代号“首铸”夺地 隐身东莞摩天高楼背后的万科演义

观点地产网 6月21日，经过近3小时共64轮竞拍，首铸一号（东莞）房地产有限公司（以下称“首铸地产”）以最高限价25.48亿元、楼面价10788元/平方米，外加“自持面积 20%、自持年限不低于5年”的条件，竞得东莞南城网挂2018WG006号地块。

吸引众人目光的，不只是该地块较为严格的出让条件，还因为首铸地产背后的万科身影。

首铸地产前身是号称“新加坡最大全球化企业”的丰隆集团旗下子公司，2014年在东莞落地首个大型综合体项目“东江之星”，后者曾被誉为东莞市区第三高楼。而好景不长，2016年9月，万科接盘东江之星55%股权，丰隆就此黯然退出。

中外企业的进退间，万科在东莞的势力范围被逐渐勾勒出来。

东莞万科是万科旗下重要的城市公司之一。在2011-2015年王海武出任总经理时期，东莞万科市场占有率据称“总是集团第一”，而王海武借此成为三年前万科首位从三线城市提拔上去的副总裁。

“首铸”故事

观点地产新媒体了解，东江之星是新加坡丰隆集团旗下首铸地产在东莞首个大型综合体项目。

项目于2014年4月通过招拍挂形式竞得，地块地面积为61529平方米，建设规模达36.8万平方米，总建筑面积约54万平方米，其中商业面积将有41万平方米，住宅面积有13.7万平方米，设计为集甲级写字楼、商业、住宅为一体的大型综合体项目。

丰隆集团曾计划将东江之星打造成东莞的标志性建筑之一。按照早期规划，须在鸿福西路与港口大道交会处布置地标建筑，该建筑须高于220米，限高280米。这相当于民盈大厦项目、王府井百货（筹建）、环球经贸中心（台商大厦）之后，东莞第四高的摩天大楼。

2014年9月3日，东江之星举行奠基仪式，首铸地产宣布联合东莞本土企业瑞峰置业共同打造项目。当时首铸地产公开表态，地块未来再打造成地标性的城市综合体，“必将成为万江的一个重要中心”。

至2016年9月，市场传出万科与首铸地产达成股份认购协议，首铸地产将向东莞万科出售其东江之星项目的70%股权，价值达2.434亿美元。同年10月底，东莞万科则向媒体回应，万科收购东江之星项目55%股份，已经完成股份转让手续。

工商资料显示，2016年11月11日，首铸地产法定代表人由梁德平变更为刘健华，前者为丰隆集团高级副总裁，后者则在东莞万科旗下多家公司担任法人。

在项目股权出让前半年多，东江之星的“双子塔”申请更改规划，将原来的限高280米调整为360米，据此摇身一变成为东莞第三高楼。

从事后丰隆集团的动作来看，这或许只是这家新加坡企业调整中国内地投资的一个缩影。观点地产新媒体了解，2017年11月，丰隆宣布将重庆黄花园项目、鹅岭峰项目大部分股权出售，接盘者同样是万科。

尽管丰隆方面曾对内地布局的项目寄予厚望，但市场主流意见认为，对本地市场的不了解和踩错节点或许是造成其最终选择退出的最大原因。

相比之下，收购东江之星项目后，首铸地产则成为万科在东莞拓展势力范围的平台之一。

最新动态发生于今年6月21日，经过近3小时共64轮竞拍，首铸地产以最高限价25.48亿元、楼面价10788元/平方米，外加“自持面积 20%、自持年限不低于5年”的条件，竞得东莞南城网挂2018WG006号地块。

地块位于南城街道建设路南侧，为原东华机械厂“三旧改造”用地。地块面积为6.75万平方米，容积率大于1且小于或等于3.5，建筑密度小于或等于30%，总建筑面积约23.62万平方米，地块规划为商住混合用地。

根据规定，该地块竞买保证金设定为6亿元，且竞买资金（含竞买保证金）须为企业自有资金。此外，竞得人还须无偿配建总建筑面积?8.73万平方米，可销售建筑面积约14.89万平方米的物业。以此计算，最高楼面价已达17116元/平方米。

而地块项目建成后，竞得人还需要对项目的商业用房（不含配建）全部自持（不低于5年）。

业内人士分析，由于该宗地块竞拍要求较为严格，十分考验房企的资金实力以及综合运营能力，地块与东江之星项目可能会有个联动的效应。观点地产新媒体向东莞万科咨询了该地块未来的开发计划，但截至发稿前，对方并未回复。

万科东莞演义

东莞在万科的房地产业务版图里的地位不可小觑。

在2011年王海武升任总经理前后五年时间内，东莞万科据称“市场占有率总是万科集团第一”，“每年都能获得‘最佳一线公司’殊荣”，并承担大量万科的重大“内外事活动”。

第三方数据显示，2015年东莞万科销售额首次突破百亿，达113亿元。此后两年，其环比销售额都略有提升，2016年达158亿元，依然位列市场占有率的榜首。直到2017年，东莞万科销售额194亿元被碧桂园超越，市场占有率仍达到16%。

东莞万科与职业经理人之间相互成全。一方面得益于城市公司的表现，王海武2015年升任万科副总裁，转而主管西南区域；东莞万科则在过去数年间将收并购演化为城市公司的重要扩储手段，从这点而言，两年前收购东江之星只是这种战略的缩影之一。

观点地产新媒体了解，仅在2016年，除了东江之星，东莞万科通过收并购还获得多个项目，包括东城区花园城项目东城区花园城项目，以及莞长路牛山钟屋围地块等。

今年3月13日，昌兴国际宣布以8.3亿元人民币向万科出售东莞凤岗官井头重建项目股权，占地3万平方米。有统计指，至此东莞万科至少通过收购拿下9个项目，总占地68.65万平方米，累计耗资67.25亿元。

经观点地产新媒体计算，目前东莞万科主要有28个项目，总占地面积301.31万平方米，规划建筑面积613.73万平方米，占南方区域总建筑面积的11.25%；东莞项目2017年竣工面积为92.85万平方米，今年预计竣工面积83.37万平方米。

截至目前，东莞万科已形成以万科广场、万科城市（生活）广场、万科里为代表的三大产品线，管理面积约40万平方米。

2017年，在万科营业收入前五的出租项目中，商业项目东莞长安万科广场以8188万元的营收排名第二。该项目可租赁面积4.45万平方米，出租率为98%。

本文源自观点地产网

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