心公园西区周围，部分产业园区已呈现且有企业入驻，比如AI创新中心。而另外一些产业、商业综合体还在修建中，整体城市界面基本呈现。

▲AI创新中心

而近期新川拍出的一宗土地周围还是有些“荒”，除了能看到正在拔高的建筑工地，人和车都寥寥无几。即使这样，这块地仍被多家一线房企争抢，最终达到最高限价，以16600元/㎡+无偿移交14%租赁用房的条件被品牌房企夺得。

▲ 宗地附近正在建设的楼宇

为什么目前还不够“熟”的新川地块能成为大家眼里的“香饽饽”？有着各种“无敌”规划，且已发展10年的新川创新科技园目前的落地呈现情况如何？未来新川板块的溢价能力如何？小全全今天就来和大家摆谈一下。

10年，新川规划的“无敌”配套落地了多少？

新川板块源自四川与新加坡的联合打造，虽然坊间有传“新加坡撤资”，但政府方面已经辟谣。新川还是那个比较洋气的“混血儿”，整体定位是一座创新、生态、人文高度融合的“世界交融之城。

据新川创新科技园官网信息，新川创新科技园由来自中国、美国、英国、新加坡的世界级规划设计机构、景观事务所联合打造。它参照了德国汉堡哈芬城、瑞典KISTA科技城、韩国仁川松岛新城等的先进规划理念，并充分结合成都市的地理、文化、产业条件，致力于实现产业发展、城市功能和生态环境有机融合的目标。

▲ 新川整体用地规划（原版）

按照原来的规划，新川创新科技园园区可出让和不可出让用地按50%：50%的比例进行划分。可出让用地中，产业、住宅、商业形成5：3：2的用地比例，不同性质用地充分混合，从而能在步行范围内通达研发楼、购物中心、住宅、学校等生活场景，形成15分钟生活圈。

在今年4月，成都高新区发展改革和规划管理局发布《高新区新川创新科技园控制性详细规划调整获得成都市政府批复》，文件中明确指出，将进一步提升“职住平衡”水平，调增住宅用地，优化产居比。因此上图中部分总部研发用地变成了宅地，目前正陆续拍卖出让。

▲ 新川原用地规划与新用地规划对比

除了地面上大家肉眼可见的城市规划和建设，新川的地下管廊也参照了“海绵城市”的先进理念进行布局，从而能实现防洪、蓄水、净水，提升区域生态系统功能。

从站位上来看，新川从一开始就是奔着高端、大气、国际化去的，而且除了前沿的规划，区域的配套也十分亮眼。

据新川科技园官网介绍，新川创新科技园主要以引入电子信息、生物医药、新经济等产业为主，目前OPPO、方正、浪潮、拓尔思信息科技、超图软件、蓝盾信息、迈科、天象互动、美敦力、海思科药业、微芯生物等知名企业已入驻新川科技园。

目前，新川之心公园西区已开园，且围绕新川之心公园西区，AI创新中心、中国移动（成都）产业研究院等已投入使用，天府新区省级文化中心、OPPO全国第二运营基地、博雅城市广场、万科新川荟等产业、文化、商业楼宇的主体建筑已有所呈现。

▲ AI创新中心成为新川之心公园西区湖岸线上的视觉焦点

在新川之心公园西区南侧，AI创新中心、中国移动（成都）产业研究院目前已投入使用，园区内已有部分底商开业，楼下停放的车辆较多，人气相对较高。

▲ AI创新中心园区内部一角

新川另外一个大型孵化园——生物医药创新孵化园也已建成，据了解目前已经引入了20余个研发项目，但目前周边人气还有所欠缺，片区成熟还需要等待一些时日。

▲ 生物医药创新孵化园

同样在新川之心公园南侧，曾因资金问题而停工搁置的天府新区省级文化中心，目前主体建筑已恢复施工。

该项目占地约120亩，由文化演艺中心、群众文化活动中心（含群艺活动馆、艺研展览馆）构成，一直被大家称作缩小版的“国家大剧院”。

目前，项目3号楼主体已完工，正进行后续工程施工招标工作；1号楼基础施工已完工，2号楼设计方案进行审核工作。预计在2021年12月，天府新区省级文化中心将整体竣工。

▲ 天府新区省级文化中心已恢复正常施工

省级文化中心对面的OPPO全国第二运营基地目前还在继续“拔高”，封顶之后将超过200米，成为新川板块最高的建筑。与其一街之隔的四川迈科西部总部及研发中心的大楼仍处于建设中。天目中心则已基本呈现，但目前还没有底商开业。

▲ OPPO全国第二运营基地

▲ 正在建设的四川迈科楼体与已竣工的天目中心

值得一提的是，与OPPO第二运营基地紧邻的博雅城市广场，从外部来看已基本修建完成。项目总占地35亩，总建筑体量14万方，其中有60%为自持商业，后期有望成为新川的“大悦城”，补充新川板块的商业配套。

▲ 博雅城市广场

另外，紧邻新川之心公园的万科新川荟主体建筑框架目前已基本呈现，外立面目前部分呈现，待项目打造完成后，也将对新川板块商业配套有一定的补充。

▲ 建设中的万科新川荟

新川还规划了8个邻里中心（社区综合体），提供集商店、菜市、餐饮、银行、教育、医疗、文娱、运动等一站式服务。目前各个组团的邻里中心还在打造中，尚未有样本呈现。

▲ 新川社区综合体1号

近期，新川将着力打造成都5G智慧城先导区，构建水岸生活街区、自然科技体验街区、科创市集街区、科技服务街区、创新产业街区5大活力公共廊道，以及5G与人工智能科技馆、新川智趣场等八大公共场所节点。5G云广场、新川科技金融中心等地标建筑目前也在规划之中。

▲ 5G智慧城设计意向图

新川板块除了产业、商业楼宇有所呈现，区域内规划的22所公立学校，部分也已打造完成。

今年9月，四川省教科院附属实验小学正式开学。去年，省教科院公布其在高新区领办的4所学校均位于新川科技园片区，分别是省教科院附属实验幼儿园、省教科院附属实验小学（东区）、四川省教育科学研究院附属实验小学（西区）、省教科院附属实验中学（即新川一中）。4所学校均是高新区管委会的直属公办学校，且涵盖了幼儿园到高中的各个学段。

▲ 四川省教科院附属实验小学2020年已正式开学

高新区曾和成都教科院合办了两所学校，受到了家长的关注和认可，并且取得不小的成绩。此次和省教科院的办学必定会受到更多的关注。

目前，新川规划的22所公立学校中，新川第一幼儿园、新川一中已建成开学，四川省教科院附属实验小学（东区）则暂借新川一中校舍开学。另外还有6所学校的建设处于收尾阶段，7所学校还在继续建设中，等到新川的22所公立学校全部建成后，这里的教育资源完全可以与青羊区的朵朵“金花”媲美。

▲ 新川一中

从交通上看，新川规划的“四横四纵”城市干路网目前均已通车，3条地铁线中，地铁1号线是贯穿成都南北主干的地铁线路，地铁6号线预计今年年底也能顺利通车。

▲ 新川规划的骨干路网

从支线路网来看，新川的路网规划为“网格式”，相比于天府大道西侧的华府板块，道路要齐整得多，区域内的通达性也会更好。当前，新川北侧的路网较为密集且多数已打通，而新川南侧的路网多数还处于修建状态。

▲ 新川大致区域范围与道路网格

总的来看，目前新川板块北部路网已基本呈现，新川之心公园西区周围的城市界面较好，部分产业、教育配套已投入使用，但大部分还在打造当中，大型商业配套目前建筑已基本呈现，但暂未投入使用，还需要后续持续招商。

而新川板块南部路网还有待修建，大面积土地有待开发。按照现在新川的发展节奏，新川整个区域要达到金融城、大源的城市成熟程度，恐怕至少还需要等待好几年。

新川城市界面仍待改善，一线房企入局将带来发展后劲

一个老华阳人说：“现在的新川很像2015年之前的软件园。”更直白来说，新川板块现在的整体呈现程度还不够，生活氛围不足，显得有些冷清。

新川目前已经发展了十年，不少人觉得新川“发育”得有些慢，但当看到新川整齐的路网，正在拔地而起的高楼时，又觉得新川的未来似乎并不遥远。

目前龙湖、万科、融创、北大资源、金隅等企业已经抢先进入新川布局，华宇、人居、建信则紧随其后。

在近几年出让的住宅用地容积率普遍较低的情况下，新川的楼盘项目多数定位为改善型产品，这对于区域整体价值的提升大有裨益。

目前区域内，龙湖九里晴川项目周围生活氛围已较为浓厚，二手房价约28000元/㎡。融创香璟台、蒂凡尼TOWN等小区的二手房价则在20500元/㎡左右。

▲ 龙湖九里晴川

如今，新川在售的新房不算多，金隅金成府精装房价格约为24900-31000元/㎡，北大资源紫境府2019年开盘的房源精装价格约为19000-20700元/㎡，保利和光逸境、人才公寓高投新悦府等项目目前还处于待售状态。

北大资源紫境府

虽然新川城市界面还未完全呈现，但目前无论从新房还是二手房来看，价格水平已不算低。

据新川创新科技园官网消息，到2022年，新川园区基础设施和公建配套预计将全部完成。作为高新区的“亲儿子”，随着城市界面的完善，新川还有继续升值的空间。因此才会吸引众多一线房企在此布局。

而且，在目前拿地需要配建公共设施的大环境下，新川板块较为完善的生态公园、路网等公共配套将在一定程度上为房企减轻配建负担。

另外，从新川的地理区位来看，西邻华阳老城区板块，北邻中和，南接天府新区，加上“高大上”的规划持续落地呈现，对于新川的未来，业内人士和购房者普遍看好。

期待新川能在下一个十年，顺利接棒金融城、大源。