腾冲归来话“康旅”

5月29日，应朋友邀请，陪一帮宁波的亲友团到腾冲考察康养旅居项目。在腾冲呆了5天，看了两个项目，一个云南康旅（原云南城投）集团投资的“玛御谷温泉小镇”，一个上海保集集团投资的“凤凰保集•伊甸园”，两个项目占地面积分别都在3000亩以上，可以说是名副其实的康养旅居大盘。另外，还参观了“热海”、“拉瓦寨”、“杜鹃王古木文化博览园”、“绮罗李家大院”、“和顺古镇”、“西董大院”、“滇西抗战纪念馆”、“国殇墓园”等“文旅”景点。总体感觉腾冲有深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源，气候温和滋润（年平均气温约16度，空气平均湿度约77%，每立方厘米空气负氧离子3700至8000之间），海拔适中（城区平均海拔1600米），温泉是其最独特的康旅资源，玉石是其最主要的商业文化载体。腾冲还是有名的华侨之乡和文献之邦。腾冲是中国抗日战争中第一个收复的县城。腾冲还是全国园林城市、全国卫生城市、全国文明城市。所以，它是一个非常适合康养旅居的城市。

据了解，腾冲的康旅大盘还有“金源•世纪城”、“雅居乐•原乡”等，这些都是数千亩甚至上万亩的大盘。这次“宁波帮”之所以直奔腾冲而来就是因为他们有一个老乡十年前就在“金源•世纪城”买了住房，从前年开始在此旅居了一年多时间，有很好的体验感，所以邀请他们过来考察体验，我只是陪客兼职顾问而已。

5月30日下午，我和谢总（谢东生）在“玛御谷”温泉小镇的商业步行街“牛街”遇到一对从内蒙来的夫妇，据他们说，他们已经在此连续居住了一年多了，对这里的气候、生活、物业服务等都非常满意，还有点“乐不思蜀”的感觉，都不想回老家了。6月1日早晨也是在这条街上吃早餐时，遇到两个东北的业主，他们说已经住了几个月了，感觉不错，各方面都很满意。

回到丽江后，我和一些业内朋友进行了交流，谈了我在腾冲的所见所闻，与丽江的一些“文旅”或“康旅”项目进行对比，我觉得腾冲的“康旅”项目有很多值得我们丽江同行学习的地方。

从“康旅”项目的运作顺序上来说，我觉得我们这次考察的“玛御谷温泉小镇”就有很多值得我们学习的地方（我曾经针对商业地产开发写过一篇文章《顺序不对，努力白费》，对于一个大型的复合型康旅大盘来说，开发顺序真的很重要）。2009年云南城投（现在的云南康旅）集团拿到地块后，他们并没有急于开发可销售的住宅或商铺，而是先做了酒店和温泉，在整体规划上保留了大量的田园和村庄，从规划理念上开始实现了从传统地产开发向“康旅”项目运营的转变；2010年他们引进了“悦榕庄•悦椿”酒店品牌作为战略合作伙伴，并且经过多次的方案调整和研究，一直到2011年才启动了“悦榕庄•悦椿”酒店及温泉村的建设，除了建筑风格充分尊重了当地的建筑传统外，建筑物与周边田园及村庄的关系也处理得非常的好，建筑与自然和谐共生，既有实用性又有美学观赏性；2013年酒店及温泉村投入运营，获得了市场的高度认可，同时开始了小区基础配套设施建设；2014年启动假日温泉等项目，丰富了游客或业主的度假生活体验，强化了温泉在这个项目中的市场价值；2016年假日温泉项目投入运营，紧接着养生园等项目开始启动，升级传统居住、度假体验，提出“旅居、康养”理念，同时启动周边乡村基础设施改造工作；2017年与新加坡悦榕集团、法国Club Med(地中海俱乐部）、宋庆龄基金和平天使幼儿园、柴米多、大理自在等品牌达成战略合作协议，悦椿稻田酒店、宋庆龄和平天使幼儿园等配套项目启动，第一届玛御谷稻花鱼节举行，同时举行了云南＆台湾民宿发展高峰论坛，同年玛御谷获得“十佳温泉小镇”奖。直到这个时候，可售物业一组团“清芷园”住宅区才启动，也就是说，他们用了8年时间做公建配套设施建设，把酒店、温泉、基础配套设施、幼儿园，甚至田园风光等都打造得差不多了，才开始了可售物业的建设，所以一期销售非常成功。2018年，悦椿温泉村酒店部分升级为悦榕庄酒店，稻田艺术剧场、榕树下的站台等公建设施建设启动，一期“清芷园”社区交房投入使用，社群建立，同时举办第二届稻花鱼节及玛御谷稻田艺术节，蓝莓庄园投入使用，温泉博物馆、音乐厅等公建设施建设启动，2018年玛御谷还获得了“诗和远方最佳文旅创新融合”大奖；2019年两周一会“腾冲民间艺术汇演”举办，宋庆龄和平天使幼儿园建成投入使用，悦椿稻田酒店、悦苑酒店建成投入使用，淌水街投入使用，悬崖客栈投入使用，第三届稻花鱼节暨玛御谷生活艺术节举行，田园农场规划设计启动，同年玛御谷获得“十佳温泉旅游目的地”金汤奖，玛御谷温泉小镇获批“国家AAA级旅游景区”，同时二组团“清润园”住宅项目启动。通过与业主的持续互动，玛御谷温泉小镇营造出了有温度的生活场景和体验感（现代营销最重要的两个因素就是场景和体验感），在业主和游客心中都留下了良好的映像，获得了较好的口碑。这次我们随“宁波帮”一行住的就是二期“清润园”里面的酒店公寓，玛御谷所有的房子都是有温泉入户的。我们在商业步行街上遇到的东北及内蒙业主也都是住在“清润园”的业主，在交谈中，他们表示对小区配套设施及后期物业服务都非常满意，我们还诱导他们说有没有不满意的地方，他们居然想了半天，回答说实在想不出来，都很满意呢！

但是，反观我们丽江的一些所谓的“文旅”项目，很多宣传资料上体现的公建配套和文化设施，最后都很难看到，一上来就建可售住宅或可售商铺物业，入住后，你去问十个业主可能至少有六个说不满意，甚至有的小区还出现业主集体投诉或上访的群体事件。我们看看丽江的“雪山水城（古城高尔夫）”、“大研里（古城东方）”、“复华度假世界”、“康美健康小镇”、“雪山艺术小镇”……等等所谓“文旅”项目，位置好，策划文案好，说得都很有情怀，但结果却都是令人十分的失望，从他们的运作顺序、公建配套、物业管理、售后服务等几个方面与玛御谷温泉小镇对照，我们就很容易看到差距。就拿“大研里（原古城东方）”来说吧，据说这个地块是十多年前政府规划给张艺谋团队做《印象丽江》古城篇的，约500亩，虽然是在古城东方，但仍属于世界文化遗产“丽江古城”之大研古城的核心保护区，是从丽江机场进入“丽江古城”的最前端，位置不可谓不好，按照规划要求这个项目中必须要有《印象丽江》古城篇的演艺中心，还有可以停3800辆轿车的地下停车场，据说旁边靠金安路还有政府的200亩地可以做配套的花海及游客集散中心（这些都是开盘时销售人员介绍的，沙盘上好像也有展示）。但是，10多年过去了，我们看到的只是一些可做客栈的院落及商铺，《印象丽江》古城篇的演艺中心、地下停车场、花海等公建配套设施一样都没有看到。但是，如果从市场营销的角度讲，先建这些公建配套设施对整个项目的营销是有百利而无一害的，虽然前期投入会很大，但是它建成运营后会带来大量的人流和现金流，可以节约很多拉客蓄客的营销成本，甚至可以形成良性循环，带动整个项目取得成功。可是，我百思不得其解，他们为什么要反其道而行之，一开始就去做商铺和客栈，一厢情愿地认为可以回笼大量资金，结果销售不畅，资金链断裂，成为千古遗恨，业内笑柄，浪费宝贵的社会资源。还有“康美健康小镇”也是如此，政府招商引资的时候就是以他们要建一个三甲医院、月子中心、康养中心等公建设施为前提拿的地，结果，他们建了近10万平方米的住宅，而没有建一平方米的医院，明明是40年的商业用地，他们开盘时还白纸黑字的给客户承诺可改为70年的住宅用地，不但违背了商业项目开发的基本顺序逻辑，还违背了基本的商业道德，所以，这个项目的失败，首先是因为信用的丧失，失败是必然的结果。

从文化的角度看，丽江有三个世界遗产，其中“丽江古城”叫“世界文化遗产”，文化资源应该很丰富吧，但是这些文化资源没有发挥出应有的市场价值，每一个文化遗产如今都在艰难地“保护”着！世界遗产首先要以保护为主，这个肯定是对的，但是“保护”和“发展”并不矛盾啊！我们再来看看腾冲的一些非“世界遗产”的“文化遗产”，绮罗村的“李家大院”、和顺古镇的“寸家大院”、城西的“西董大院”，他们虽然都只是一些百年私宅，并没有贴上文化遗产的标签，但是，他们不但成了我们必去的旅游景点，还是当地非常有档次和有品味的餐饮目的地，同时他们还都在里面卖玉石，经营得红红火火。两相对照，我感觉我们丽江的这个“世界文化遗产”好像变成了我们的“文化包袱”。据说，去年丽江的人均GDP才6千多美元，是全国平均水平的一半，与丽江这个所谓的“世界级精品旅游城市”完全不匹配，有人说我们丽江是“美丽的贫穷”。

这让我想起了一件往事，二十多年前，有一位国内很有名的策划大师，他说，像我们云南、贵州、西藏这些地方不发展就是最好的发展，我们只要保护好我们的原生态就可以了，等那些沿海城市，一、二线城市通过工业、通过高科技充分发展之后，灿烂的阳光、清新的空气、优质的水源、绿色食品等都会成为他们稀缺的生活资源，那时候我们就等着他们来消费我们的阳光、空气、水和绿色食品就可以了。我感觉他讲得很有道理，但是，谁会愿意“不发展”呢？

就是这位策划大师，十多年前曾经也给丽江做过一个定位，他说“丽江未来的城市定位就是滇、川、藏大香格里拉生态旅游圈的城市客厅，旅游集散地”。这个定位我觉得还是比较准确的。

所以，尽管我们现在做得还不够好，但是，因为我们有美好的阳光、空气、水和绿色食品，还有四季如春的自然气候，丰富多彩的民族文化，老祖宗和自然神给我们留下的这些东西是我们吸引一、二线城市的有钱人来消费的唯一的、不可再生的、稀缺的资源，“康旅”是我们产业转型升级的必由之路！如果老祖宗和自然神馈赠给我们的这些资源我们都用不好，那我们真的愧对祖宗、愧对自然了！

如今，我们中国已经是世界“制造业大国”，但是，我们的附加值不高，原因就是我们的服务业还没有跟上，所以，我们还必须成为“服务业大国”才会真正的强盛起来。而我们丽江，或者我们云南，没有必要再去走制造业的路，我们直接做好“服务”就可以了。我们只要全心全意地为一、二线城市来的客人做好服务，让他们心满意足地在我们这里消费，让他们来“旅居”，然后还把他们个个都养得“健健康康”的，让他们人人都进入“乐不思蜀”的状态，我们就成功了！

同志们！为了迎接云南“康旅”时代的“风口”早日到来，我们还要加倍努力啊！

丽江康养旅居顾问、健康生活践行者倪文斌于丽江