商圈裂变 北京多中心商业格局如何重构？

喷泉、人造沙滩、名品折扣、影院、京东生鲜超市……上个周六，房山长阳半岛居民袁女士一家三口在首创奥特莱斯泡了一整天，吃喝玩乐购一站式解决。

“体验不比西单、王府井差，又何必舍近求远进城？”像袁女士这样，很多郊区居民如今“足不进城”，同样能享受到高品质的消费。

放眼东西南北，一个个大型商业综合体在京郊崛起，与市中心传统商圈形成分庭抗礼之势，商业多中心格局已基本形成。但不容忽视的是，人口迁移带来了商圈裂变，但北京中心城部分商圈的空心化迹象也初步显现。

轨道交通网托起“多中心”

通州万达广场，333651人；大兴西红门荟聚，242939人；龙湖大兴天街，196982人；西单大悦城174069人；君太百货143275人……

就在上月，腾讯房产与腾讯地图开始发布“一周购物中心热力榜”。这份基于手机位置信息的大数据监测显示，郊区商业综合体的人气已赶超中心城核心商圈，承接原本聚集于市区的庞大消费客流。

这些郊区商业新中心，几乎无一例外地紧靠地铁，甚至直接将地铁通道融入商业综合体。

左右两只手各拎3个购物袋，在首创奥莱与袁女士擦身而过的，是家住白纸坊的小鲁。

小鲁是奔着两双情侣鞋而来的。本来想着买了就走，可奥莱的业态牢牢抓住了她，让她舍不得离开。

“以前爱逛西单、宣武门，没想到郊区也有这么好的地方，而且房山线地铁站出来就是，早知道就不开车了。”小鲁将“战利品”填满了后备厢。

作为最有消费能力的中青年群体一员，她的逛街路线和千万北京市民的足迹相重叠，构成了北京商业布局调整的路线图。

以前，这张线路图有个最大的交汇点——城里的“老四大”区域。改革开放以前，王府井百货、西单商场、隆福寺市场、东安市场集中在核心城内，成了消费能力最强、客流最大的京城核心商圈。

但随后，三环、四环、五环的扩张和地铁线路的不断延展，带动北京商业中心随之开枝散叶，形成了CBD、公主坟、五道口、望京等商圈。尤其最近几年，郊区轨道线网带来的人口大规模转移，加速了郊区大型商业中心的崛起。

“6年来，我们的销售额涨幅每年都超过30%！”首创奥莱总经理助理杨新伟言语中透着兴奋。郊区商业的规模化已经显现出和城区商业中心对抗的能力。“我们力争在2021年实现50亿元的年销售额。”伴随着奥莱二期开业，杨新伟对业绩增长更有底气。

在郊区商业中心里，首创奥莱并非一枝独秀。西红门荟聚、通州万达、龙湖大兴天街、昌平乐多港等，都发挥了巨大的磁石效应，将奔向城里的客流大军牢牢锁定在家门口，甚至开始吸引一些中心城的客流。

来自北京市商务局的公开数据显示，截至2018年，北京超过5000平方米的大型商业设施共有515家。其中在轨道交通站点1000米辐射范围内的多达314家，占总数的61%，其中238家不在中心城区。

总体看，这样的分布与北京人口总体布局基本匹配。根据市统计局的最新数据，2018年，本市城六区常住人口为1165.9万人，较2017年减少42.9万人。而郊区同比增加26.4万人，占全市常住人口比重从44.3%提高到45.9%。陆续崛起的郊区商业中心，在一定程度上也缓解了中心城的交通压力。

郊区新中心分布欠均衡

傍晚时分，西红门荟聚已经摩肩接踵，就餐的人群排起了长队。但40公里开外的回龙观华联商厦却有些冷清，推着婴儿车的年轻妈妈在三楼就餐区打起了盹儿。

这个聚集了40多万常住人口的“睡城”，商业繁华程度与西红门形成了强烈反差。

“商业配套比20年前好多了，满足日常生活需求没问题，就是周末没地儿去！”龙跃苑的老住户谢林湘吐槽，华联商厦的衣服连多看一眼的兴趣都没有，新开的万科中心时尚一些，就是体量太小，“回龙观的钱都花到城里去了”。

龙泽苑东区的上班族刘君也感觉回龙观的商业设施偏低端，“总体看品质不高。”除了买一些日常生活用品，他很少在家附近消费，更爱奔西直门凯德MALL。而拖家带口的家庭，周末购物遛娃，大多奔海淀华润五彩城，甚至更远一些的天通苑龙德广场。

“这样的商业短板在京郊不少人口密集区都存在，如通州马驹桥、昌平沙河等。北京商业已经不再是总量问题，而是供给结构和供给质量方面的问题，有待基于因人制宜的原则实现在不同地区的精准匹配。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利分析，郊区居民已经不满足于简单的基本生活需求，多中心的商业格局中，需要更多荟聚这样满足消费升级需求的“镇山石”，才能对周边地区形成足够的辐射力。

但要复制荟聚的成功，谈何容易。记者昨日前往天通苑最火爆的龙德广场体验发现，从天通苑南地铁站出来，倒公交要坐3站；7点多逛完出来，发现站点比较近的公交车都没了，只能打车奔地铁。

“开车去也费劲，立汤路没有不堵的时候。”天通苑西区老住户杨敏说，虽然离家很近，还是很少去逛龙德。

而对于回龙观居民而言，要期盼类似荟聚的超级购物中心落户，只能寄希望于13号线分拆后，新建地铁站能与大型商业中心一体化规划。

中心城商业竞争力待提升

多中心的商业格局重构，有喜也有忧。

2018年2月，城市发展研究杂志刊发了一篇论文——《基于签到数据的城市商业空间空心化识别研究》。研究人员基于2012年至2015年的微博签到数据发现，北京城六区的商业空心化已有端倪，尤其新街口、方庄、万柳、公主坟、鲁谷、大钟寺等22个商业区，空心化状态较为明显。

以方庄地区为例，作为北京早期的富人区，周围高档住宅小区基本建设完毕，整个地区内的住宅面积超过300万平方米，但数量庞大的居住人群并未带来消费活力的攀升。“除了吃饭方便，什么都没有！”两年前搬离这里的肖女士说。在新的购物中心渐成气候之前，这里曾经一度沉寂。

眼下，以赛特、贵友、长安商场、天桥百货为代表的一批传统商场面临的困境，更加深了人们对中心城商业空心化的担忧。

“中心城商业中心有不可替代的城市文化传承，必须尽快提升竞争力来延续自己的价值。否则，随着人口外迁和城市外扩，难免会出现消费支撑不足，甚至空心化问题。”郭增利分析，国际化大都市的定位和能级，让北京商业有了巨大的想象空间，足以打造具有全球影响力的代表性商圈。

巴黎有香榭丽舍，东京有银座，新加坡有乌节路……北京多中心商业格局的重构中，谁能脱颖而出，成为中国传统与现代相交融的国际化商业名片？一场转型升级的大考摆在了中心城老商圈的面前。