杭州归来话青岛房价，如何不再深夜痛哭

虽然说没有在深夜痛哭过的人，不足以谈人生。但那个过程确实很痛苦。

百忍老师刚从杭州回来，一段杭州的“小伙骑车逆行被拦后情绪崩溃”的视频就在网络热传，还上了微博热搜。

视频发生在3月25日晚上，一年轻小伙骑车在路上逆行，现场交警按规定将他拦停。小伙子停下后十分平静地给女友打了个电话，“我逆向行车被抓了，现在走不了，你在那儿等我吧。”

但挂完电话，90后小伙子忽然情绪崩溃，当场大喊大叫，甚至大哭，将手机重重摔在地上，屏幕碎了。他哭着说，自己压力好大，每天加班到十一二点，因为女友回家没带钥匙，他骑车是要给女友去送钥匙，单位和女朋友都在催着他，他真的好烦，只想痛哭一下。民警对他说，你发泄一下也可以的，我们在这里守着你。就这样，小伙子蹲在桥边抱头痛哭了好几分钟，民警则蹲在一旁陪在他身边，一直安慰。

百忍老师3月两赴杭州，先是应杭州著名地产新媒体“层楼”之约，出席了他们组织的全国性的地产大V峰会，见到了北京的兽爷、上海的卢俊、郑州的米公子（现居布里斯班）、南京的孟祥远副教授、深圳的樱桃、伦敦的傅投资客等自媒体代表人物，可谓大开眼界。

杭州地产自媒体界更是人才济济，不分年龄和职业，跨越度和活跃度都惊人，不愧有互联网之都的美名。且不说老杨从传统的报纸跳出来成功转型到了自媒体大号层楼，还拉起了一支30多人的队伍，一篇头条文章报价数十万；早已退休的大老哥活跃于楼市和媒体，老资格的指点江山；连学医学的胡博士在手术之余，都做楼市研究，经常撰文为城市建言；90后也有楼市小王子这样的后起之秀。和他们一路聊下来，真是感慨南北城市差距之大，人家的观念解放程度真是北方不能比，自己在青岛倒是显得很是孤独。

过去几年，他们组织相关粉丝和投资者在全国跨省投资扫盘，本轮地产暴涨，取得巨大收益。近期在调控限购和房产税之下，又在忙于投资外国房产，走出国门研究相关局势和踩盘，可谓走在前列。

月底百忍老师又去了参加了绿城的年度生活开发者大会，见证了绿城中国的持续发展和继续进步，也见识了绿城的几代产品，以及对杭州楼市乃至这个城市的影响——在杭州做地产，你没套绿城的房子，都不好意思说是这个圈子里的。也正是有这个标杆，其他开发商不敢怠慢，都做精品，整个城市建筑水平就上去了。可惜青岛没有这样的本地标杆，导致外来巨头也是糊弄着做产品，想想只能一声叹息。

两次期间，考察和观摩了杭州十来个地产巨头的十几个楼盘，感慨更多。杭州的行政布局是老城内核两区，上城和下城。其他是中心四区：北拱墅，南滨江，类似四方和李沧，只不过面积大得多；西边是西湖区，类似崂山区；东边是江干区，类似老黄岛区。外围北有余杭，南有萧山，类似即墨和胶州。

城市扩展非常大，但是价格也是极其高。中心六区，只要不是边角区域，新房最便宜也得四五万了，而且是限价的缘故，好的二手房基本都是五万及以上了。最高的八九万，除了西湖边，钱江新城很多新盘都是这个价格。还有一点，就便是中心城区的公寓，也都卖到4万多了，比京沪都贵。

和青岛比，杭州最贵的房价差不多，但是人家是全城高价，几百平方公里的地皮上都卖到4万以上的价格，4万以下意味着很偏远的郊区了。青岛虽然前海一线很贵，但退后一些，马上价格就便宜了。所以，真比起来，压力没那么大。当然，也是因为青岛人民的收入确实跟不上，真贵了也是有价无市。

这小伙的事情发生地点属于西湖区，既然能骑单车，还属于核心地段。周边房价怎么也得5万以上，房租也得8000开外，如此局面之下，无论是买房还是租房，压力可想。

而与当地做淘宝运营的朋友聊天，刚毕业的普通大学生实习期间，即便在互联网的公司，起薪也就是2400到3000，没有高到那里去。了解到这个背景，数字对比之下，生活和工作压力有多大，可想而知，一个刚参加工作几年的小伙子，深夜痛哭乃至情绪崩溃就是一件正常的事了。

这是一种几乎无解的局面。

杭州为迎接2022年的亚运会，目前十条地铁同时开工，城市到处都是工地，每年仅仅此一项就要向地下砸下1300亿元之巨。京沪这样的一线城市都无此局面。

哪里来这么多钱？当然是土地财政。边走边看边思考，百忍老师觉得杭州政府就是一个精致的机器，或者是一个高效运转的公司。在土地运作方面，不但学来了香港模式精髓，甚至超过香港。而政府运作资源方面，又很像新加坡。城市极其漂亮，走了很多地方，地面很少见到铺砖，几乎全是石头。而且石板很少，全是条石和块石，可媲美巴黎，但是这个成本得多高？靠什么来支付这个成本？

2018年，杭州总计买了超过2400亿的土地，又一次全国第一。而全年房屋的销售总额不过3600亿而已。地房比达到了全国最高的1比1.5。这么多年来，杭州每年都是超过2000亿的土地出让，累计全国第一，土地财政之依赖，在做过十年杭州一把手的王国平当年定下做精品城市的那天起，就已深入骨髓。

青岛呢，2017年卖了420亿的地，却买了2500亿的房子，地房之比为1比6；2018年地价大涨之后，卖了720亿的地，也卖了2400多亿的房子，地房之比为1比3.5。开发商的日子不知道比杭州好过多少。

杭州很多楼盘36000拿地，精装限价46000亏本卖房。而且政府要求很严，对于装修要求一条条列出详细清单和成本核算，开发商在政府面前，基本上无计可施。

强势精明的政府，以土地运营为根本，让开发商和买房者都来为这个精美的城市埋单，实现依赖土地收入快速滚动发展，这就是杭州模式。

如果没有地，那就政府继续拆迁，百忍老师全城走下来，感觉城区能拆的平房都拆完了。大片土地还待字闺中，等待开发商来高价迎娶。在杭州拿地也简单，财大气粗直接举牌就可，完全市场化抢地，没啥潜规则，也无须勾兑。

土地财政有巨大的上瘾性，很难戒掉。经济学上也叫路径依赖。

2017年，杭州拆了五万户，基本是货币补偿，拆迁户们持币横扫市场，一片繁荣。2018年拆迁货币补偿全国叫停，三四线城市影响巨大，而准一线城市的杭州更是不小。四季度后，市场也是支持不住，迅速降温。土地市场更是进入冬天。

最急的当然是政府，于是2月20日，当年40000元拿地的绿城沁园的预售价格从去年10月的49500放宽到了54000元，涨了10%。

政府一个小动作，一石激起千层浪，土地市场很快复苏，3月份大家又开始抢地。购房者纷纷杀入市场，杭州真的迎来楼市小阳春。

起码到2022年之前，杭州的巨大投资还将持续，光交通就是个天文数字，而这必须依赖土地财政。土地要热卖，必须让楼市保持热度。杭州已经进入这样一个艰难的循环，强势运作必须保证这个模式下去。而随着经济增长的放慢，即便是互联网之都的杭州，阿里也在裁员，青年人的收入不稳定，对于很多人来说，房价自然也越来越难以高攀。

照此趋势，未来扛不住巨大压力，在杭州深夜街头痛哭的青年，只怕会越来越多。他们要么在这个城市熬下去，要么离开这座昂贵的美丽城市。

说完杭州，回到青岛楼市，百忍老师年初说过，今年会是楼市最为热闹的一年，行政和市场作用力之下，各种奇妙现象都会出现。果然很快就来了。

3月29日，西海岸3宗地拍卖。其中HD2019-3027土地位于黄岛区嘉陵江西路北侧、武当山路西侧，土地总面积7188㎡，也就是10.8亩的袖珍地块。土地用途：城镇住宅用地混合零售商业用地，起拍楼面地价5895元/平。地脚还算不错，但价格也不低，地块建面21190㎡，除去商业。剩余的19248平住宅，还要分成两个地块，满打满算不到200套，都不值得做个项目。

估计也就是这个原因，有关部门或者没上心，或许也是为了提振市场？就未设置特殊条件。

结果让人大吃一惊，17家竞买人参与竞拍，几乎全是地产巨头，有万科、碧桂园、龙湖、世茂、金科、中南、华发、蓝光、海信、青特、天泰、东海等。经过90轮快速竞拍，最后报价达到7645元/㎡，达到限价遭“熔断”，将转入网下竞商品房销售价格。

不管结果如何，万科和海信那些地块周边限价一万五六的项目，你还不抓住机会赶紧下手？

嘉陵江路袖珍地块遭抢，说明进入青岛楼市的几十家地产巨头们大都处于严重饥饿状态，只要政府在土地方面稍微条件一放开，杭州的局面马上就会在青岛上演。到时候半夜街头痛哭的恐怕就是青岛小伙了。

所以，香港杭州这样的土地财政模式，还是不学的好，真要学了，青岛人民的腰包，怕是也支撑不下去。