老四叨叨叨丨他又双叒叕开盘了

昨天晚上到今天白天，朋友圈都被狮子城开盘的消息刷屏了，老四白天没有顾上梳理，晚上回家来为各位分（瞎）析（扒）一下狮子城的这波操作吧。因为各公司的体系标准不同，对于营销的授权也不同，竞品项目仅做对比参考，不代表对其他项目的营销分析，如有不实，还请各位当做小说来看吧，特别说明，本文不是广告，因为狮子城的大佬没给我资料，也没给我广告费。

开始先让我们看一下几个项目的营销动作：

• 2020年4月初，金辉优步水岸开始ding存排卡，宣传预计开盘时间2020年4月底；
• 2020年4月中旬，狮子城迅速开始启动排卡，宣传开盘时间4月底，5月初，价格口径与金辉差不多；
• 2020年5月23日，狮子城洋房开盘，9层洋房，100㎡三居，成交价1.65万/㎡（送1个车位），去化30套；
• 2020年5月29日，融创时代壹号开盘，18层高层，85㎡两居，92-115㎡三居，成交价1.5万/㎡（含精装），去化不错；
• 2020年6月6月，狮子城高层开盘，31层高层，77-79㎡两居，97-99㎡三居，118㎡四居，成交价1.36万/㎡，去化不错。

从第1、2条来看，狮子城的营销对于市场反应迅速，在捕捉到金辉蓄客动作时，立马采取了应对措施，通过排卡进行收客，并以相差无几的开盘时间来拖住客户。

从第3条来看，狮子城的预售节点安排的太准了，在融创预售公示后（5.22）马上洋房开盘，而且作为9层的洋房产品，这个销售价格也着实给南城树了一个价格标杆。

从第4、5条来看，刚刚被融创开盘洗了不少客户以后，6.4组织经纪人渠道大会，通过到访礼奖励，浩浩荡荡组织了廊坊一大波经纪人集会，6.5高层产品终于取得了预售证，当天晚上便要求客户连夜排队选房，这熬了客户一宿以后，终于在6.6上午组织了开盘选房，毛坯成交价1.36万/㎡，而且去化也还是不错的，又扳回一局。

不得不说，狮子城丁香园这个项目目前来讲，确实是南城卖的很不错的一个项目，而取得这些不错的业绩方面，老四妄提拙见，感觉还是得益于以下几点吧：

1、人：自销+代理+渠道模式，华美的营销套路出身，案场人员的SP配合、氛围营造，还是代理公司的模式方面，都算是比较规范，也比较强势的，而且目前有几个驻场的团队据我所知也是南城业绩不错的公司，有主做本部的比如亿林公司，还有主做渠道的比如冠图。

2、物：此物，讲的是产品方面，据我模糊的记忆，狮子城应该是从2012年就开始首入廊坊大规模宣传，新加坡式度假园林，当时的广告语老四还印象颇深呢。项目交付以后，除了外在因素地势有点洼，其他的产品、园林方面的客户反馈还是不错的。而且本次丁香园的户型产品，80㎡以内的小两居，99㎡的三居，118㎡的四居户型，户型产品上也没有什么硬伤，也比较符合这个区域目标客群的需求。

3、财：当然，人为财死鸟为食亡，所有的人能趋之若鹜的肯定还是金钱的诱惑，在这方面不得不说，石榴集团就是大手笔。

接下来呢，我们就说说本次开盘的这栋楼。11#楼总高31层，确实挺高，二个单元，两梯四户，一共是210套。产品户型是77-79㎡两居，97-99㎡三居，118㎡四居。今天开盘的成交价均价1.36万/㎡，优惠方式认购95折，按时签约97折，全款贷款都是98折，全款总房款额外优惠1万。

当然，卖了多少套呢，这个还得问狮子城的大佬们了，反正老四感觉这个价格，这个节奏来讲，还是不错的。

后面是福尔摩斯周的理科分析时间了，作为一个技术宅的我，其实在他们预售公示的时候看到了价格表以后就看出来了一些怪异，然后我就用排除法排除了各种可能，下面是地产专业分析内容，没有兴趣的可以绕行啦。

2单元04户从25层开始，面积就由原来118.35㎡减少为了99.51㎡，面积减少18.84㎡，那么一般的情况来讲，可能就是特殊造型楼层，从25层开始，这一户少了一个西侧端户的卧室，变成了三居户型。

所以，老四就接下来看了一下户型格局，这两个都是2单04户的户型。从格局上来看，区别差异绝对不是端户的卧室，而是差在一个入户门南侧的卧室。那么这个卧室还是一个不太常规的卧室造型，事出反常，必有蹊跷。

那么我们再看04户相邻的03户的格局，正好在03户的入户门西侧，有这样一个卧室的空间，形状完全吻合。

那么也就是说，在25层以上的时候，03户与04户的户型组合是79.21㎡两居+99.51㎡三居。而在25层以下，这个红色的房间（面积约18.84㎡）就转移给了99㎡的户型，使之成为了118.35㎡的四居+60.37㎡一居。而恰好，25层以下的60㎡一居户型没有备案价格，该面积也正好符合保障房的面积段要求。

所以，综上所述，这个户型不是为了外立面的特殊造型而设，而是通过某个房间的机动转换，将保障房户型恰到好处的融合在这栋楼里，还能满足了四居产品的少量设置，当然，在不需要保障房的楼层，将客户需求较大的两居、三居户型适时转换回来，果然是十分讨巧。