泰国曼谷 区域全分析

曼谷概况

曼谷没去过也听说过，可哪怕你去过曼谷旅游，也未必真的熟悉曼谷，今天就给各位想在曼谷投资的朋友讲解一下吧！

曼谷（Bangkok）位于湄南河东岸，南临泰国湾，总人口约1600万人，是泰国首都和最大城市，也是中南半岛最大城市，东南亚第二大城市。逾半数曼谷人有某种程度上的华人血统，每年都有大量游客及外国人涌入曼谷。

曼谷作为繁华的国际大都市，经济占泰国总量的44%，是东南亚的重要经济支柱。泰国有582家上市公司，总市值约为4900亿美元（2017年8月31日），在东南亚仅次于新加坡，排名第二。曼谷是国际活动中心之一，每年有多达200~300起的各种国际会议在此举行。

曼谷的区域划分

决定房地产价值最重要的三个因素是：

地段

地段

地段

下图是曼谷市中心（Downtown）的几大传统住宅地段：

1、Central Lumpini 中央伦披尼

2、Pathumwan 巴吞旺

3、Sukhumvit 素坤逸成熟区（CBD发展区）

4、Outer Sukhumvit 素坤逸外围

5、Late Sukhumvit 素坤逸发展区

6、Silom / Sathorn 是隆/沙吞（老牌CBD）

7、Rama III 拉玛三

8、Riverside 湄南河畔

9、Rama IX 拉玛 9（曼谷新CBD）

10、Bang Sue 邦瑟 （东南亚最大的交通枢纽）

11、Thonburi 吞武里

Central Lumpini中央伦披尼

Central Lumpini毫无疑问是曼谷最顶级的稀缺地段，是曼谷最老牌的市中心。

1902年，泰国国王拉玛五世——朱拉隆功大帝对曼谷市区进行了规划。他兴建了Royal Bangkok Sport Club（曼谷皇家体育俱乐部），并下令开通了Rajadamri大道，连接了曼谷的两个区域。Rajadamri意为“皇家旨意”。1920年，拉玛六世兴建了Lumpini Park。

曼谷皇家体育俱乐部和伦披尼公园就好比美国纽约的中央公园，Rajadamri大道就好比北京的长安街，已经超越了地段本身的价值，象征着“皇室、尊贵、地位”。

Central Lumpini的土地供应量极度稀缺，绝大多数地块均归皇室所有，目前几乎已无任何尚未开发的土地。

该区域非常豪华——众多五星级酒店、各国大使馆和大使宅邸、数个高档购中心、一群极其显赫的大家族和社会精英的住宅，区域内的物业几乎皆为奢华档次（Luxury Segment）。

Central Lumpini的公寓均价也一直以来都是最昂贵的，越靠近Lumpini Park，均价就越高。

Pathumwan巴吞旺

地处土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan开盘的新公寓非常少。

巴吞旺于1914年规划，现主要为曼谷市中心购物商圈。北面以胜利纪念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、东面以Thanon Rajadamri路为界。

全球第六大购物中心Central World、高端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、顶级购物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均座落于此。

此外，泰国最高学府Chulalongkorn University（朱拉隆功大学）、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构均占据了Pathumwan位于市中心的大片土地。著名的泰丝之王——Jim Thompson的故居亦座落于此。

由于地处土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan开盘的新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站Phaya Thai较片区内其它区域来说算是住宅相对来说集中的区域。

Sukhumvit素坤逸

沿轻轨线而迅速发展的片区，主要指由轻轨站Ploenchit至On Nut站沿线的区域。

素坤逸是曼谷市中心极为重要的一个繁华片区。非常受外国租客青睐，也是非常适合做出租投资的片区。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此，毗邻轻轨的高端公寓的空置率因此很低。通常，越紧邻轻轨线、越靠近Central Lumpini的公寓的均价越高。

轻轨站Ploen chit紧邻Central Lumpini，土地昂贵且稀有，已无大面积未开发土地。此地交通便捷、生活配套完善，毗邻贵妇百货Central Embassy以及高档写字楼，公寓价格很高。

轻轨站Nana是Sukhumvit沿线上的两大红灯区之一。这里很受欧美游客的喜欢，生活很方便，同时此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。但也因此臭名昭著，泰国人不太喜欢在这里安家。虽然这个区域的公寓不太容易转售，但却因欧美住客的庞大数量而容易出租。

轻轨站Asoke是Sukhumvit沿线上和地铁线的换乘站。自从数年前建成了深受年轻人喜欢的Terminal 21购物中心，Asoke的人流量和人气便成倍增长。靠近Asoke的Sukhumvit 23巷是Sukhumvit沿线上的第二大红灯区Soi Cowboy，同样不被泰国人待见。

自从商圈The Em District（Emporium和EmQuartia）落成之后，Prong Phong地价犹如火箭一般飞涨。Prong Phong长久以来都是日本人聚居地，区域内汇集了大量日本餐厅和高端公寓。同时，Prong Phong区域内居住了很多名人显贵，如泰国前总理阿披实的宅邸便座落于此。

Thong lo是近年来备受开发商追捧的区域。尤其是Prong Phong区域内的黄金地段越来越少，土地供应还未枯竭的Thong Lo便愈发抢手。很多明星名人居住于此，区域内的生活配套非常成熟。

轻轨站Ekkamai旁于几年前开了一个日系中端商场——Gateway，汇聚了很多日本料理和日系商店。这个区域几年前与城中心相比仍显得较冷清，但是现在已经成为了成熟的居住区，目前也有较多的新开盘公寓。

On Nut是曼谷市中心与城郊的边界，除地铁站附近区域配套稍好外，整个区域目前还有待开发。

Outer Sukhumvit素坤逸外围

随着城市的不断扩大，Outer Sukhumvit未来也颇具增长潜力。主要是指Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的小范围片区。

虽然Petchaburi路和这个路段的Rama IV距曼谷市中心并不遥远，距人来人往的Sukhumvit路仅片刻之遥，但泰国人却并不认为这两个区域算是曼谷的“好地段”（Prime Location）。

主要原因是生活配套不完善，而且由于附近没有大型超市，买东西也不是很方便，居住的社区氛围也不够浓郁，此外Petchaburi路沿线没有轻轨和地铁线覆盖，所以出租也就相对比较困难。

不过，随着城市的不断扩大，Outer Sukhumvit未来也颇具增长潜力。

Late Sukhumvit 素坤逸发展区

线向南延伸的周边区域

线向南不断延伸，住宅和商业也不断向南拓展。这里已经属于曼谷的郊区，但是由于临近地铁线，未来的发展潜力也不可小觑。虽然周边配套还不是很完善，但是由于总价较低，还是有不少人在此区域居住。

Silom/Sathorn是隆/沙吞

曼谷的CBD

是隆/沙吞

曼谷最老牌、也是真正意义上的Central Business District（CBD，中央商务区），被称为“泰国的华尔街”，始建于1851年。这里是很多泰国大型企业的聚集地，包括正大集团、曼谷银行等。

后来兴建了很多高层公寓，生活非常方便，深受外国租客的青睐，居住于此的社会精英也越来越多。但是其“商务中心”的地位仍然不可撼动，住宅则是其次，这点与Sukhumvit正好相反。这里有众多国际金融机构，律所，保险公司，配套有多座甲级写字楼，如亚洲中心，曼谷城市大厦，Sathorn广场和AIA Sathorn等。

同时，Silom/Sathorn还是曼谷最大的红灯区，外国游客络绎不绝，同时也是国内游客非常喜欢光顾的场所。

有数个轻轨站和地铁站，其中要数轻轨和地铁交汇的Sala Daeng最为繁华，与轻轨站相连的Silom Complex也为Sala Daeng聚集了更多的人气。这里生活便利，既商务又休闲更娱乐，还毗邻数个医院。

轻轨站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi几乎为Silom/Sathorn片区繁华的边界，再下一站Surasak的人流便少了很多。

Rama III 拉玛三

市中心和湄南河中间的区域

拉玛三区是位于市中心与湄南河中间的区域，该区域距离现有的轨道交通较远，但是沿着rama 3 路有快速公交线（BRT），主要是曼谷当地人居住在本区域。

Riverside湄南河畔

曼谷新兴的奢华地段

曼谷是世界上少数河滨地段却发展得又慢又晚的河滨城市，通常河滨城市的沿河地段早被开发殆尽，地价也居高不下。

湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹，最著名的要属皇宫、卧佛寺和郑王庙了，新开发的Asiatique也为河滨生活增色不少。

由于曼谷地处湄南河下游入海口处，河岸没有棘手的岩滩，所以为河滨的开发提供了有利的先天条件。

这个地段拥有曼谷少有的五星级邻里环境——希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐厅Sirocco，外加后来开的超奢华大盘ICONSIAM以及高贵冷艳的Four Seasons Private Residences，都将Riverside加持为曼谷新兴的奢华地段。

规划中的轻轨金色线也将由轻轨站Krung Thon Buri起始，途径ICONSIAM，最后与轻轨紫色线连接。随着城市的扩张以及各国投资客对高端公寓需求的增长，曼谷Riverside愈发繁华和奢贵将指日可待。

由于Riverside距离中央商务区Silom/Sathorn有一段距离，外加这里绝大多数的公寓都相当高端，故不太适合出租，但非常适合长线投资。

RAMA 9 拉玛

正在崛起的曼谷新CBD

区域以著名的地铁站Rama 9为依托，主要包括：拉差达Ratchadapisek，Rama 9，拉抛Ladphrao等，是曼谷经济崛起的一个新CBD区域。

由于中国大使馆也位于该区域，所以这里华人也较多。

该区域周边有许多大型商场和高档办公设施，包括即将建成的Supper Tower，著名连锁超市Robison、联合利华亚太企业总部、华为总部、商办大楼“G Tower”,以及大型写字楼第九塔,都坐落在Supper Tower旁,可以说公寓被金融中心包围。

区域正在兴建super tower超级塔项目，高615米、共125层，预计2021年建成，将成为世界第3高楼。

Rama 9大道，东止于机场快速入口，中间腹地横跨与曼谷素坤逸区相连，可以轻松出入曼谷各个角落。

该区域交通便利，曼谷唯一的环形地铁经过于此，商业配套也逐步完善，使得该区域有着较大的升值间。

Bang Sue

东南亚最大的交通枢纽

Bang Sue Grand Station是曼谷的一个交通枢纽，位于曼谷乍都乍县Thoet Damri路。车站由泰国国家铁路所有，有北部线、东北线和南部线经过，兼具长途客运、通勤客运和货运业务，车站未来将改建成东南亚地区最大的交通枢纽中心。

新车站将引入五条曼谷近郊轨交系统线路、素万那普国际机场捷运乃至泰国高速轨交线路。新车站将设有24个站台、171,000平方米的总面积而成为“东南亚最大的交通枢纽中心”，同时Bang Sue MRT地铁站周边35公顷的土地将会被发展为交通和商业中心。

交通枢纽中心未来是泛亚铁路三条交汇点，完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在该站转运，Bang Sue Grand Station是曼谷政府斥资680亿泰铢重资打造的交通枢纽中心，预计2021年完工。

落成后，预计每天将吸引人流超过30万人次，人潮的汇聚势必也带来住房需求再加上房价上涨，未来的曼谷Bang Sue地区将成为下一个房产热潮！

Thonburi 吞武里

湄南河西侧的地铁沿线区域

湄南河类似黄埔江，把曼谷分成东西两边，河的东岸是现在的曼谷王朝地盘，而河的西岸则是上一个王朝吞武里王朝的地盘。坐落在湄南河西岸的泰国故都吞武里，在 1972 年并入曼谷之前一直是个独立省份，因此躲开了其他地方常见的现代开发。

虽然曼谷的多数主要旅游景点均在东岸，但如果搭乘一艘廉价的渡船去西岸冒险，呈现在您眼前的将是一个决然不同的曼谷。簇拥着狭窄的水道、未遭破坏的村庄，迷人的博物馆和古雅的当地市场，吞武里有众多有趣的、不为人知的景点和活动。吞武里整个地区水道纵横，让游客有机会看到曼谷更为“本土”的一面。

吞武里主要的发展区域是沿地铁线的数个站点，并且地铁线路现在正在延长。现在该区域主要是泰国当地人居住。