疫情挡不住在新加坡的买楼热情

面对冠状病毒疾病疫情笼罩，全球金融市场近日大跌，新加坡的新私宅市场却依然火热，价格连续两个月上扬，还创下三年来最佳销售数据。

根据市区重建局最新发布数据，今年2月共售出975个新私宅单位，环比上升57.3％，是自2017年以来最高的2月销售数字。

其中，位于密驼路的高档私宅项目The M共卖出超过七成或380个单位，足以媲美2013年楼市高峰期时双景岭（Duo Residences）三天内卖出71％单位的盛况。

今年新加坡首个开售的执行共管公寓（EC）项目Parc Canberra也获得市场良好反应，上月售出324个单位，占项目65%。另外，新加坡最高私宅项目华利世家（Wallich Residence）1月有一个顶层豪宅（penthouse）卖出，成交尺价为4987元，其每平方英尺价格创下该项目历来最高的纪录，甚至比去年英国富豪戴森（James Dyson）购买的超级顶层豪宅尺价3496元还高。

新私宅市场的强劲销售数据，显示冠病疫情虽然严重，却挡不住买楼热情。到底是什么原因促使楼市维持凌厉走势，买气丝毫不减呢？

居外推荐位于丹戎巴葛中心的华利世家，是新加坡最高的公寓。起于39层，止于64层，将整个新加坡的景致尽收眼底。项目拥有181套奢华私宅单位，其中包括一至四卧房单位、4套顶层豪宅和1套超级顶层豪宅，伴随超凡的设计、完美的细节，再配以四个专属的配套设施楼层，华利世家将奢华生活推向了前所未有的新高度。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚接受《联合早报》采访时说：“我们认为，至今新推出项目的良好销售，主要归因于新加坡私宅的潜在需求强劲、低利率环境和低失业率等因素。”

她指出，冠病疫情虽造成经济的不确定性，政府近期宣布应对疫情的经济援助配套，可帮助国人保住饭碗，对楼市起着稳定的作用。

就业是支持私宅销售要素

根据高力国际提供的数据，今年首两个月非有地新私宅销量总共1514个单位，较去年同期的736个单位，多出一倍以上。

宋明蔚说：“就业是支持私宅销售的重要因素。”她也认为，私宅价格短期内会维持平稳，买家一般不预期私宅价格会大幅下滑。

高纬环球东南亚区研究部主管李敏雯则指出，新私宅销售近期表现相对较好，部分原因是新推出项目的定价具吸引力。例如热销的The M，平均尺价约2450元，价格较市区一些尺价约3000元的项目来得低。又例如EC价格比大众化私宅低，向来受组屋提升者青睐。

但她也提醒：“下来的新项目，除非具相似属性和吸引人的价位，否则现在热卖情况可能只是昙花一现。”

负面消息接踵而来 新加坡楼市具有韧性

冠病疫情是在约1月份农历年期间从武汉开始扩散，初期曾引起社会一阵恐慌，之后疫情一度趋缓，市场情绪跟着稳定下来。

可是过去几周，冠病突然迅速蔓延到全世界，多个国家如意大利、韩国和伊朗疫情恶化，全球确诊病例也激增到两周前的13倍。

世界卫生组织上周宣布，把冠病疫情定性为全球大流行。欧美股市闻讯惊惶失措，大盘全面下滑。另一方面，石油输出国组织（OPEC，简称油盟）和以俄罗斯为首的其他主要产油国组成的OPEC+，因商议石油减产计划破局，沙特计划从4月开始增加产量和削价，导致原油价格暴跌至2017年以来的新低。

负面消息接踵而来，令全球金融市场雪上加霜。过去一个多星期来，多个主要股市触发熔断机制暂停交易，包括新加坡在内的数十个股市较高峰期跌了超过20％，进入“技术性熊市”。

这也引发全球可能陷入另一个金融危机的担忧。如果真是如此，它会对新加坡楼市带来怎样的影响？

戴玉祥产业研究与咨询部高级主管陈姳潓说，冠病疫情发展仍存在许多不确定性，目前谈论冠病对楼市冲击，甚至它是否会引发另一个金融危机，或许还为时过早。

但她认为，从2003年沙斯时期或全球金融危机时期的楼市表现来看，新加坡楼市总是显得坚韧，即使大幅下滑，也能迅速回弹。

数据显示，在沙斯时期，从2002年第四季到2004年第二季的私宅价格大致维持平稳，仅下滑2.3％。新私宅销量则呈V型回弹，从2003年第一季环比下滑51％（427个单位成交），在第二季回升349％（1917个单位成交）。

敏锐投资者开始找机会

在全球金融危机时期，从2008年第二季到2009年第二季，私宅价格大幅下滑25％，除了受金融危机影响，部分原因是当时私宅价格几年间大涨58％，已有泡沫化迹象。然而危机后楼市马上复苏，价格一年内飙涨38.2％。新私宅销量也从1525个单位，激增至超过4000个单位。

陈姳潓说，市场充满变数时，往往是投资者出手的时机。“实际上，在这个令许多人焦虑的时刻，敏锐投资者已开始寻找机会，购买物超所值的房地产项目。当中，有不少是新加坡的潜在买家，他们无惧于冠病，积极地狩猎具增长潜能的项目。”

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部高级主管张敏璋也有相似看法。

他指出，在最糟糕情况，冠病疫情可能长期蔓延恶化，甚至引发战争等严重地缘政治事件，那楼市必然遭受重创。“可是从近期私宅销售表现来看，市场不缺乏拥有大笔资金的买家，私宅买气依然旺盛。而且我相信，与其把钱存入银行生利息，现在人们更倾向于把钱投入房地产去投资。”

防疫表现可圈可点 海外投资安心置业

尽管冠病疫情持续蔓延，不少发展商仍准备推出新项目。

据了解，下来可能推出的项目有15 Holland Hill、纽顿铜源（Kopar at Newton）、鼎瑞苑（The Landmark）、Forett@Bukit Timah、Midtown Garden、Cairnhill 16和19 Nassim等等。

这些项目都位于市区，总计超过1500个单位。

合登房产集团研究主管李思德认为，新私宅销售势头会延续，价格也不会有显著跌幅。

他说：“本地楼市韧性高，像1997年亚洲金融危机和2008年的全球金融危机时，它就出现V型复苏。这些年来，政府已设置了很多‘安全杠杆’，在必要时，可以用来稳定楼市。”

事实上，在市场动荡之际，国浩房地产住宅销售总经理庄爱玲却要逆市而行，准备将华利世家最后一个顶层豪宅单位的销售尺价调高至5300元。

她对新加坡楼市长期前景表示乐观，特别是新加坡在处理疫情表现备受国际认可。政府和卫生部做好充分准备，并迅速采取果断行动遏制疫情恶化，许多高净值人士对新加坡政府的及时和高效率行动，包括在处理事件的透明度方面留下深刻印象。

“所以我们预见，在疫情局势稳定后，更多外国富裕人士会把新加坡视为最适宜安家置业和投资的城市。”

新加坡在处理疫情表现备受国际认可，预计在疫情稳定后能吸引更多外国富人前来置业和投资。

发展商仍面对双重压力

李敏雯却持较悲观看法。她指出，疫情暴发前，不少发展商已面对更大销售压力。现在疫情迅速扩散，发展商进一步面对人工短缺，建筑工程赶不上进度，市场情绪越来越低迷等挑战。

她说：“去年发展商共卖出了9912个新私宅单位，不过按目前趋势来看，他们不太可能以相同速度把项目单位卖出。”

换言之，李敏雯认为发展商会遭受双重打击——工程无法按时完工，以及无法在五年的额外买房印花税（ABSD）期限内卖完所有单位。这将造成楼市开始混乱、无序地下跌。如果私人领域出现更多裁员，一些买家无法偿还房贷，局势更可能变得一发不可收拾。

李敏雯说：“现在疫情到底会持续多久，以及它如何影响整体经济和房地产市场，我们还不清楚。但如果疫情恶化，希望政府会适时出手，考虑延长ABSD期限。这样做的目的不仅是为发展商提供援助，而且也是减轻对整体房地产行业的影响。”