拟600亿卖掉SOHO中国，潘石屹就非走不可？

出品：互联网圈内事 作者：商陆

" 一只蝴蝶扇动翅膀可能在某处引发海啸 "

比蝴蝶体量大得多的蝙蝠同样扇动一下翅膀，引起浪花比前者大数倍不止。昨天在疫情全球蔓延和沙特降低油价并宣布增产的联合打击下，全球投资者们有幸见证了美股十年牛市的终结，见证了历史性熔断时隔 20 余年之后再次上演，特朗普也很可能要被塞进加农炮里以极快的速度被射向太阳，并且不能找任何借口…

不过在一片哀鸿遍野之中有两只股票却逆势大涨，它们就是港股的 SOHO 中国和美股的黑石，而起因则源于二者的私有化 " 绯闻 "。

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逆势大涨背后的 " 魅影 "

3 月 10 日午间，在港股上市的 SOHO 中国其股价突然急速拉升，在上涨 37.58% 之后 SOHO 中国向港交所申请暂停交易，停牌时的股价为 4.10 港元。

实际上 SOHO 中国由于近年来业绩增长乏力，频频甩卖资产，其股价一直处于低位。如果不是在全球股市一片哀鸿遍野之际表现的如此不寻常，或许没有多少人会深究 SOHO 中国这次的股价异动的原因。

这个原因就是有媒体援引知情人士称，国际 PE 巨头黑石正在与 SOHO 中国进行排他性的私有化谈判，准备以每股 6 港元，总价 40 亿美元的价格将其私有化，并且黑石将接管 SOHO 中国的债务。根据其中期报告显示，截至 2019 年 6 月底，SOHO 中国的债务为 47 亿美元，加上 40 亿美元收购价黑石总共要付出 87 亿美元，约为 600 亿人民币。

此外知情人士还透露，潘石屹张欣夫妇计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

随后 SOHO 中国方面的回复是 " 一切以公司公告为准 "，既没否认也没肯定，而黑石方面还未表态。SOHO 中国大涨近 40% 与黑石在盘前涨近 5%，正与这个 " 绯闻 " 有关。

值得注意的是这并不是黑石第一次带动 SOHO 中国股价上涨。

2019 年 10 月 30 日有媒体报道称，SOHO 中国将旗下资产进行出售，名单中包括了北京的光华路 SOHO、望京 SOHOT3，以及在上海的 SOHO 复兴广场，总价为人民币 500 亿 -600 亿，并且首批交易已展开。接盘方正是此次预期传出绯闻的黑石集团与新加坡国有控股的 GIC 公司联合成立的买方团。

受该消息影响，当日 SOHO 中国股价一度大涨近 30%。

对此，SOHO 中国在 10 月 30 日晚间发布了声明，除了对此表示否认之外，还加了一句耐人寻味的话：" 在投资物业组合的日常经营管理中，本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。"

这也明确表示了虽然此次出售不存在，但 SOHO 中国确实有出售旗下资产的打算，不排除在未来会有所行动。

如果此次今天传出的 " 绯闻 " 被证实，这说明 SOHO 有可能将进一步出售旗下资产。

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一场你情我愿的牵手

其实 SOHO 中国之所以会大涨，根本原因还是在于本次收购案对业绩连年不佳的它来说，算是好事一桩。

潘石屹在海南用一兜橘子及时的躲过了和房地产泡沫的故事，一直被外界所津津乐道，这也为潘石屹的地产生涯平添了一抹传奇色彩。

但 SOHO 中国没能延续潘石屹的传奇，甚至成了他身上的枷锁。

成立于 1995 年的 SOHO 中国是国内知名的商业地产开发和运营商，于 2007 年 10 月在香港联交所主板上市。

见识过地产泡沫之后，潘石屹为 SOHO 中国选择了与传统开发商高周转、高杠杆和高负债 " 三高模式 " 不同的轻资产模式。多以 " 散售 " 的方式将旗下的商业地产项目出售，经过多年发展成为拥有 500 万平方米物业，北京。上海最大的商业地产开发商之一。

在独特的模式和中国地产蓬勃发展的双重加持之下，SOHO 中国的股价一路走高，夫妇二人的身价也水涨船高。

不过 SOHO 中国的亮眼表现并没有持续多久，2017 年其全年营收仅有 19 亿（人民币），虽同比增长 24%，但这个规模远不及当年 Top 房企的零头，也不及同行万达商业地产，2018 年 SOHO 中国的营收又降到了 17 亿。

根据其 2019 年年中报显示，营收 8.89 亿元，增长延续了下滑的趋势；净利润约 5.65 亿元，同比下滑 48.36%。

与业绩一路下滑相对应的是，SOHO 中国频频出售旗下项目，甚至引起了 " 别让潘石屹跑了 " 的舆论。虽然潘石屹一再否认，但仍然改变不了 SOHO 中国从北京最大的办公楼开发商之一，到在北京仅剩 9 个项目的事实

从 2013 年开始，SOHO 中国几乎每年都会出售旗下项目。

2014 年，卖了位于上海的 SOHO 海伦广场、SOHO 静安广场以及凌空 SOHO 的近一半物业面积，作价 82.8 亿元；2015 年，通过股权转让的形式，又将上海外滩国际金融中心 8-1 地块 50% 的权益卖给复星，总价 84.93 亿元；2016 年，卖出上海 SOHO 世纪广场，总价 32.2 亿元；2017 年，出售了此前剩余的一半凌空 SOHO 物业，以及上海虹口 SOHO。

2019 年以 7.61 亿元的价格出售了北京的 9 个商业项目、共计 2583 个地下停车位组成的资产包；当年 6 月，SOHO 中国又列出了一份资产出售清单，将上海、北京两地共 13 个项目摆上货架，总价值约 78 亿元。

近期，市场还传出 SOHO3Q 已经将旗下的 11 个项目打包卖给筑梦之星的消息，但尚未得到官方确认。

不断抛售资产不仅让本就不断下滑的业绩彻底成了 " 无根之火 "，也让外界越发的怀疑潘石屹不是要撤退？

值得注意的是从 2011 年开始，潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，包括 7 亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，6 亿美元收购曼哈顿公园大道广场的 49% 股权，以及 7 亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦 40% 的股权，而他们的长子潘瑞也已经在英国成立了房地产公司并投资多个项目。

潘石屹的内心想法不得而知，但是从 SOHO 中国近年来不断抛售资产，断了营收来源的的角度看，走向私有化也在意料之中。

而 PE 巨头黑石也是被外界认为有实力也有意愿的潜在方之一。

总部位于纽约的黑石虽然业务范围不仅局限于房地产，但房地产已经是其营收的重要组成部分。根据其 2019 年财报显示，在黑石募集的 1122 亿美元可收取管理费的资金中，房地产板块为 524 亿美元，占去了半壁江山。

作为一家管理规模过千亿的 PE，黑石在过去三年保持了 47% 的高增长。2019 年的管理规模突破了 4000 亿美元，无论是实力还是增速都相当惊人。

而黑石与中国市场以及 SOHO 中国都有不浅的缘分。

2007 年 5 月，中国国家外汇投资公司斥资 30 亿美元，购入黑石集团约 10% 的股份，黑石得以进入中国市场。但好景不长，2011 年随着黑石将上海调频壹广场购物中心 95% 的股权出售给郑裕彤旗下的新世界发展有限公司之后，便逐步撤离了中国市场。

但黑石并没有放弃中国市场的打算，在 2019 年的中国发展高层论坛 "CDF 之声 " 栏目上，黑石集团的董事长、首席执行官和共同创办人苏世民表示 " 如今的中国，在科技领域，毫无疑问正成为世界领先者 "。

何时与 SOHO 中国的缘分除了项目之外，在 SOHO 中国工作了 22 年的原执行董事兼总裁阎岩在 2018 年加盟了黑石集团，随后二者的交集开始增多。

总的来看，将被逐步 " 抽血 " 的 SOHO 中国私有化，无论是对公司还是对潘石屹都是一个不错的选择，而对房地产有兴趣也有实力更对中国市场有野心的黑石也是一个好选择。