毛大庆：共享办公是否存在一个类似电商的巨大机遇？

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去年以来，国内共享办公行业经过四年多快速粗放发展后，进入了盘整阶段，有转型、有并购、有退出。大家更重视研究商业模式和盈利能力。朋友们见面经常就会问我：“共享办公行业还能有大的发展么？优客工场怎么样了？”……言语之间，充满着对于共享办公行业的疑问和不确定。

老实说，作为一个创始人，我也经常自我批判，自我反思，自我质疑。创业四年多来，我也一直在思考着共享办公行业的未来，思考着如何让企业活下去，活得更加长久，活得更加健康。尤其是，现在我们共享办公这个行业，好多同行都不见了，但我们还在往前狂奔。我们狂奔到哪里去？要实现什么？我们的未来在哪里？

在创业之初，我就在思考，创业要做一个行业，并成为持续发展、基业长青的企业，光是花哨的创新没有用，就必须找到一个大的刚需市场，基于一个大的刚需市场去创新。

过去二十年，互联网拥有最黄金的20年，是技术创新、商业模式创新非常集中的一个领域。但仔细观察今天成为互联网巨头的企业就会发现，一定是因为把握了一个巨大的市场刚需，或者创造了一个战略级的商业武器，在此基础上融合创新，才得以成功。

以“书”、“衣”为切入点的各品类购物消费与互联网结合成就了亚马逊、阿里、京东等电商巨头；以“食”为核心的各类服务消费与移动互联网结合成就了美团点评；以“打车”为核心的出行服务消费与移动互联网结合成就了UBER、滴滴；以社交为核心的巨大需求与移动互联网结合成就了腾讯、Facebook这样的万亿级企业；以住而论，也正是中国人口红利释放的巨大住房需求，成就了万科、恒大、碧桂园这样的房地产巨头。

那么以“办公”为核心的切入点，共享办公是否也可以撬开一个万亿量级的刚需市场？

虽然这也不一定是最终答案，但这是我长达四五年在共享办公领域经过无数次理论和实践的激荡之后，获得的一些思考。在这四、五年中，我不断地进行自我批判，自我调整，自我改进，自我更新，并且不断地对自己、对优客工场的战略进行修正，可以说，任何一个战略聚焦点都不可能一蹴而就，必须随着市场和实践的发展情况，及时进行调整。

在这2015-2017年中，共享经济曾集“万般宠爱于一身”。然而随着共享经济在各个领域的深化，由于共享单车等领域一些企业的失败，导致共享经济近两年又遭遇了非常广泛的质疑。一切都应该回归商业的本质，进行理性审视。

共享办公究竟创造了什么价值？市场空间有多大？接下来怎么走？

现在是可以做一个总结的时候了。我认为，共享办公确实是基于一个巨大的刚性需求之上、融合了移动互联网、社交网络、大数据等众多创新的新物种，存在一个类似过去20年电商行业的巨大机遇。

凭什么这样讲？

首先，办公需求是企业服务市场的绝对第一刚需，而且市场空间巨大。每个企业的产生，首先都需要租赁办公室、经营场所。在很多城市，如果你没有办公室，甚至公司都无法注册。

2016年，全球商用类资产的总价值在210万亿美元以上，按照3%的回报率计算，全球商用物业的租赁市场6.3万亿美元，即40万亿人民币以上。在这个市场中，每一栋高楼大厦的背后，都是一个上亿级计算的房地产富豪。

在这个资产运营环节中，商超领域诞生了沃尔玛、家乐福、苏宁等巨头企业；在酒店领域诞生了洲际、万豪、希尔顿等酒店巨头。可以说，每一个具体的业态，都是串起这些分散性资产的“线”。

在办公领域，全球市场上过去一直没有找到这样一根“线”，因此，办公业态一直难以像酒店、商场一样进行全球化扩张与发展。共享办公就是串起全球写字楼这个巨大资产的这根“线”，这个资产规模足够庞大，这是共享办公为什么比其他很多共享经济业态更加值钱的重要基础。

在这个基础上，如果共享办公串起了足够多的布局，持续吸引了大量的企业，充分利用办公空间的人群建立社交网络，这就可以构建出一个基于线下，打通线上，并在线上无限拓展的社区生态。

实际上，共享办公不是做简单的二房东，不是做普通的商业地产，不是做传统的写字楼，也不是传统意义上的孵化器和众创空间，它在本质上是一个基于大量企业聚焦而产生的大数据、智能化、网络化的社区生态。

如果做一个比喻，优客工场现在就是社区生态的内核，通过空间资产的价值点，供应链的杠杆，并且用好空间中人的资产，优客工场就可以充分发挥空间的价值和人的价值。在这时候，优客工场不再是传统意义上的简单二房东，而是一个拥有线下平台和线上社会网络的社区生态。

以优客工场的共享办公平台作为起点，优客拥有线下标准化、连锁化的物理空间资产。优客工场以独有的价值分享理念、商业模式、管理模式和服务体系作为优客工场内核的价值点。在办公平台发展的过程中，优客工场不断引入供应链杠杆。

优客工场从企业服务的角度出发，提供软件信息等SAAS服务，以及政策服务、人力、法务、财务、金融、广告、投融资等服务，并扩展到文化传媒、咨询服务、教育医疗和内部孵化等服务，这些服务不仅满足了入驻企业的需求，也会空间带来了更强的生命力；从为空间中的人服务的角度出发，提供办公空间中的供应链，有会议室，路演厅，咖啡厅，健身房和餐厅，这些基础服务不仅满足了优客工场中人群的需求，也能扩大辐射范围覆盖到优客工场所在的办公楼宇或园区，满足周边人群的需求。

在优客工场的发展过程中，也伴随着中国社交网络基础设施的建成和社区电商的兴起，优客工场在具备线下空间和强大的供应链服务的同时，也会充分利用空间中的人，去发展共享办公空间内的社交生态，并在线下延展到办公空间的1公里范围，和线上延展到都市白领的线上社交圈。

优客工场以办公行业和办公桌为入口，以线下标准化连锁店为依托，以电子商务的链接和营销能力，把线上线下的资金、上游地产商、产权所有人、品牌方、渠道商、装修设计提供商、各种第三方服务商、扶助创新创业多元因素和有不同需求的客户、客户的社交关系纳入到一个体系中，在这其中产生了大量的产业链接。

产业链接最大的价值就是产生了战略协同，能在优客工场大体系中，让各种资源实现战略互补，通过战略研发，抵御潜在的战略风险，这样做的好处是，属于直接把研发中心安置在了优客工场，通过一线的市场需求直接反馈给研发和创新项目组，避免因闭门造车引发的一系列商业悲剧，如今只靠一家公司完成多元化研发，既不现实，也异常危险，如果直接进行产业链接，可以最大限度地减少研发成本，降低失败风险，有利于发挥彼此之间的核心竞争力。

显然，这些都是专注共享办公企业的优客工场生态体系的优势。单个的、小规模的孵化器、众创空间，都无法达成类似的效应。

在持续不断对线下连锁店进行品牌提升之外，优客工场在线上的动作也非常大，在过去四整年中，我们对线上的产品进行了四次升级。

创立之初，产品核心在于物理空间的改造与设计；第二年，基于对用户需求的细分引入社群运营，着重经营、挖掘用户之间的交互价值；第三年，优客工场尝试构建不同社群、不同行业、不同领域之间横向、纵向交叉的生态系统。

如今，第四次产品迭代已经开始，优客工场将搭建一套空间+供应链+会员驱动的社区化生态系统。

所有的这一切都不是一朝成就的，现在是不是共享办公真正的样子，我说不好，但是发展到这个程度，已经出现了我们进行战略构想时的共享办公的初步雏形。在进一步的发展中，优客工场应该彻底变成一个企业服务和会员服务的平台型社区，它背后是通过互联网、智能化、大数据技术、社交网络驱动下的公司，它可以衍生出很多种新商业模式。

如今的数据运营模式已经从1.0时代的流量运营、2.0时代的用户运营到了3.0时代的数据赋能时代，当前又处在5G大规模商用的风口，这里的市场想象空间不可限量。

我们将依托大数据建立的互联网全链路品牌运营管理体系，根据体系内会员分属不同品牌、不同行业、不同发展阶段和不同发展需求，提供标准化加差异化的服务，用数据赋能的方式为广大会员和用户打造数据化的智能社区服务，用数据提升自身品牌和会员品牌的价值，助力品牌的成长。

当然，这些战略规划是我们在过去四年不断探索过程中形成的认知与探索。但是，我们是一个企业，不仅要关注未来，更加要思考现在，在残酷的现实中能够活下来，而且活得越来越好。

那么，我们过去四年做到了什么？

优客工场已在全国44个城市布局230个联合办公空间，入驻企业的数量是1万家，注册会员数超过30万。

入驻企业中，估值超100亿的企业23家，高新企业107家，公益机构数量39家，包括沃尔玛、耐克中国、ABB等世界500强企业和今日头条、乐纯、盒马鲜生、凯叔讲故事等中国的创新企业都在优客工场“安了家”。

我们需要问，这背后增长的逻辑是什么？优客工场为为我们的客户到底创造了什么价值？

我发现一个非常重要的现象，就是80后、90后创始人在创办公司的时候，普遍不希望租赁未经装修的办公室，然后花钱、花精力搞几个月装修，而是倾向于选择共享办公环境，在这样非常GOOGLE化的办公环境里，不要自己操心装修，立即就可以投入自己的主营业务，可以在共享办公环境里社交。这些，意味着客户需求的巨大转变。

这种转变，和过去在超市购物转变到网上购物的发展过程是非常一样的。

另外，共享办公到底给企业创造了什么价值？

我只一个小的点，10-50人的公司基本上都要招聘一个前台，一个1000人办公的共享办公室里，意味着有50家左右的企业，如果每个公司招聘一个前台，需要50个前台。

但是，在优客工场里，由优客工场提供两个前台加服务就可以了，每个企业都不需要招聘前台了。光这一点，按照每个人每年10万元的人力成本计算，一个场地就给这个场地里的小微企业省了500万元的成本。我们再去算共享的会议室、咖啡厅、健身房、厨房等等设施，给各家企业带来的效率提升与成本节省就更加大了。

过去几年，美团、今日头条等快速发展的巨头也普遍使用共享办公服务，这又是为什么？在这些企业不断的快速扩张中，如果他们要不断换办公室、不断装修，这其中的成本投入与效率降低，将是一块非常巨大的成本。

近几年，是中国经济进行经济结构调整的几年，经济增长持续下滑，经济形势复杂多变，企业面临的不确定性大幅增加。那么，为什么越来越多的企业，主动选择了共享办公呢？我开始也很担心，但是后来想明白了，多变的环境本身就是共享办公受青睐的重要原因。

一个企业要突然扩张、或者突然收缩，在共享办公环境里面，是最能够有效控制成本的方式。如果租个办公室，自己装修，结果过几个月要裁员，或者是办公位不够了，需要改换办公室，都是巨大的成本，而在共享办公企业几乎可以忽略这些成本。

1999年，虽然被称为电商元年，但是电子商务会发展成什么样，无人可以准确预测，可如今电商市场是30万亿的规模。

2015年，也可以称之为中国的“共享办公元年”，到2020年共享办公的市场应该在2000亿。就像任何事物，都需要有一个从初级阶段向中级和高级阶段进化一样，最需要的因素就是时间。

以“办公”这个刚需为核心，以共享办公为战略级的商业武器，这个领域是否会出现一个美国亚马逊、中国的阿里？我在创业的重重困难之中，隐约看到了20年之后的一个企业场景。

客观来说，现在优客工场的运营规模还远远没有达标，如果各类服务商入驻量超过一万家，全球企业数量超过一百万，优鲜集APP的活跃用户超过一千万，真正形成了平台聚集规模、行业聚集效应，聚焦办公类的服务和产品，对内对外形成持续的、深刻的、强依赖型的品牌效应，共享办公的效应也就真正形成了。

大家今天看到的困难和不完美，就是初级阶段的困难和不完美。但是，毫无疑问，这还是一个值得每个人优客人奉献全部聪明才智，持之以恒深耕下去，并且能够找到个人使命和价值感的长远事业！

毛大庆简介

毛大庆，城市规划与区域经济学博士，优客工场创始人、董事长，优享创智创始人。中国科协八届、九届全国委员会委员、北京市人民政府顾问。

2015年3月，创办优客工场，目前在全球44座城市布局了超过200个场地。优客工场以构建国际一流的共享空间为目标，旨在打造为创新创业企业服务的加速器、科技成果转化及孵化平台，最终成为一个覆盖全产业链的商业社交平台。

著有《城市人居生活质量评价体系研究》、《永不可及的美好》、《无处安放的童年》、《一口气读懂新加坡》，译著《奔跑的力量》、《朝圣波士顿马拉松》、《鞋狗》、《为谁留的空椅子》《凿开公司间的隔栅》等。

爱好马拉松运动，截止2019年8月5日，已经完成全程马拉松103个。