实录：中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会（三）

房讯网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首汇健康科技园、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

据悉，中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办十六届年会，聚焦房地产行业发展进程，记录并见证中国商办地产历史轨迹，是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一！

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们大家下午好。

刚刚又一次看到了房讯网简短的短片，通过房讯网主办，我们看到在这样一次论坛上，各界的房地产方面的精英大咖奇聚一堂，在这里能够感受到是专业、是引领、是思维的碰撞，所以再一次响起热烈的掌声，欢迎各位的到来，欢迎你们。

欢迎大家回到论坛现场。我们下午的议程邀请四位重要嘉宾针对科技园区新生态、重度运营新探索和中国写字楼市场的新时代进行主题演讲，另外还安排了两场精彩的圆桌对话，对话主题分别是：新周期下科技园区的新逻辑，以及新周期下运营管理的新逻辑。

接下来进入论坛第四部分，就是主题演讲环节，第一位演讲嘉宾是中国人民大学MBA,从业近20年来，先后在中央部委研究院、上市公司、着名风险投资机构、一流国有投资控股公司工作。业务知识和管理经验横跨科研管理、改制上市，金融投资，产业投资、集团管理等诸多领域。尤其在北科建集团担任党委书记、董事长期间，他还亲自主持了科技园区开发模式升级和全方位产业服务体系构建。

说了这么多，我们掌声有请出中科产城建设开发有限公司董事长郭莹辉先生做主题演讲，分享主题是《重构科技园区新生态》。

郭莹辉：非常高兴又是我们一年一度的房讯网组织的写字楼发展论坛，今天都是我们产业园和写字楼行业的同行，所以今天给大家分享的是一个非常有意义的话题，就是通过产业运营的思维，来解决地产存量问题。所以我的题目大家看到，我用了一个"堰塞湖"的词，我们讲即将过去的2019年，从开发到地产的运营，其实大家都处在一个寒冬期，寒冬期对于我们存量的资产来说，可能是更为寒冷。因为我们遇到了资金成本，遇到了区划的速度，招商的难度。所以存量越来越大。

刘凯总前两天告诉我，北京市场是以销售的土地，以开发或待开发的土地，商办类大概有两到三千万平米，如果说乘以未来预期的价值，估计将近一万亿。所以一万亿在北京，如果作为商办，这么一个存量，那么会是一个多么可怕的市场。所以这个市场怎么去解决，今天中午我们有一个全联房地产商会大宗交易平台，我们企图通过资产的集合交易通过金融机构的金融手段，从开发商出报表，来把这些资产区划。这是一个很好的创意和方法。但是我还要给大家再说，无论资产的交易也形成不了价值，只能通过交易让资产越来越贬值，从我的口袋是卖给你要打折，你再卖给散户要打折，怎么让资产增值，就是今天讲的，通过运营、运营、再运营，这是提高资产增值唯一有效手段，我们怎么运营，看看资产的存在的一些问题。

第一个观点是对于产业地产而言，政策走势决定了我们的出路。我们都是在北京，我们看到了2019年在工业用地上，我们出来了很强的限制政策，从过去的工业地产销售模式，转到了持有模式，这个结果会对我们的北京的产业地产带来一个极其严峻的挑战。同时在商办地产领域，我们前两年也出来了商改居的限制性政策，商改居意味着我们通过C端居住形态的需求，来区划比较高价格的商办物业，这条路也堵死了。如果说从工业地产到商业地产，都通过政策的调整，使我们存量越来越大的话，那么试问大家怎么办？所以这只是讲了工业和商业，同时我们还有一项带来地产增量的地方，就是城市更新。无论是首钢，还是文化产业园等等，还有在京大量央企、国企的工业土地，工业物业要进行城市更新。这些更新又会增加持有性物业的竞争，因此我说我们在北京这个市场而言，有三股力量导致了我们增量的剧增，而这种剧增的结果是大家都以资产交易快速出报表为目的，其实我觉得这样买卖的思维应该改一改了。

刚才我们讲到通过资产的金融化手段来解决，但其中核心问题是让资产运营起来，增加流量，增加现金流，这样的话才有真正的金融工具可以使用。

二、所以今天着重给大家讲的是怎么用产业园，产业运营的思维来解决这些需要接待运营起来的物业和资产。我长期做园区，所以我就用了一个回归的概念，来给大家提出解决问题的方案。

刚才讲到这么多的物业，之所以贬值或者变成困难资产，就是因为只有房子，房子里没有内容，没有生活，没有要素，所以交易是钢筋混凝土，自然增不了值，要产业园思维来说，我们必须把这个物业变成一个企业和员工共同创新创业的一个平台，通过地方政府和市场共同的作用，还有金融机构未来的预期，通过三方的力量来解决存量资产的出路问题。所以我们就得把这个资产当做一个有效的经营的平台来考虑。做园区我们有基本的一些理念，我这就提出了三句话，产业为本，平台为器，运营为王。

怎么运营？这是我十年以来在过去的企业，在国内提出的科技地产的灵魂，就是这个图，作为我们地产而言，无论有多少钱，打造资产多么金碧辉煌，对于产业而言就是一个容器，这个容器与平台最终的目的要通过产业导入，为地方的经济发展提供一个物业，一个开发商应有的价值和贡献，在这个过程中，作为园区运营商，其实打造的是两个环境建设，第一个是硬的环境，就是我们把物业空间更加适合于我们人和企业的需求。第二个是把要素，人、财、物、政策、技术与资源导入进来，形成和人生存发展的软环境，通过两翼，硬环境和软环境建设，和这么多资本的助力，使这个物业成为区域发展的产业发展平台，我想这个逻辑只要讲明白了才能改变我们开发商的思维。

这块大家在座可能都知道，我们北京刚才讲到存量里面多数的资产来自于开发商存续的一些体商、商办，或者商改居的资产，但是用我刚才这个逻辑和思维给他们讲的时候很困难，因为开发商思维高周转低成本，赚快钱，我们园区是要通过这么多环境要素，久久围攻，涓涓溪水形成一个利润源泉，我们赚的是慢钱，所以快与慢之间形成巨大理念、模式、思维的冲突，因此我们想改变这些资产的价值属性，首先就要改变我们资产持有人的观念。

这些观念我们就通过从园区到物业，我们的盈利模式，到我们的园区运营的规律来让开发商怎么理解我们运营商，尤其是产业运营商的思维逻辑，思维导图。没有这个思维导图的碰撞，简单来讲，老郭我这有物业卖不动，你来帮我招租吧，对不起，你这活接不了，你把我当做一个渠道商，你在前期策划物业功能的时候就以卖为核心，就没想到未来运营，所以你的成本投的都是表面的东西，需要的设施设备，服务功能，里面的各种配套，都不具备，所以在中间环境，一旦变成死资产，还得往前导，怎么改变资产本身对产业服务的功能，这个过程就要进行增量的投入，这样对开发商而言，已经变成了一个无效资产，再增加投入对他来说是难上加难。所以我们要跟开发商谈，他手里资产激活变现，用产业运营，产业园的思维解决问题，其实我讲的容易，因为我干过，我干了十几年，但是理解确实是很难，难在哪里？刚才我讲了，那么多产业规律，园区本身的规律，同时还有开发商自身对自己的否定，和对自己的一些内部团队的配置和组合。所以做园区，我认为对我们来说，是能解决这么多存量资产的问题，但同时还有两项绝对的条件，一个是开发商物业业主，他得信任你，他得改变思维，认为你讲的产业运营逻辑解决存量资产的路径方法是可行的。

同时第二个有效条件是什么？这个市场上谁来帮我运营，可不可靠，有没有敢揽瓷器活的运营商。这个运营商我想也不是那么好找的，不像我们住宅的一手房二手房的代理，它很标准很成熟，所以好找。但是专门做产业园运营的企业，我估计这个行业里还很少。但是我想即使有，它也过着很悲惨的日子，也有三重生存的境界，第一运营商，用了一个生动的比喻，叫做奴隶、雇佣军和将军，奴隶就是刚才讲的中途接资产，帮他做代销代租，挣的是体力钱。还有一些自己的才华，在建设之初，拿地之初帮他去琢磨，而且前面投资顾问，中间项目建设，还有产业招商、园区运营，这里是才华才力跟运营商、物业开发商合作，这里挣的是财力的钱。最后一种运营商最高级的，如果我自己能够找着产业IP，也能够和金融机构对我的能力和产业IP信任，我们完全可以和政府独立来商谈做园区的条件，实际上就做了一个地产同行，我们组军，就像将军统筹这些资源，这是运营商最高境界。

刚才讲了这么多运营商的身份和我们解决存量资产的问题，我同样给大家再提出一个观点，就是无论资产是谁，运营商是谁，但最终我希望或者说我可以预见的是这个行业真正能解决产业园运营的问题，或者存量资产的问题，应该从全景运营的角度去思考，这是我在行业里首次提出的一个新观点。就像我们自己开发自己的物业一样，去和业主方合作，也就是说，我们可能是轻资产身份，但我们做的是开发商的行为模式，我们要替开发商，替投资人能够化解投资与运营的风险，我们应该用三个一来解决投资人的困惑。

第一全周期，指一条龙的服务，从全周期角度，前期、中期、后期能够预测和安排项目在全周期中可能发生的各种投资经营活动，全周期参与。

第二全业态，因为现在的园区，无论存量还是增量，都可能有产住商三大业态，若干个产品线，有十个八个产品线，所以这些运营不可能让开发商或者投资人找不同的伙伴来分段运营，最好是一个团队能够把住宅产业商业全面操盘，这是全业态。这是一站式服务。

第三全流程，这个全流程大家很难理解，因为轻资产运营商是一个和甲方站在利益共享的机制上，但同时也是资产运营权利的分配，能不能通过一枚章，投资人向GP与LP一样，给你一个特大资产运营权利，你来全周期全业态的运作，这个全部分操作流程授权给你，其实很多的业主方和运营商的合作，崩溃在了权利截面和流程的设定上，导致大家的信任程度，信任成本比较高。所以一枚章的合作模式，其实也是项目管理公司与投资方的合作关系的处理。

我讲了这么多，其实大家应该也看到了，就是存量资产的堰塞湖，无论来自于什么样的形成过程，但最终要解决要通过运营，而运营我希望用的是产业运营的思维，当然有商业也是一种业态。但产业园因为它比商业形态更复杂，反过来对客户的黏性也最大。也就意味着一个园区如果说你能把服务做的好，可能客户给你的不仅仅是租金回报，可能还分享出股权让你来投资。同时地方政府因为你做了园区，可能还有政策上的若干的奖励的回馈，所以我们解决存量资产堰塞湖，还是三个维度：一向市场招商销售，二向客户除了资金还有股权投资，三向政府，我们应该拿回来政策的红利，用三个解决问题的渠道，用园区的思维解决刚才我讲的这么多存量问题。我想今天时间关系，给大家一个启发。

今后如果说有需要，我们回头公司都会给大家有专业的解答，时间关系，谢谢大家。

主持人： 感谢郭总带来如此精彩的一番演讲，演讲过程当中我们也是能够感受到更多的思维模式的更新，但愿我们能够大佬们之间也能够合作起来，摩擦出更多的火花。

二环里有一个城市更新项目已经成了业界的网红项目，"地坛里，匠心作"，相信在座很多人都应该去过，项目聚焦"绿色、健康、科技、精致"，至今已获得绿建三星、LEED铂金、BREEAM四星等国内外诸多认证及奖项。

有请，大悦城控股中粮置地广场副总经理马佳音女士为我们带来演讲《经济寒冬下的"逆生长"》。

马佳音：非常高兴今天很荣幸作为我们写字楼发展论坛的老朋友，记不得第几个年头站在同样的舞台，今天舞台小一点，做了几个分论坛，跟大家分享我们这几年走过的路，前几年我们讲的内容相对宏观一点，今年我们想说聚焦一点，经济寒冬下拿出我们开发运营的项目看看我们做对了什么，做错了什么，我们自己内部也是一个反思，思考。

上午领导包括郭总都讲到了，我们面对的很多矛盾的地方，或者说很多两难的抉择，首先我们大家感受到整个经济的下行，我们整个租金预期的下调，空置率的上升，但是我们马上面临北京的一个甲级市场100万方潜在的供应，一方面我们要加快区划速度，另一方面我们不止要速度，还要租金的回报，还要高品质的租户。另一方面我们如果站在投资方的角度讲，我们一方面还是不但要降本增效，我们要提升我们的租金回报，我们的财务回报。站在客户角度讲要的更多是精细化运营，高品质的服务，以上种种我们拿中粮置地广场的项目跟大家分享一下，不敢说给大家带来多大帮助，至少我们思维上有一个启迪。

下面简单看一下这几年这个项目走过的历程，也是跟大家有一个分享。

（视频）

谢谢，我觉得这个片子可能大家看到的是一个项目，从2013年开始，一路路走过来，可能我们自己今天内部的团队很多同事也在，包括我们操盘手大全总，我们感触会非常深刻，确实是大家用汗水泪水一步步环来所有成就，可以看到我们取得了很多的小小的成绩，比如说你看我们很多的奖，这个项目业内传说叫载誉中外，不敢说这么大，确实像国际上的一些LEED铂金奖，LEED运营金级的项，英国BREEAM四星的奖，也拿到BREEAM2019年一个大奖，这是国外的，国内包括绿箭、三星，包括长城杯，国优等等，确实这个项目得到了我们中外各种评级机构，以及相对主流的评价体系的公众的认证。

另外我们租赁结构和成绩还算不错，我们是在2018年8月1日开业，其实我们在2017年年底的时候已经开启了预租，我们开业当天出租率达到40%，商业百分之百是同期开业，开业当年4个月租到60%，到现在为止运营一年出租率达到92%左右，这样一个成绩。

在这样速度下，我们租户品质也是非常优质的，刚才看到我们全楼还剩零星面积，如果大家有兴趣尽快联系我们租赁团队，我们还有少部分面积。我们现在平均签约价在420左右，租户大家可能刚刚片子里也看到，包括像姚明会把NBA带过来，摩根史丹利也会从金融街搬过来，这是前面刚刚完成的签约。

这样的成绩如何做到在经济寒冬下的逆生长，我们也总结了一下，首先这个楼的硬件品质是不容置疑的，我们的区位是非常好的，更往后硬件就没有更好的竞争力了，我们提出更多立于不败之场地长久竞争优势在于软性服务和理念，我们提出以中度运营3C办公生态体系，我们做了一些艺术赋能物理空间的次测思维运营手法，包括对客群的经营，其实我们为他更精准圈层的营销，以及整个背靠中粮集团大的平台和全产业链的资源的支持，更少不了紧靠东城政策，逻辑上是一个地层，其实我们各为标准，螺旋上升的运营手法。

刚才说的那一点非常快的带大家回顾一下我们项目的亮点，第一个主持人也说了在北二环地坛旁边的一座楼，现在是国际甲级写字楼。

现在整个建筑我们确实是包括跟SOM、Arup、WET、SWA一起打造的这个项目，比如我们双层呼吸式幕墙，我们用木材跟石材结合的方式，保留了古朴的街区风貌，实现了大家对通透性，对美观，对现在一些建筑手法的需求，包括我们刚刚大家看到吉尼斯世界纪录，我们在A塔中厅做了一个60米高的水幕叫印象非瀑，取得了吉尼斯世界纪录。现在是全球已知的室内最高的人造水幕。还有两个屋顶花园，跟地坛皇家园林遥相呼应。

全楼引入了有20余项绿色科技的创新，我们全年的能耗跟基准建筑相比降低了30%多，二氧化碳排放降低了27%。有很多的黑科技，欢迎大家去现场体验一下。

还有就是我们刚刚提到的重度运营的3C办公生态体系，熟悉中粮的朋友们会知道，如果不是很清楚，我们再简单介绍一下，3C就是我们提出我们叫COFCO LIFE，是悦享生活空间，COFFIE、COMMONS是我们共享商务社群，还有COFFIE是我们智慧办公，COFCO LIFE我们定义是作为一个依托大悦城商管资源的一个商业完整的配套服务，更多关注是解决写字楼白领人群的生活，在写字楼空间里面生活和社交的痛点。我们的COMMONS解决的是商务需求，希望通过产品+服务，+空间的打造，事是这样圈层的互动，社群的互动，COFFICE是线上，连接线下两个C，包括我们引入整个中粮全产业资源。所以我们在一个APP在手，全楼的不管是轧机、门禁、消费、积分、会员权益都是一卡畅通的。

还有我们提出一个艺术赋能的概念，我们在整个全楼做了一个一个美术馆的理念，全楼艺术点位有很多，有固定的也有不停变换的，我们用策展思维做客群运营，把智慧办公和文化艺术相结合的创新办公生态体系，有一个完美的呈现。

当然我们作为中粮旗下的地产板块，我们还是时刻肩负着一个央企的社会责任，所以不管从我们财税贡献，还是从对东城区当地区域的文化共建、经济引领，包括在传导一些正能量，一些主流价值观上，我们对自己还是认为践行了央企的社会责任，实现了社区友好性。

最后更多的我们常说叫不是人高，是山高，因为我们站在这样一个大的平台上，才有机会呈现出这样一个相对比较美丽的一个作品给大家，所以我们依托的其实是我们整个大悦城控股的平台的资源，大家相对了解的话，可能会知道，像北京几个大悦城，朝阳大悦城、西单大悦城，包括顺义的小镇，还有一个在建国门的中粮广场这几个写字楼，还也农业生态谷，以及很多住宅品牌，都是我们大悦城控股旗下的。

以上是简单的一个带领大家，也是对内也是对朋友们一起回顾了一下我们整个项目这几年走过的路，最后我觉得还是以我们一个企业使命和大家共勉，我觉得我们还是始终秉承创造城市永续价值，追求可持续性幸福的企业使命，成为更具持续发展能力的城市美好生活创造者，能够赋能人民的美好生活。谢谢。

主持人： 谢谢美丽的马总为我们带来如此精彩的演讲，特别喜欢她说的，大家在最后那段说的一段话，我们是央企，不是人高是山高，这样一句话也透露出背后的企业文化和马总本人，真的很有气度，也很谦虚的态度，央企人真的是有这样的精神。我们期待新一代办公生态模版为城市赋能，为行业赋能。

第三位演讲嘉宾来自高力国际。高力国际总部位于美国华盛顿州西雅图市，在全球63个国家拥有485家分公司，致力为客户提供最优质的服务。透过卓越服务的企业文化和主动服务的企业精神，高力国际中国整合国内外房地产行业专家资源，加速客户成功的步伐。

在中国，高力国际在上海、北京、广州、成都、南京、杭州设有10家分公司，驻场办事处覆盖全国超过65个城市，旗下拥有5000位专业人士，物业管理面积超过4900万平方米。接下来掌声有请出 高力国际华北区董事总经理严区海先生为我们带来主题演讲《中国写字楼市场进入新时代》。

严区海：今天这个话题主要是叫全球视角下的中国写字楼市场，我会跟大家讲一下我们的对市场的观点。

第一个我觉得这是我们主要的观点，我想在这里面先说全球的经济，整个全球经济看到IFM给我们一个数据，对整个全球经济未来几年的增长都特别不看好。比如我们看中国预测是明年5.8%，2021年5.9%，看其他国家也都不是很乐观，除了印度，印度是在增长的一个范围之内，大家看6.6、6.17、7.1，是持续增长的。

这个是我们对整个经济的宏观大概的总结，第一我们觉得明年整个中国政府应该有稳健的货币政策，但是我不知道昨天有没有看到一个特别重要的，就是2020年中央经济工作会议的总结，把稳健做了一些调整，因为这个稳健在之前提了，但是在昨天新闻里面，把稳健应该变成一个用灵活，说明应该是用一个更乐观积极的货币政策。我们再看一下财政方面，一个特别明确的就是积极的财政政策，所以整体而言，对基础建设投资应该是有更大的基础性的投资。下一个政府的新的方法是进一步深化改革，扩大改革开放，对我们业主而言，您可能看到的一个新的变化是有更多的外资企业在北京扩充面积，这已经开始有一个迹象，我不知道大家有没有感觉到，至少我本人能感觉到更多的，比如说我们保险行业是全面开放，我知道欧美一些企业，已经拿到更多的全国拍照，保险行业、证券行业、银行全部都是这样的。所以明年你应该可以接到更多的外资企业的需求。

我们再看同样来讲，今年我们看到CPI在2019年10月的数据大概是3.9，实际上这个3.9增长主要来自猪肉的上涨，剔除所有因素，基本上CPI是一个很平的值。这是经济的整体的数据。

这个图特别有意思，想问一下，如果说北京甲级写字楼市场，1000万也好，2000万也好，放在全球，北京是不是一个非常大的写字楼市场，答案不是，大家看到北京排到哪，排到非常后的位置。在这边，北京在非常后面，很低的柱子，看到最高是曼哈顿，4700万平方米，北京是900万平方米，所以是非常大的倍数差，是5倍到6倍左右，这是一个很大的区别。我们看到其他城市，比如说上海、深圳都是排的比较后的，所以我觉得这句话的意思是什么？应该是说北京也好，中国也好，还有很长的路要走。

我们中国改革开放有写字楼也只有20多年，不到30年的时间，西方发达国家有100年的时间，这个历史也不太长，也不一样，这是我们新的供应量，所以你看到第二个，新的供应量集中在发展中国家，看到最多还是在深圳、印度、北京、莫斯科，还是发展中国家。这是我们整个租金在全球市场的排位，大家看到最高的是香港、东京、伦敦、新加坡、之后是北京、上海。整体而言，算一个平均值，大家知道全球一线城市，商业城市平均租金应该是多少钱呢？是200-250人民币每月每平方米，这是平均值，北京是远远高于这个平均值的。当然有更多城市比它也要高，比如东京都比它要高。

这个图特别有意思，大家看一下右边是我们租金，最高可以到600块钱，左边是空置率，我们可以看到最健康是哪几个城市，非常高的租金，非常低的空置率，伦敦、新加坡、东京、香港，这是非常健康的四个城市，空置率非常低，租金非常高。我们再看一下中国的主要城市，有两个城市是高租金，上海、北京，但是空置率现在是在10%以上。其他一些二线城市，当然中间有一个是广州，空置率非常低，只有5%，广州这个市场在四个一线城市里面是比较好的。

我们再看一下亚太区整个城市的发展，大概看到是中国所有城市都是处于一种供需不平衡，供大于需，整个都是这样的，租金是下行状态，这是在亚太区状况，比较乐观的城市，比如东京、新加坡都是在租金慢慢上涨的阶段。

所以你看左边，我们看到东京、新加坡、台北几乎都是有利于业主的，右边所有中国城市都是有利于租户的。在整个不利于业主市场里面，稍微比较温和一点还是北京和广州，这两个城市对业主而言还是不错的城市。这个是我们看一下整个国内主要城市的存量、供应量和空置率，首先有个问题，中国最大写字楼市场到底在哪？我说甲级。我明确告诉大家，每个公司有不同的计算方式，但是我们最近整合了一下，我们发现中国最大写字楼市场还是在上海，因为以前上海是分核心区和非核心区，但是我们把四个城市核心区和非核心区都放在一起，第一大是上海。第二个问题，未来大家知道深圳有多少供应量，未来深圳全部建好之后，中国最大写字楼市场是哪个城市？答案还是上海，上海第一，第二大城市是北京吗？再过四年左右，第二大的供应市场不是北京，是深圳。所以后面会有一个PPT专门讲一下，可以看这个数值也是空置率和租金的比例，大家可以看到北京和上海还是一个高租金，空置率是高于10%，但还是不错的。我们看到广州比较不错只有5%不到的空置率，最严重的城市、沈阳、天津，40%、35%的空置率，非常恐怖。

我们很快过一下深圳的写字楼市场，深圳、上海、北京，结束我们今天的演讲。首先来讲，我再继续刚才讲的北京在未来几年之内会变成中国第三大写字楼市场，不是第二大，也不是第一大，是第三大。深圳是这样的，我们大家看到深圳有传统上午区是罗湖、福田，新兴开发区是南山和前海，大家知道深圳有前海，未来供应商都在前海，总结一句，我们深圳空置率，前海是非常高的，66%的空置率，我们再看一下南山，16.7%，所以整个深圳来讲高空置率租金在不断下降，这是整个趋势。所以我们看前海的增量，在2021年我们看到新增供应量是增长413%，这是个惊人的天量。整个深圳在过去一年，或者现在正在经历是整个核心区西移，从我们传统的福田区迁移到南山区和前海地区，这是整个深圳城市的变化。

我觉得多的不讲了，我们把深圳继续过下去，整个来讲深圳对业主而言是一个比较不好的市场，在未来几年之内是租金在下降，高空置率经历最激烈的，在四个城市里，因为大家知道未来供应量深圳会达到900万平方米。

这是上海，分核心区和非核心区，核心区空置率12.5%，听起来不是那么严重，看一下租金10.2块，等于300左右，是北京的七折左右。存量现在有760万，未来供应量加起来有920万平方米。注意一下左下角这个数据，上海的特点是租金差比较明显，一个不远的距离租金差很多，从10块钱，到6.6到4块，这个租金差比较大，这是大于北京租金差的，因为在北京来讲，CBD望京的租金差也没有那么大，跟上海比差很多，上海超过一半，但在北京远远没有到一半。这是我们觉得整个空置率，第三季度整个吸纳量回暖状态，空置率也在比较缓慢的下降。

整个租金还是在继续下条，这是整个上海的市场情况，细的不讲了，这是上海供应量，未来上海还有很多供应量，这是核心区的178万只是核心区，非核心区还有更多供应量，所以上海成为一个最大的写字楼市场。

我们今天回到最重要的就是主战场北京的市场，我给大家做一个总结，很快的总结。第一点我们看一下需求，我是第三季度的数据，第四季度在下周周末会看到一个又一个新闻稿推向市场，大家可以看到所有数据，第三季度数据，第一个看整个吸纳量26万平方米，看上去不错，但是一半都是来自于预租，来自两年前签的合同的客户，所以其实第三季度整个吸纳量还是表现不太好。

我们看一下右边这个供应量，54万平方米，我跟大家提前讲一下，第四季度会有继续新的供应量供应到市场上，比如亚洲金融大厦，中国尊，我们都算第四季度，整体来讲，我们觉得有可能会突破北京历史记录，整个供应量，就是2019年。过去北京从来没有一年单年有这么多供应量，这是2019年创造了20年的历史记录。

同样来讲，从空置来讲13.8%，我们预测在五大行里面，只有我们高力国际对空置率做预测，我们预测到今年年底空置率达到15.9%，接近16%，这是过去十年最高的高峰，这个准不准，下周末看一下新闻稿就可以知道是不是准确，租金继续下降，385这是我们的预测，整个来讲北京租金是下行状况，一个季度2-3%左右。

红色是我们空置率，空置率不断在攀升，新增供应量非常高的柱状图，2019年。平均租金继续下降，空置率继续上升，这是整个的情况。

我们再看一下整个市场情况，北京市场有好的吗？大家觉得是不是都哀鸿遍野，也不是，有一个区域是表现非常震惊，就是金融街地区，金融街地区大家看租金平均租金698.8，如果把它单独算出来，应该是整个大陆，应该跟香港非常接近。空置率是多少，是不是空置率很高？没有，空置率只有5.1%，这个5.1还是因为有一个新楼没有入驻的原因，之前都是1%-2%的空置率。所以这个楼我们就说夏价胡同（音）五号，金融街唯一一个新楼，在完工当时就60%、70%出租完了，基本没有什么面积了。

我们再看一个极端市场，就是丽泽，丽泽现在空置率89%，第四季度因为丽泽soho建成，所以在继续推高空置率，明年是更严重情况，明年一季度、二季度远洋持续有一些楼出来，所以明年丽泽空置率可能非常令人发指，包括租金方面，北京丽泽现在租金是193是只有金融街30%到20%左右，金融街租金打三折，跟CBD比五折不到。所以有喜有忧，非常表现就是金融街方面。第二表现好是中关村，最不好就是丽泽区域，丽泽我们认为需要改进就是继续来尽快完成基础建设投资，就是路、地铁应该尽快修好。

这是租户就不多说了，北京最大两个租户，一个是金融企业，一个是高科技企业。这是特别重要的一个PPT，大家可以拍一下，可能有个问题，北京现在租金在下降，这个下降是持续下降几年呢？是一直在下降，还是怎么样？是这样的，我们我们计算的这个东西只是以三环内，四环内为主的核心区，我们通州是不计算在里面的，因为通州这个市场算进去，整个市场数据全都变的不太一样。所以我们预测，林可以看到，我们没有把通州计算进去的情况下，北京的城区的供应量是从2021年、2022年非常低的值，但是后面2023年大家不要误会，是不是2023年有一个特别高的值，目前来讲2023年是一个预测，不是都在2023连竣工。所以我们预测是这样的，我认为在供应量今年见顶，明年还有大量供应量，之后供应量非常少了，再之后供应量就来自剩下一批地，但是那批地写字楼什么时候能完工，还不是一个很确定的时间表。所以我们认为整个租金也好，空置率是这样的走势。我们认为供应量越来越少，理论上讲，我们认为空置率会下降，所以我们对北京写字楼市场长期是看好的。可能今年明年我们从业主方来讲，建议大家用一些比较有弹性的方式来去接待客户，留住客户之后，我觉得后面的日子就会越来越好，因为经济总是有一个循环。当然这个反弹的力度可能不一定会那么大，从经济来讲。

所以这是我们整个的判断，你可以看到增长率我们还是觉得不会很高。

这是我整个的报告做完了，谢谢大家。

主持人：谢谢，非常感谢严总的精彩演讲，随着新兴行业布局，未来中国写字楼市场值得期待。很多时候我觉得北京是一个很好的城市，因为北京成就了我个人的梦想，我也希望在写字楼这个行业，这个领域当中北京能够占有更多的一席之地。

E_ZIKOO智慧谷位于海淀北部区域，定位为科创生态小镇，致力于发展成为全球科创发展新枢纽，中华文化传承新动脉，京北都市文明新地标。E_ZIKOO智慧谷规划75万平米核心启动区，涵盖八个地块：国际人才社区、总部型办公、悦界商街、建面约10万平方米悦城品牌购物中心、占地面积约8万平方米慧公园、创客公社、产学研中心等业态。

其中项目总部型办公+悦界商街整体规划建设7栋总部型商务集群，总建筑面积约15万平米。接下来掌声有请出大悦城控股北京公司西北片区副总经理贡向清女士为我们带来主题演讲，《三生融合，共建美好》。

贡向清：谢谢主持人的隆重推荐，非常感谢各位尊敬的嘉宾以及我们这次的主办方，能给我们E_ZIKOO智慧谷团队这样一个机会，来分享一下我们项目团队对于我们做这个项目的心得体会，让我们有一个机会和大家互学互鉴，互联互通，刚才主持人已经把我们分享主题说了，三生融合，共建美好生活。

刚才高力国际董事长站在全球示教下给我们分析了写字楼市场，我们现在从天上落到地下，看一看我们做的项目操盘团队，对写字楼的市场，或者对商办投资市场是怎么样的感受，在这里为什么更愿意称为商办投资，因为在座我们都是地产的同行，相信地产的同行在我们公司内部去做这项写字楼业务，很多时候其实在都是商办投资，对于商办投资是我们地产行业很多的企业，又爱又恨的一个产物，为什么说又爱又恨，恨它是因为在土地上行周期去，使我们房企能够获取我们项目时候的一个业务的杠杆，说恨它，因为往往也是成也萧何，败也萧何，往往到最后最头疼处理就是商办的投资，这个从北京大存量商办投资市场上可以看出。

在现在的项目，我们对于项目操盘团队，在一线听得炮火的团队，我们是怎么来看待这个市场，我们觉得是有三个观点：第一个在城市的新兴区域的崛起，第二就是走到今天，已经不仅仅是房企盖一个简单的空间载体，是拼产品组合的一个综合能力，更重要是怎么把前面的东西在一个新兴区域拼产品综合能力，多业态发展的时候，串联起来，为你的客户赋能，让这个建筑物的赋予更好的价值，就是我们要重度运营。所以我们觉得对于整个商办投资，缩减到写字楼一方，我们来到一个重度运营的时候，从一个单独的一栋楼，单独的一个简单的空间载体变成一个多元多业态融合的时代。然后是一个多元中心品质的升级。

在这个品质升级，透过的趋势，我们看到，因为我们最重要面对客户，无论2B还是2B，客户对于商办真实的需求是什么，其实用这十个字开阔，我们是商业、产业、居住、生态、社群于一体，是能够在一个相对封闭产业链中，让这个商业得到最大的净化，和你这个商业的人获取最大价值的激发。举一个简单例子，2009年在东二环就是一个单体的一栋写字楼，就是一个标准的写字楼，经过十年，我们在里面叠加了（英），叠加了我们自己的品牌，可以在那里买到各种各样的东西，叠加了我们金融的服务，叠加了我们社群的活动，其实从一个自己亲身切实缩影感受到，写字楼不是一个单单的空间载体，商办不是一元形态，是一多元组合，是让让商业产业居住生态社群于一体。

在整个大的驱使下，我们E-ZIKOO智慧谷团队，虽然说这个项目起于商办投资之时，我们是怎样把它去做的，我们提出了三生，叫做生产全周期，生态全维度，生活全天候，跟第一位演讲的郭总来说，全流程、全业务、全业态有异曲同工之妙。

我们希望我们智慧谷站在一个城市新兴的区域，立足于这个区域所秉持的科创的产业优势，用我们的三生的融合满足我们全生命企业周期，在这里生活的人全天候，富裕一个绿色生态健康发展。都这才是我们能够在商战中取得一个好的开始最重要的，以己之长是什么，我们E_ZIKOO智慧谷作为大悦城控股，以及大悦城控股母公司中粮集团，资源整合的优势是毋庸置疑的，这是我们能够立足在这里最大的优势，这是我们资源区整合，然后赋予企业全生命周期的需求，无论是2B，还是2C，我们希望在你发展全生命周期都能够叠加到我们大悦城控股，以及大悦城控股母公司中粮给予整合的优势。

刚才说了，你在一个城市新兴区域多业态发展，多业态构建的时候，如何串联，是要有一个重度运营的体系去串联，刚才一个战壕里的战壕，美丽的马佳音总已经介绍了中粮3C体系，这里也能够充分说明，我们3C智慧体系，确实在我们大悦城控股下面所有商办投资里面，写字楼投资里面是在运营着，在为我们建筑物，为我们客户赋能，提升我们的价值，而且价值是在一步一步向上走，我们3C运营体系是始于2016-2017年度更新的中粮广场，那时候是3C开始，然后在我们中粮置地广场赋予了更多的绿色和智慧的升维，这是我们自己重度运营成功的优势，可以让我们帮助我们客户，让我们建筑物从一个钢筋水泥变成更有生命有价值的重要的手段渠道。

我们在这里希望把我们E_ZIKOO智慧谷真正打造一个五有新人，在新时代下，新周期下，新的形势下，希望是一个有政策、有产业、有资源、有潜力、有交通的五有新人的好的项目。

整个下来，其实我们如果把五有新人抛开来看都有什么，首先我们立足于整体是一个智慧谷，既然在海淀北部，全世界只有一个中关村，沿着中关村核心产业优势就是我们科创，我们的智慧，我们的创新，我们的科创中心。我们希望以此为中心，整个打造一个科创市镇，学园社区，所以我们才说我们虽然以商办投资为始，但是我们不仅仅做商办投资，我们是把一个三生融合全部融合在里面，让它赋予一个生命力，就像我们下面说的，我们是致敬创新，希望在新的生态下，我们可以演绎一个商办投资新的价值。

接下来从生产维度来说，我们整个下面是有七栋生态企业的总部，满足我们整个大中型企业办公的需求，我们说一个城市怎么去看它的价值，包括一个区域，产业兴则城市兴。所以我们在这里还有我们企业，产业的研发中心，这样的话才能够互联互通，然后去叠加到我们办公的优势里面去，在这里既然有生产的全周期，还需要生活全天候，无论是产业所有办公，都需要人在里面，怎么享受生活全天候，海淀北部流传着一句通俗的话，叫做缺吃少住行不便，如何我们缺吃少住行不便，其实北部产业人群在不断聚集，我们怎么把这些劣势的地方通过我们自己作为一个重度运营的，共建人民美好生活的央企开发商，我们是央企的一个企业把这个东西叠加起来，我们会大大悦城在这里面做一个高品质购物中心，同时还可以有大有小，有高有低，配一个穿行其中的业界商圈，来打造一个北部的经济，为整个在办公区域、产业区域服务的企业和人群服务。

说到缺吃少住行不便，少住怎么做。我们全世界只有一个中关村，这种高品质的靠谱。我们说生态 人在画中游，这是我们依托故宫北苑打造的文化秀美，让大家感到生态绿意创意的交融，这是我们在生态权威度。

整个下来，这就是我们E_ZIKOO智慧谷，一个商办投资之始，把它打造了通过两期合作，打造了在我们北部的集上产、文旅、科技于一体园区，我们是未来企业聚集地，希望是产学融合中心区，希望是共建美好生活能量场，通过我们生产全周期，生活全维度。

其实现在到项目的最后，我们在为我们项目说一句广告，刚才马佳音说了，我们置地广场是地坛里，匠心做，只剩下四五百平米，所以大家站在安定门桥上，打右灯一路向北，你也可以近距离感受到，也可以居住到我们提供类海外居住的高品质国际化人才居住社区，能能够满组生态全维度的生态全周期，生活全维度，谢谢。

主持人：谢谢，感谢贡总带来的精彩解读，但愿这个项目大家能够一起合作起来。预祝E_ZIKOO智慧谷成为京北都市文明新地标。

接下来进入论坛第五部分，就是签约仪式的环节，这个环节真的厉害了，通过项目的签约和对接，也是实实在在把我们的论坛落地生根发芽。第一个签约仪式由全联房地产商会写字楼分会、金融街企业家俱乐部战略合作签约仪式，有请工作人员。

有请全联房地产商会写字楼分会秘书长 刘凯先生

有请金融街企业家俱乐部理事长董春平先生上台签约。

感谢二位领导。请一起合影留念!

第二个签约仪式是全联房地产商会写字楼分会、中国人民大学继续教育学院战略合作签约仪式。

有请全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯先生、中国人民大学继续教育学院项目主任尹小志先生上台签约。

感谢二位领导。请一起合影留念!

（未完待续）