知识城新盘保利拾光年，罕见13万首付起，极致小户型，不差幸福誉

如果是知识城楼盘销售是一场长跑，那么跑在前面一直处于领先的无非就是万科幸福誉了，幸福誉极致的户型设计赢得了刚需者的心，放眼整个知识城板块，基本上无敌手，而今天我们要说的主人公则是保利拾光年，户型产品也是极致刚需设计，直接对标幸福誉。可谓摩拳擦掌，跃跃欲试，对于万科幸福誉来说，一场真正的硬仗要来了。

保利拾光年原本是万科幸福誉准备做四期的地块（这个之前在大陈关于幸福誉的文章有提到），却被保利虎口夺食，才有了今天的拾光年，话不多说，我们一起随着大陈深入了解下。

现场实拍

导读：

（1）基本信息

（2）区位价值

（3）配套价值

（4）户型优势

（5）不利因素

（6）大陈个人建议

（1）基本信息

项目基本信息

（2）区位价值

中新广州知识城是继苏州工业园、天津生态城之后，中国新加坡两国又一跨国合作的标志性项目，是广东省以及新加坡政府共同倡导创立的广东经济转型样板。目前已初步建设形成“8轨+5高+7快”的交通网络体系，在轨道交通方面，主要依靠着14号线地铁、21号线、穗莞深城轨等，整体规划北部（高科技产业园）、中部（商务办公）和南部（生活居住）三个区域，目前保利拾光年之是处于板块住宅区集中的南部住宅区。（关于知识城的大陈就不展开了，后续大陈会针对知识城做一个更深入的一part来讲）

知识城规划

保利拾光年位于万科幸福誉三期旁边，靠近黄埔天誉小学，距离何棠下地铁站步行距离2.2公里，目前有小区楼巴可以接驳地铁站，但未来是否长期运营，待定。

卫星图

（3）配套价值

1、教育配套：

幼儿园：小区配套幼儿园

小学：就近入读很大机会是分配到天誉小学（公立），但天誉小学目前是匹配幸福誉三期，未来还有幸福誉五期，很大机会也是分配天誉小学，天誉小学规划是36个班，也就是每个年级6个班，平均一个年级是6个班，一个班匹配40-50名，每年级是240-300人，按照这样计算，如果要同时满足幸福誉三期，五期，加上拾光年的业主适龄儿童入读，后续肯定需要摇号。

开车经过录得视频的截图，不是很清晰

中学：在中学范围内，广州实验中学，会元中学都是在学区范围内，但会元中学是属于万科牵头引进，除了4个班是给到会元小学直升之外，另外四个班才会开放给幸福誉其他期，还有天韵的业主，所以会元中学读到的可能性很小，而广州实验中学（初高中90个班），网上说是今年10月动工，大陈上次去还没有看到，按正常来讲是会建的，很大机会初中部是分配在广州实验中学。实验中学高中部就要考试的了，高中部就是面向全市招生。除此之外，南洋华中学校（小学到高中，私立）在建。

大陈在现场拍摄到的南洋华中学校，在施工中

2、医疗配套：有1三甲医院+3专科医院。专科医院（泰和诚肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院、中山大学肿瘤医院）都在南起步区 何棠下站的北侧，三甲医院（知识城南方医院）在北面的九龙新城。这些医院目前都还在建设中，值得一提的是三甲的知识城南方医院，总建筑面积约15万平方米，是黄埔区另一家三甲医院岭南医院的一倍多（总建筑面积9.2万平方米）。项目建成后有望成为知识城建设规模最大的三甲综合医院。

大陈实拍的皇家丽肿瘤医院，已封顶

3、商业配套：目前就近的有万科三期的商业，但三期的商业还没起来，知识城首个邻里中心也即将12月开业，缤纷城也即将于12月底开业也会为商业配套增色不少。

4、交通配套：

知识城的位置是黄埔区相对距离珠江新城相对较远的，开车距离需要50分钟，45公里

a、快速路：通过九龙大道连接广河高速、广汕公路，再接驳华南快速干线

b、双地铁交通：靠近的是地铁14号线支线（何棠下站。2.2公里），4站接驳14号线、21号线，2019年实现6站地铁到天河，但五期要加上步行到地铁的时间哈

c、双轨道路网：规划及在建的城轨有2条，第1条是东部山水新城干线（作为知识城、科学城、增城的轨道交通干线）；第2条是目前在建连通粤港澳大湾区的新白广城际轨道

d、多公交线路：也是去到何棠下地铁旁，有何棠下地铁公交站，目前有6条公交线，区域内11条轨道交通、4大交通高速、5大快速路

图片来自保利拾光年区位图，仅供参考

（4）户型优势

有人说，万科始终最懂刚需，在这里，我想说，拾光年的户型设计也想得刚需的心，

楼栋布局，首推1号楼和2号楼

62平方户型

62平方户型，这个大陈预估总价在130万起，因为目前开发商宣传的就是13万起的分期，也就是给10%的首付，这个户型据销售说也将会单价是最贵的户型，预计62平方的价格区间在20900-22000之间。这个户型做两房，没什么特别可以挑剔，单边位，小面积，南向的价格应该是最贵的。

77平方三房

相比于幸福誉在卖的五期C区的75平来看，大了两个平方，户型设计方正合理，1.8米的宽景阳台是亮点，喜欢大阳台的估计会比较喜欢。

85平方是竖厅设计，相比于万科87平方是做横厅，看个人喜欢，竖厅的私密性会比较好，横厅的开间比较大，采光面大，当然幸福誉的85个人感觉是要比98平方的私密性要好的，1.8米开间的大阳台，这是一个特色

93平方户型图

93平方是横厅设计，但是在中间位，刚好在两栋楼之间，典型的夹心饼干，所以采光肯定相对较差。但相比于万科幸福誉98平方做四房，户型更小，入手门槛更低。

装修细节上面，这是大陈要点赞的，厨房凉霸、洗手间助力扶手、入户玄关柜作为交标这是值得赞赏的

（5）不利因素

对于萝岗居民来说，在兴丰填埋场附近居住的居民来说，已经深受其害，大陈是住在新塘，陈家林以前的填埋场没关闭前对于翡翠绿洲的业主也是一样痛苦，当然知识城距离填埋场直线距离有超过9公里，影响不大。福山垃圾焚烧场距离万科幸福誉五期直线距离是5.1公里，项目位于广州市黄埔区九龙镇福山村，是广州目前最大规模的固废循环处理园区。在广州夏天主要吹东南风，冬天主要吹西北风，福山垃圾填埋场位于知识城南生活区东北面，初步来看影响不会很大

（6）大陈个人建议单纯拿万科幸福誉五期和保利拾光年来比较的话，拾光年的位置稍逊色一些，具体看开盘的价格，而拾光年在产品打造上，装修细节会比幸福誉高一些，也推出了首付分期的政策，大陈看了有给到最长10个月的分期，这对于刚需购房者也是一个福音，总之有点小期待了，拭目以待吧！

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