王健林今日再撒1100亿！近期累计挥金达2600亿的万达欲在新加坡发行REITs“找钱”？

王健林又签下了一个大单！

6月25日，万达与四川省政府续签战略合作协议，在已完成投资1600亿元基础上，再投1100亿建设3个文化旅游项目、顶级国际医院、国际体育赛事和新建20个万达广场。

历经前两年的“断臂求生”，进入2019年，那个曾在年会上高歌“我要从南走到北”的万达掌舵人王健林，复制着歌词的行迹，奔走于全国各地并大手笔留下万达的痕迹，比如在6月25日与四川续签的1100亿元合作协议，在13天前以71.9亿元在甘肃兰州拿下千亩土地、再往前在辽宁沈阳签约投资800亿元、在广东潮州预计投入200亿元建设文旅项目等。

不过，在投资版图大幅铺开的同时，万达或也需持续巩固资金链的稳健。近日，有消息称，万达计划将一项房地产业务在新加坡上市，估值或超过10亿美元。报道称，这些资产将作为房地产投资信托(REITs)上市，但具体将捆绑哪些资产尚不得而知。一位消息人士称，该计划仍处于初步阶段，交易架构和规模仍有待决定。

《国际金融报》记者就此向万达方面求证，对方表示还在核实中，不作评价。

回归的盛宴已摆起，而市场的问题则是，万达的“钱源”将会从哪来？

2600亿元的回归

近期，万达正以一种高调且迅疾的姿态回到公众视野中。

6月25日，万达在四川新增1100亿元投资，将主要围绕高端服务业，重点是文化、旅游、医疗和体育。叠加此前万达已在四川累计完成的1600亿元投资，此次投资也意味着四川将成为万达在全国投资最多的省份。

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不过，这不是近期万达唯一的投资，同月，万达还与天津市蓟州区人民政府签订《天津蓟州万达文化旅游及城市综合体项目合作协议》。往前看，4月11日，甘肃省举行招商引资暨陇商大会，王健林到场并发表演讲，据他透露，未来3年，万达将在甘肃投资1个超大型文化旅游项目、5个万达广场、3个五星级酒店，新增投资约450亿元。5月9日，万达集团与潮州市政府签订全面战略合作协议，包括投资200亿元建设一个大型文旅项目。5月15日，万达与沈阳市政府签订全面战略合作协议，将在已完成投资250亿元的基础上，再投资800亿元用于建设大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和5个万达广场。

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“从谈判到签约只用了一个月时间……创造了新的‘沈阳速度’。”在签约仪式上，王健林如此感慨合作方的工作高效，但隐匿在字句背后的还有万达豪掷千金的资金底气。

出手阔绰的万达在一级土地市场也变得愈发活跃。据记者不完全统计，今年以来，万达在土拍上散金超110亿元，落子遍布兰州、天津、成都、广州、上海、武汉等地，为王健林提出的“商管每年开业50个广场，地产集团每年力争10到15个重资产项目”目标提供物质基础。

王健林再次成为政商客的“座上宾”，虽然他不再如从前一般对外高谈小目标，但上述愈2600亿元的投资额则默默向外释放出万达“回归”的信号。

重拾文旅？

在万达挥金的项目中，“文旅”字眼格外显眼。继2017年以501.25亿元的价格将13个文旅项目打包“甩卖”给融创，并于2018年以62.81亿元再次兜售上述文旅项目的设计、建设和管理公司后，王健林曾对外宣告打造“东方好莱坞”的目标似乎就此搁置。

但从近期万达的一系列动作来看，文旅或依旧是王健林难以割舍的野心。不过，王健林曾坦言，“每个大型文化旅游项目需要七八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少5到6年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。”如今，再度涉水文旅板块的万达将如何平衡债务、资金和发展需求还画着问号。

已将轻资产作为当前万达商业模式的王健林或已无心再走高负债的回头路，毕竟，这将意味着更大的企业经营和安全性风险，这其中滋味万达早已有所体会。2017年6月，网传当时的银监会（现银保监会）要求部分银行排查对万达等公司的境外融资支持情况及风险分析，受此影响，万达系公司随后遭遇“股债双杀”，1个月后，万达果断出售旗下13个文旅项目和77家酒店以回笼资金，在外界看来更坐实其流动性紧绷的传闻。

“2018年，万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%。”目前，王健林还在降杠杆的道路上行走。

那么，当前摆在万达面前的问题是，这种轻资产运营思路是否会被复制到文旅项目上来？万达又该如何盘活文旅资产以保证现金充裕？

发行REITs融资

万达或已在试验中。

近日，有消息称，万达拟在新加坡发行一单价值10亿元的REITs。对于资金沉淀严重的经营性物业开发来说，REITs的优势明显。从退出机制来说，在商业项目培育成熟后，开发商可通过将其注入REITs的形式在公开市场发售，缩短投资回报周期，实现资金回笼和轻资产策略。其次，开发商也可通过持有部分REITs份额以享受后期经营中的分红和持有物业升值收益。此外，对REITs资产和物业管理也可令开发商从中获取收入，例如管理费等。

“万达目前持有物业资产质量较优，可通过境外REITs的形式实现物业退出，盘活资产。”同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示。据悉，此前凯德就以其“私募基金培育，再打包出售给REITs”的双基金配对运作模式，实现从“重”转“轻”，2001年-2017年，凯德总资产规模增长近3倍，资产负债率从57%降至48%，净负债率更是从112%大幅降至56%。

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事实上，万达或早有意尝试走REITs路线。早在2015年，万达金融就曾联手快钱推出过一款众筹类理财产品：以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于万达城市商业广场项目，投资人可获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年化收益率可达12%以上。

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基于较为稳定的品牌效益，万达标的资产的收益率或是其资产证券化后投资者的青睐点，但万达需要考量的问题或还有很多：比如，境内物业赴境外REITs包含境内外主体框架、交易结构搭建等难点；又如，发行REITs是仅为一次性套现还是为了建立一条长期的商业地产闭环。

对于后一个问题，财经评论员严跃进对记者表示，从发行人角度来看，REITs的融资功能可用其他融资手段实现，且成本或更小，故万达此举或有更长远的计划。

编辑 沈玉洁

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