实探宜家后的思考｜打不冷的网红商场，能为楼市加几分？

如果买房把学区放一边，医院、地铁、商场、公园，我们在买房时，这些配套该如何排序？

在本周读者群的音频互动问答中，有人留下了这样一个问题。我认为，这个问题很值得我们去讨论。特别是在看了网红卖场宜家之后，老王觉得更应该通过实地体验来找出问题的答案。

NO. 1｜壹

在文章的开始，我想先聊聊逛宜家的全过程，也算是给至今还未去过宜家的朋友做一个简单攻略。

宜家在青岛火了，主要是因为那几场被媒体广而告之的打斗。本以为没有媒体缘的宜家，被这一通胖揍之后，会人气凋零。但是老王现场探访发现，这个推断不完全正确。

工作日的中午，宜家的人流量没有想象中那么多。但是管理僵化的宜家，没有做出及时调整，还是让消费者先去地下室绕一个大圈，然后再进门。而且大家要注意的是，宜家很多传统卖场不同，没有很多供顾客出入的大门。进门只有一个南门，出门也是一个通道。不能随心所欲的出入，这和我们印象中的商场有很大的不同。

作为一个外国的卖场，宜家能在国内许多一二线城市取得成功，当然自有其成功的道理。一进门，老王首先感受到的是商家对于孩子的用心。

老王认为宜家留客的手段，不仅仅是复杂的行走路线，还有贯穿于整个卖场的儿童游乐体验，不止是玩具区和美食区，在所有的家具区，几乎都安排了儿童体验环节，让孩子在整个过程中不感到乏味，家长自然也能多逛一会儿。

逛宜家，第二大感受就是自由。我说的自由不是你想躺在哪张床就躺在哪张床上，而是全城没有促销轰炸。家居就摆在这里，你看好了就买，觉得不合适就再看，没有促销员围在你身边，嗡嗡嗡嗡让你烦躁。

家居相对精致，品类十分丰富，价格相对低廉，这第三大优势便是宜家的核心竞争力。

第四点，当然是美食。宜家餐厅的意义，不仅仅是为消费者提供一个休憩之所，更会给很多人一个感受：即使没买东西，这一趟也没白来。

工作日下午1时40分逛到了美食区，差不多2时10分就买到了快餐。为什么两个女士会在这打架呢？因为这个等候区在静止时挺让人绝望的，而且相对比较宽，遇上不自觉的人会加塞插队，但实际上一波人可以放很多，没有必要为这事动手。多上几张图，让大家感受一下：

甜品小食

饮品区

主食

我点的餐

这一餐，不到五十。瑞典丸子口感还不错，十五块钱很实惠了。巧克力慕斯有点小失望，可能冷冻久了，中间有点硬心，影响了整体口感。

这个果汁，不要买了。因为一喝就知道，宜家用的全是新鲜的水果，稍微有点生。而且没放任何添加剂，水也很少，无糖无添加剂，就跟我们自己在家榨的果汁一样，不好喝。

吃完了饭，突然广播里喊出了“所有员工注意，停车场出现代号99……”看热闹不嫌事大的老王立即就想冲到停车场，但是却发现不可能。因为从餐厅到停车上还有很多展区要走，直到代号99解除，我都没走到第二个饮食区。

怎么说呢？宜家的购物体验感不错，但是这个任何时候几乎都要排队的网红商家，对于周边的业主并不友好。你在家中想吃口瑞典丸子，但是一想到要穿越整个卖场，还要排上至少20分钟的队，你还会去吗？

家居这种东西，再好你也不能一周一换。

我想只要逛过一次宜家，购房者就不会把它作为周边住宅的加分项。换句话说，如果印象品死挺在四万线上，那就是一个死盘。

NO. 2｜贰

聊完宜家，我们再回到开头的话题。医院、地铁、商场、公园，在买房时应该如何取舍？

首先，我认为对于房价有绝对利好拉动的是公园。特别是在后疫情时代，有公园就代表着你所在的住区的平均容积率低，即使小区园林景观不佳，也丝毫不影响你休闲锻炼。所以我们看不论是花园城市新加坡商品房的价格，还是一线城市中央公园周边的房价，那都是城市的价值高地。当然，在公园旁买房有一个前提，那就是周边的配套要有一个差不多。

商业，我认为要分两类。一种是凯德、融创茂这样的商业综合体配套，几乎可以解决你八小时之外所有的问题，那绝对是一大利好；其次是家乐福、利群这样的配套，可以解决你的日常生活所需，这样的配套自然也是加分项；再就是宜家这样的商业配套，只能算中性偏好的配套，对于房价有一点点拉动，但是不是关键性因素。

地铁，我以前分析过，对于主动脉上的新房是一个利好，但是对没有学区概念的老城区是一个利空。买地铁房有特别需要注意的地方，那就是不要买地铁穿行的楼盘，因为地铁高速穿行带来的震动，会大大降低居住舒适度。

医院，特别是知名大医院，不是你住在医院边上，就可以不挂号看病的。老年人可以住的距离医院近点，年轻人住的只要别太远即可，医院并不是我们经常去的场所。

NO. 3｜叁

在配套的横向比较之外，其实老王认为我们还有一个纵向的权衡也很重要：

品质与优质的配套，我们应该怎么选？

青岛有一个让我们很无奈的现象：一旦这周边配套比较好，开发商往往在这品质上就会漫不经心，特别是精装，往往都很难与房价相符。这就跟一个4万+住区置业顾问说得那样：

我们精装品质就是不高，我们主要卖地段。

品质与配套，我还是认为如果在同一个大片区内，品质比配套重要很多。天气好的时候，距离商业综合体远的人，比家门口就是shoppingmall的人，要多花30分钟。遇上恶劣天气时，可以不去啊。

但是如果家里漏雨的话，你能一直躲到商超里不出来？如果家里物业管理不善，你能在小区里脏乱差的条件下保持愉悦心情？

金九马上就来了，置业者的选择会很多。权衡，并不容易。对于不同的购房者来说，没有一定的规则，肯定是按照自己的需求来。除了学区这样的超强配套因素，所有的配套在品质面前，都是“1”后面的“0”。