接近5万亿！金额超瑞士GDP——卖地这个金饭碗就要被砸了？

“卖地赚钱”创新高

最近，财政部布了今年前10个月的财政收支情况，根据公布信息显示，从今年1月份到10月份，全国一般公共预算收入16.15万亿元，同比增长7.4%。土地和房地产相关税收中，增长的有三个：契税4848亿元，同比增长19.3%，土地增值税4903亿元，同比增长14%，房产税2376亿元，同比增长6.6%；下降的有两个：城镇土地使用税2045亿元，同比下降2%，耕地占用税1070亿元，同比下降27.9%……在这一大串的数据中，又一个数字让人各位注目，那就是土地出让金，根据财政部公布信息显示，2018年前10个月的土地出让金达到47519亿元，同比增长32.1%。

这是什么概念呢？以高福利著称的欧洲国家瑞士2017年的GDP是6800亿美元，折合后人民币4.6万亿元，而我们国家前10个月的土地出让收入超过4.7万亿人民币，也就是说我们国家10个月的卖地收入比瑞士一年的GDP 还要高。

土地出让成支柱收入

小编特别去查了一查往年的土地出让金增幅，从2014年突破4.2万亿大关开始，几乎每年的土地出让金收入增幅就没有低于过两位数。不少地方政府甚至全靠土地出让金“养家糊口”，根据第三方统计在2013-2014年度，全国有12省国有土地出让占财政收入比重超过50%。

其中，海南、江西2014年国有土地出让占财政收入比重在75%，在12省市中占比最多。天津、安徽、山东、江苏等省市的国有土地出让占财政收入比重也在60%至70%之间。

毫无疑问的，“卖地”就是这些地方政府最大的收入来源，甚至有部分城市接近100%的财政收入都来自卖地，还债靠卖地，增长靠卖地，甚至发工资都靠卖地。

一般而言，土地出让金收入的提升往往预示着相关用地单位拿地成本的高企，而作为最大的用地单位房地产开发无疑就成了高地价的“接盘侠”，不过开发商们也不傻，这么高的成本压力之下，他们给出的解决方案无非就是提升房屋价格以及尽量缩短建筑周期提高周转率。

这很好理解，就好比面包店发现面粉的价格提高了，那么他就面临三个选择：转行调头、涨价、压缩成本提高产量！

地价过高带来的连锁问题

首先转行的可能性并不高，房地产作为重资产行业想要换方向难度不亚于企业重组，而且不论是住宅建设为主的房企还是商业地产为主的房企在高涨的地价面前都是同样的情况。只能说很多房企在不断增加的拿地成本压力之下都在寻找多元化经营的方向，但谁也不可能在短时间内轻言转变经营主业。

而涨价就更难了，国内的房价高烧不退早已不是一两天的事情，并且现在政策的主旨就是要严控房价，政策大棒之下房企涨价的出路已经被堵死。那么这样看来能够支撑运转维系的也就是通过压缩成本和提高周转率来入手了，所以这才有了一大波房企军备竞赛式的周转提升，从万科速度到恒大速度到拿地即开工的碧桂园速度。不断飞奔的施工队背后是地价攀升对房企带来的巨大压力。

然而过快的周转速度也带来了诸如施工扰民、房屋质量降低等问题。近年来各种因“赶工期”带来的房屋质量问题 是层出不穷，开裂渗水都还算是好的，垮塌，沉降甚至整体崩坏都屡见不鲜。

最苦不过买房人

换言之，从买房市场角度而言现在其实对于刚需买房一族而言是最痛苦的，一方面是房价调控之下依然维持在一个高位运行的态势，而且由于限购措施，置换和购买难度都比以前高，另一方面则 地皮成本高压导致的开发商进入“超高周转”模式，在这种情况下，购房者即使花了大钱买到手的也未必是质量过硬的好房子。毕竟，羊毛还得出在羊身上不是？

也就说，现在的是问题是地方政府为了保持经济增速依然在依靠土地出让金挣大钱，而土地出让金的高涨让拿大成本居高不下，而拿地成本过高又导致了开发商的成本下不来，涨房价又有政策压着，那怎么办？

打破格局尚需时日

现在看来，市场给出的答案就是——“凉拌”没办法！只能憋着，对于政策端而言，其实也挺难受，打需求端毕竟不是长远之计，该买房的就是得买，买不起的你哪怕房价打成骨折还是买不起。现在打击了需求端看似平抑了房价，但实质上只是暂时性压制了购买需求。再加上国内房地产结构奇异：中国90%以上 城市住宅都是商品房，而同样高房价的新加坡等地商品房占比不到一半，大量的政府廉价住宅保障了绝大多数人的居住条件，剩下的商品房就成了完全投资品，你爱炒多高炒多高，和老百姓关系不大。但国内由于商品房“一统江湖”的格局，导致刚需购买成为了绕不过的坎，这就导致但国内房价调控政策一旦放开的话，房价出现报复性上涨的可能性很高！

而究其原因，最大的困扰就在于土地财政，说到底土地出让金占地方政府收益比例过高，这是因！而房价高涨，调控困难都是因此而至的果。虽然政策面一直在说要打破土地财政，并且也 积极寻求使用房产税、土地税制改革、提高土地利用率等措施来降低地方政府对土地财政的依赖。但在短时间内，“卖地挣钱”依然会是一个支柱收益点，而只要这个支柱不被取代，那么城市房价的大跌就不可能出现（尤其是一线城市）。

以上观点为小编个人见解，并不构成投资建议。

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