京房回忆89，东坝，悼念一代歌后香殒之地，有情人难成眷属

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。

楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一

微信里来了个大哥，上来直接问对东坝的未来怎么看？我说至少会不错，之前没通地铁配套不齐规划也不确定的时候，奥园常青藤等小区都没落后，那都齐备之后就会更好些。

大哥好像挺高兴，又问三号线通车后奥园能否涨到9万？我觉得这没法说，只能说地铁的价值大部分已经体现在价格之中了，通了车也不会有太大的影响。单独的因素力量不大，得看板块综合的发展。

我觉得说得没毛病啊，但没想到这大哥暴怒了，劈头盖脸一顿骂，骂我前后不一，刚说看好东坝的未来，又说地铁通车不会涨……

卧靠，那就拉黑吧，听不懂话就算了，抬什么杠啊？我觉得这大哥估计是欠债了，着急卖房还账，所以急于让房价涨上去。但这是着急的事儿吗？

能理解人家的心情，但东坝就这样儿，前后都来回折腾快30年了，全北京的板块可能这是最纠结的一个。但能怎样啊，心急吃不了热豆腐，等着呗。

二

我最早都不知道有东坝这么个地方，就知道西坝河。后来是看到十大边缘集团的规划才看了看地图，也只能是知道个大概，说不清具体位置。其实不光是我，直到前几年，甚至是现在，还有很多人搞不清东坝的具体范围。

其实真正的东坝面积并不大，基本就是五环外到机场二高速，南到姚家园路，然后北边到北小河的河道。当然这也只是大概的位置，实际上还没这么大，像金隅汇景苑以南还不属于东坝，而是平房乡的地盘，也就是属于朝青。北部东部是人家金盏乡的辖区，包括以前的楼梓庄乡。但也不知道为什么，可能是东坝这名字听起来霸气吧，所以稀里糊涂地经常把其他板块的土地都归到这里的名下了，显得东坝是个巨大的板块。

当然，现在的东坝规划还包括平房乡的平房村和石各庄，将台的北岗子和金盏的北马房也划了进来，具体怎么安排的我也看不懂。但这几个乡仍然是独立的行政辖区，不是都归了东坝。

但大多数人是说不清楚的，大概2004年前后，第四使馆区的概念突然火了起来。之前传说是在望京，就是谁也说不清在哪儿，只是说有可能在大望京村。然后这又说在东坝了，还是谁也说不清在哪儿。甚至现在还有很多人连前三个使馆区都说不清呢，也稀里糊涂地跟着炒作第四的概念。

当时有一批报道引发了争论，大意就是东坝将成为北京东部的龙头。其实就是标题党，写文章的是个血外行，一通胡说八道，把朝青、常营甚至定福庄高碑店都算到东坝脑袋上了。看了文章我都懵了，感觉这都不是板块了，简直是半个朝阳区。但人们就是分不清楚吧，所以全都一通乱叫。

有一次我去朝青开会，主题说的就是国美等几个小区，但横幅竟然是“东坝青年路板块**研讨会”。反正看得我是哭笑不得，直想问主持人一句：您这么任性经过市政府批准了吗？

三

其实东坝的资格挺老，是最早被划为边缘集团之一的。但当时有很多人不理解，包括我。总觉得没必要啊，南有定福庄，西有酒仙桥和平房，干嘛把离得那么远的东坝给划进来？北边的望京还闲着呢，急于开发这偏远板块干什么？不理解。

估计领导们也不理解，所以只是做了这么个规划，几乎没有任何实际行动，一直就这么搁着。直到连超生儿望京的A4区（西园三区）都建起来了，才好像有人终于想起东坝来了。呦呵，这儿藏着个后备队呢！

这也就是东坝第一个项目的诞生，奥林匹克花园。奥园集团和中体产业到底是什么关系我也说不清楚，乱七八糟的，听了好几次也没理顺。索性不管了，老母猪追兔子，那不是我的任务。

反正当时的奥园相当牛，非常的牛，号称中国十大楼盘里奥园占了三席，具体怎么评的我也不知道，野蛮生长的年代全都稀里糊涂的。反正北京的奥园是和沈阳华新集团合作的，于是东北虎南下，在北京东北部开发出了巨大的“奥林匹克花园”。

华新集团的名字不是太响，但在沈阳是影响巨大的，当年代表作之一就是“夏宫”，巨大的室内水上乐园，规模比北京的亚运村康乐宫还大。还有一个就是沈阳的“河畔花园”，开发于90年代初，公认的沈阳豪宅第一品牌，至少是资格最老，当年几乎所有东北大佬都以住在河畔花园为荣，包括出了山海关就必须拜见的赵本山。

华新国际的“新”，意思是新加坡，所以这是合资公司，因此理念确实在当年很超前，远远超过北方还土了吧唧的本土开发商们。所以说他们是东北虎南下也不确切，不仅老板是新加坡人，而且操盘人虽然是沈阳人，却是一直在南方主持开发。一个是成都的银都花园，一个是苏州的都市花园，都是当年的代表性豪宅。尤其是银都花园，那会儿的评语就是：让成都人知道了什么是高档小区？

这个操盘人姓张，主持开发了奥园的前两期，直到股东们散伙才离开，但他到今天应该还住在奥园，估计是就在这儿养老了。所以老有人问我奥园的质量，也没什么可说的，直接就打比方，如果想知道一家餐厅是否卫生，那就看他们自己吃不吃。如果想知道一个小区的质量，那就看他们自己住不住呗。总经理一直住在这儿，那质量至少是不差，否则人家也犯不上啊，又不缺房。

四

本来想说说奥园的，但忽然又觉得没什么可说的。非常好的小区，当年创造了奇迹，超级大盘又处在这么个偏远地段，竟然卖出高价之后还跑赢了大盘，相当不容易了。奥园是北京第一个国家级的“健康住宅”，当时全北京就俩项目通过了，另一个是亦庄的金地格林小镇。参评的项目据说高达近百个，甭管这俩怎么过的审吧，反正都是相当的不容易。

其他还真没什么可说的，确实不错，但没什么特殊的事儿。任何项目都这样儿，得老出幺蛾子才能说八卦呢，平平稳稳地就没意思了。后来几期奥园的管理不是太好，私搭乱建和绿化维护什么的都让业主诟病，但这也没什么新鲜的，虱子多了不咬，狗咬人也不算新闻。

但也可以说是一个人，李元发，九鼎轩的董事长，北京地产策划代理界的教父。这人是台湾人，第一批到大陆捞金的，把台湾风格完全搬到了北京，获得巨大成功。他的早期项目都是跟北辰合作的，两个最出名，一个是亚运村的汇园公寓，打出了第一个房产类广告。现在这广告真不怎么样，但在当时算是划时代的创举了。反正靠着概念设计，汇园从本来4000多的价格最高卖到1万4000多，第一个外销公寓，身份的象征。

第二个项目叫“观天下”别墅，现在已经没了，被奥运村给拆迁了。听这名字就够霸气的吧，把本来荒郊僻壤没人要的别墅，竟然卖到了天价，还大部分都是卖给了外籍，真正的外销。

现在九鼎轩早就没落了，李老板也在门头沟种桃子开起了农家乐，算是归隐田园，不再过问地产江湖的这点破事儿。

奥园就是当年九鼎轩代理的，号称北京十大名盘之首。第一期就卖到4800，谁都觉得在东坝这破地方卖不出去，但800多套房竟然一个月清盘，二期推出又是清盘，这就得说真不是瞎猫撞死耗子了。反正是产品确实挺好，李老板给打造的营销方案也对路，相辅相成，给东坝打下了基础。

五

不过奥园之所以销售得好，或许也和李嘉诚有关，当然这只是我的猜测，具体有没有谁也不知道。因为在2001年前后，李超人也不知道真的假的，反正宣布要在东坝投资100亿，开发5000亩地，打造“CBD后花园”。

而且在这同时吧，其名下的和记黄埔确实拿下了朝青地块，就是今天的逸翠园和御翠尚府。当时的人们一看华人首富真出手了，那说明东坝有钱途啊，跟着大佬能发财。所以，很可能李嘉诚的这个手段帮助了奥园的销售。

不过业内人其实谁都明白，李嘉诚、李超人，还不如叫李大嘴呢，投资的事儿说说就完了，谁也别当真。毕竟人家是真正的商人，不可能真正帮助谁发展。这一点和霍英东霍老爷子是不同的，霍家才是真正的民族资本家，红色资本家，共和国功臣，要不然也不会享受国葬待遇。

李嘉诚也不知道放了北京多少次鸽子，堪称鸽协主席。反正南三环马家堡，东五环常营这都是李家给甩了的，弄得宣武区计委、城建等合作方都非常为难。人家真正惦记的只有东方广场，那才是发大财的项目。至于北京底层百姓是否有房子住，跟人家无关，自己想辙去。

话说回来，李嘉诚这次放鸽子也是东坝命途多舛的事件之一。从此以后，也不知道各种规划提了多少次，改了多少回。什么国际商务区了，免税区免税库了，800万平奢侈品基地了，使馆区+金融区了。还有一阵子提过叫“东坝北京国际新城”，好像是这名字吧，我也忘了，也不知道都是谁弄的扯淡概念，反正没一个落实的。

甭说这些虚头巴脑的了，就说这地铁三号线就折腾了多少年。看看这编号，北京第三号，多老的资格，结果现在连20多号都该通车了，这3号还在修建之中呢。

东坝，真的成了北京资格最老、开发最慢、期望值最大，但命运最曲折的板块。

2009年夏天，东坝拆迁，当时又有新规划了，要真的建成北京最大的保障房板块，号称规模是天通苑的三倍以上，或者是四倍吧，反正大的没边儿。不管别人怎么想，反正我是觉得不靠谱儿。如此大的规模，那东部干脆就别开发别的地方了，东坝全包圆儿。要知道天通苑是30万人以上，那三四倍就是百万人口规模，相当于回龙观+天通苑+北苑+酒仙桥差不多，这简直不可想象，反正我不信。

之后确实是又盖了不少的保障房，基本都是金隅开发的，北京大地主。这也没什么不好吧，虽然算不上高档，但确实是给东坝带来了人气儿。要不然那几条路都不知道得修到什么时候去呢，看着都着急。

其实东坝的商品房里，要说新闻最多的是首开常青藤。当然龙湖天璞也不少，恒大华府更好玩儿，但这都以后再聊吧，得留个悬念。

常青藤最轰动的就是涨价风波，趁着2009年房价暴涨，几个月时间就从1万多涨到了3.6万。其实北京房价真没涨的这么邪乎，作为北京大国企这么哄抬物价真的不应该。那会儿奥园也有房，2万多是正常价格，超过2.5万就算不低了。

但人家常青藤就是涨了，能咋地，有本事别买啊。那会儿我一个同事也琢磨买常青藤呢，正在凑钱，突然听说涨价了，还涨这么多，气的这哥们差点儿光着膀子找售楼处讲理去：老子跟你们丫拼了！

后来他买没买我都忘了，反正风波闹得不小，第二年楼市降温，常青藤又老老实实的降了回来。也不知折腾个什么劲儿，市场就是市场，妄想一下子赚到三辈子的钱不现实。

甭管怎么折腾吧，常青藤的房子也不错。虽然闹出不少的质量纠纷，但毕竟地段好，又是低密度，保值很不错了，业主们看在赚钱的份儿上也就算了。

六

对了，想起个案子，就是前几年的“麦子店高盛”女高管雇凶杀人案。“麦子店高盛”就是中信证券，江湖戏称而已。其实雇凶是真的，但并不是要杀人，而是这美女高管找了两个莽撞的笨贼，实在是没经验，慌乱之下闯了祸。

起因就是男女偷情，俩人都是中信的同事，日久生情，兔子吃了窝边草。女人很痴情，离了婚要嫁给这男的。但男的估计是个渣，反正不离婚，说是老婆不同意。一来二去把女的给拖急了，于是也不从哪儿就找了俩笨贼，让去吓唬吓唬渣男的老婆。但这俩货只会捅人，不会讲理，在地下车库等到人之后，人家女的一惊叫就下了刀，捅了好多刀，重伤没死。

这案子破的实在没什么难度，应该是第二天就都落网了。当时网上就很多人评价，怎么说呢，女人真的是感性动物，痴情女遇上薄情郎。为了跟情夫竟然能干出雇凶的损招儿，结果自己身陷囹圄，还得赔偿人家，实在让人无语。

当时我还在网上看到过这女高管的照片，很漂亮，典型的白富美，为了个渣男实在可惜。对了，这女人和头条的张老板同名同姓，一个字都不差。

七

还有个事儿也发生在奥园，也是因情殒命，更加让人唏嘘。那是2009年秋天，萧瑟西风之时，一代歌后陈琳在早晨被发现死在了草丛里，是凌晨跳的楼。

我欣赏的女歌手不多，陈琳算一个，也认为她没有凭借容貌，而是靠歌声走红，比那些花枝招展的强多了。

陈琳跳楼的日子是刚再婚不久，和第二任丈夫分居期间。据说她没有留下遗书遗言，但是那天却是她和前夫的一个纪念日。所以人们都认为是第二任丈夫很渣，让本就感情受伤的陈琳再次受伤，这才走上了绝路。

是不是真渣不知道，但按报道说，这男的之前是个鼓手吧，比陈琳小不少岁，为了追她还甩了女朋友。如果是这样，那真的是够渣的。但女人就是这样，越是感情受过伤害的，越是容易被渣男所控制。估计是直男做不出那些小性儿的温柔事情来，只有渣男才使得出这些手段。

而且，后来这新婚丈夫在陈琳死后，不仅没出席葬礼，反倒争起了陈琳的遗产，据说价值千万的房子。法院怎么判的我记不清了，应该不会让渣男如愿吧。

不知说什么好，只能说在感情中，女人是最容易受伤的，而且是一次次的受伤。看看一对对情侣分手时，基本都是女人拖着行李被净身出户。而再看看那些神头鬼脸的小混混儿，甭管多穷都能招来一堆的小美女。

都说女人物质，也未必，一旦被情迷了脑子，什么无脑的事情都做得出来，几乎是自己往渣男的门上送。问世间情为何物，直教人生死相许。身处其中的情侣都是迷糊的，或许经历过生死才能勘破这男女之情吧，也或许永远勘不破。

仅供参考。

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