知贝海外指南贴：为什么是菲律宾房产（中）

上期我们说到，海外房产投资理念中“降维打击”的概念以及在这个概念下，我们从东盟十国中选中菲律宾的原因。当然，菲律宾也不可能是所有地段都好的。就像国内也分是一二线城市的，所以菲律宾到底是哪座城市可以拔得头筹呢？那就是菲律宾的首都，拥有“亚洲的纽约”之称的--马尼拉大都会。

为什么选择马尼拉？

菲律宾第一大城市便是马尼拉大都会（Metro Manila，后续简称“马尼拉”），乃以马尼拉市为核心，涵盖周边15个城市及1个自治市的大型都会区（见下图）；在行政上，划归为国家首都区（National Capital Region，缩写 NCR），简称首都区。

根据EIU（经济学人智库）报告，大马尼拉（包括马尼拉大都会和邻近省份城市化区域）人口从2015年的2300多万预计增长到2030年的2900多万。

马尼拉是菲律宾的政治、经济、文化、教育中心，也是全世界最具国际化、最多元化的城市之一，被人们称为“亚洲的纽约”。

全球最著名的城市评级机构之一，GaWC在2018年底发布了2018世界城市名册，GaWC以其独特视角对城市进行Alpha，Beta，Gamma，Sufficiency（+/-）划分（即：全球一二三四线），以表明城市在全球化经济中的位置及融入度，其中Alpha+包括了香港、北京、上海，Alpha包括了台北、广州，Alpha-包括了马尼拉、深圳（留言获取完整排名）。

通过上图不难发现，与国内一线城市相比，马尼拉的人口密度是上海的5倍，香港的3倍，深圳的2倍，可见人地矛盾之大，供需关系紧张带来的就是房租高、房价涨，这是什么概念呢？

以香港为例，春节期间在家看了20190127期《新相亲大会》，第二个女嘉宾在香港做搬运工，引起现场热议，她自述香港住5平米的房子，月租6000多港币。

而马尼拉以56%的香港面积承载着1.7倍的香港人口，如此看来，马尼拉的高租金回报率及房价的增长也就不足为奇。

上图为菲律宾中央银行统计，自2011年开始，在马尼拉的Makati CBD三居室房价已连续上涨8年。

上图为Global Property Guide统计，可以发现马尼拉主要商务区的租金回报率是6.11%-8.91%，北上广深的租金回报率普遍不到2%，即100万RMB的房子，北上广深每年租金不到2万RMB，而在马尼拉是6.11万-8.91万RMB。

据高力国际（Colliers International，全球知名的房地产服务机构）分析，马尼拉2018年的空置率在11%，并预测2019年-2021年也将维持在这个水平。未来马尼拉的房屋入住率稳定在近90%的水平，比国内很多城市的入住率都要高。

【菲律宾马尼拉与中国大陆房产对比】

为什么马尼拉买房有这11大优势？其实在菲律宾生活过和深入研究菲律宾的人就会明白为什么会有这么多优势了，可留言与我们交流。

在马尼拉怎么选板块？

如果已经确定在一个城市买房，那么接下来最重要的是考察不同楼盘的区位和板块了。在上面的Google Map中，马尼拉有三大黄金投资区，分别是：

（1）Makati CBD（马卡蒂中心商务区），马尼拉大都会第一中心商务区，位于Makati市内；菲律宾的金融中心，众多银行总部，老牌CBD。

（2）Ortigas Center（奥提加斯中心），马尼拉大都会第二中心商务区，位于Pasig、Mandaluyong、Quezon City三个城市交界处；聚集BPO产业。

（3）BGC（Bonifacio Global City，博尼法西奥环球城），新兴商务区，位于Taguig市内；聚集新经济产业，跨国公司较多，街区环境堪比新加坡。

Makati CBD位于Makati市区心脏位置，也是东南亚知名的商业区，摩天大楼林立，拥有菲律宾最高办公大楼PBCom Tower以及“菲律宾华尔街”之称的阿亚拉大道。多家菲律宾本土行业巨头总部坐落在此，包括阿亚拉公司、美加公司、菲律宾交通银行、菲律宾群岛银行等。有一百多家跨国公司在此设立地区总部和业务，如宝洁、英特尔、微软、雀巢、庄臣、壳牌、埃森哲等，还有一些跨国公司的呼叫中心以及部分菲律宾顶尖大学。

Ortigas Center聚集了许多商场、办公室、摩天大楼、夜生活酒吧、餐厅等,如亚洲开发银行总部、Oakwood Premier公寓酒店、香格里拉酒店、生力公司总部（菲律宾本土最大的跨国公司，龙头产品是“生力啤酒”）、Jollibee食品公司总部（Jollibee是菲律宾本土快餐连锁店，类似肯德基，在马尼拉随处可见）、SM Megamall（菲律宾本土最大的商场之一），附近的医疗城（TMC）是国际认证联合委员会认可的三家医院之一。

BGC，2003年由Ayala和Evergreen联合开发并运营，作为新发展起来的商业区，该区有完整的规划，交通和绿化都属一流，商业设施齐全，类似上海浦东新区的陆家嘴，进入BGC有来到新加坡的感觉。许多跨国公司以及新加坡、挪威、英国、韩国大使馆选址于此，菲律宾证券交易所搬迁至此，并有多所国际学校和本地学校。