腾飞集团产业地产运营案例分析

腾飞集团是新加坡裕廊集团旗下以产业地产开发和招商为主营业务的子公司，为新加坡产业地产的标杆企业。是最早进入中国市场的新加坡政联企业之一，伴随着中新两国合作的第一个项目中新苏州工业园的开发建设，腾飞在中国落地生根，在多个一、二线城市有超过10多个园区项目。先后参与了工业制造、科技信息技术研发、办公商务和零售商业设施等的综合开发，堪称亚洲领先的商务空间解决方案提供者。

一、腾飞集团产业地产发展模式

1、区位选址

腾飞集团产业地产主要布局在亚洲范围内，包括新加坡、印度等10个国家和地区。在中国内地的产品布局范围涵盖北京、西安等7个城市。腾飞集团在科技园、物流地产和工业地产上的选址，普遍选择位于或毗邻已有科技园区、工业区或者临近高速公路和地铁站等具有区位优势的地块。例如，科技坊一期位于新加坡宏茂桥工业区，离中央高速公路和地铁站的车程不到5min，交通条件十分便捷。

2、主要产品

腾飞集团产业地产的产品类型主要是开发科技园、工业空间、办公和商务空间、物流和配送空间、定制空间等，腾飞开发多样化、精细化的产品类型，结合腾飞专业的管理支持模块，对项目进行精确定位，有针对性地开发适合该项目的产品。同时建立完善的产业配套设施，通过提供周边齐备配套设施和多样化的服务，使得入驻企业获得满意的物业空间体验。例如，新加坡科技园周边设有餐厅、会议室等常规场所，还包括健身房、游泳池等健身场地，并配有上下班高峰时间段班车服务。

3、服务平台

招商策略采取多领域、大企业带动品牌效应。从招商策略来看，腾飞首先引进龙头企业，带动园区招商。以新加坡科技园一期为例，入驻企业包括路透社、索尼、英石油、朗讯科技、富士施乐等，涉及能源、信息技术、通讯、材料与化学等领域。并搭建系统化服务平台，为企业提供一体化服务，服务作为产品延续，是平台化发展的重要内容。

4、资产管理

结构式资产管理：由于产业地产投资规模大，投资回收期明显长于住宅，产业地产的开发需采取滚动式开发模式，而这一开发模式对企业的融资能力有较高要求。腾飞集团于2002年成立房地产投资信托基金，进行房地产收购、持有、增值、出售、再投入等操作。

以REITs回笼资金，带动滚动式开发：从资本运作来看，分为增加资产、增强资产和剥离资产3个阶段。增加资产阶段，开发新产品或收购有价值资产。资产增强阶段，招商运营获取稳定租金和增值服务费，培育成成熟项目。剥离资产阶段，通过REITs的形式打包出售资产以回笼资金，并支持下一项目的开发或收购，从而实现滚动式开发。

二、腾飞新苏工业园——资源集约化高效利用

1995 年，腾飞通过首个旗舰项目“腾飞新苏”工业园进入中国，首次将“标准厂房”的理念引入中国，催化推动了当时还是农田的园区的早期招商引资。20年来，腾飞新苏一直稳定保持着超过95%的高出租率，租金收入远超土地开发和建设投入，为园区土地资源集约化高效利用树立了典范，切实推动了苏州工业园的经济发展，为园区的企业孵化和产业引领做出了贡献。一个产业地产项目能够20年保持高租金高出租率是非常不容易的。从专业角度深入分析主要因素有几方面：

1、前瞻科学的规划设计

中新苏州工业园秉承规划先行，规划即法。一次规划20 年不变，一张蓝图绘到底，这是其取得成功的关键，也是最值得推广的园区发展理念。苏州工业园区当时是农村，产业结构以农业为主，园区以产业新城为规划终极目标在当时是很具突破性的。同时又在一期启动开发阶段以产业开发为先，以产业兴园，积聚人口，为后续的三产服务业和高端制造业及城市发展奠定坚实基础。

产业发展又适时研究结合当时国际产业趋势一期以电子信息制造为主，为此打造相应的综合产业设施平台，以吸引高附加值高科技跨国制造企业。“腾飞新苏”就是在这个背景下诞生的。

2、差异化竞争策略

当时苏州工业园启动区的工业用地主要是单个企业征地自建或定制厂房为主，腾飞则是引入了新加坡标准厂房的发展模式，以新加坡标准厂房的建设指标为基准，根据苏州当地实际情况进行调整，为企业提供符合生产经营需要的施配套齐全的生产场地。作为启动区工业用地地块之一，这样一是企业无需自建厂房和相关基础设施，缩短了企业的生产周期，降低生产成本，加速了园区的开发速度;二是入驻企业可以以周围自行征地的100多家企业作为其客户群体，协助打造完整产业链，构建了多元良好的企业生态系统，推动相关产业做大做强。

3、不断调整发展策略

随着二三期的开发投入，园区整体发展发生了巨大变化。20 年来，园区主要经济指标年均增幅达30%左右，GDP比开发之初增长了180倍。连续多年名列“中国城市最具竞争力开发区”排名榜首。在这种变化下，原有地块已成为园区中心地段，地理位置优越，纯工业制造已无法适应此时的用地条件和产业发展需要。在这种情况下，腾飞顺应园区退二进三的政策要求，挑战传统定义，考虑对“腾飞新苏”进行提升，打破了原先的厂房格局并打造了6栋工业研发大楼。此外，完善的城市配套设施与服务也为入驻“腾飞新苏”的企业吸引人才提供了很好的保障。

三、腾飞创新园——可持续发展实践

腾飞苏州创新园占地面积10公顷，分三期开发，于2015年6月份全面完工。作为苏州首个荣获由美国绿色建筑协会颁发的LEED 金奖认证的综合科研商务园，腾飞苏州创新园融合了可持续发展的绿色环保设计元素，在一片绿意盎然的科研社区氛围中，倡导着国际化的工作和生活时尚，是领先的科技创新、服务外包和研发产业的理想选择。

1、科技研发商务办公空间概念

腾飞创新园是与“腾飞新苏”完全不同的园区发展定位。“腾飞新苏”是以标准厂房概念为主，后期有部分空间进行了提升和翻新。但腾飞创新园客户群体、发展策略也完全不同，其目标企业定位于创意研发、生命科学、信息科技与媒体研发等高新技术产业。

2、项目设计与建设多元化

创新园的空间设计是以生态商务园的标准进行的，对于能源效率、用水效率、材料和资源的可持续性问题、以及室内环境和当地环境采用集成式设计方法。这个项目营造了一个具有环境可持续特性的室内与室外环境。独特的办公楼设计充分融合了市场需求、建筑形态和产业研发办公这三者的实际需要。不仅如此，这些楼宇是按照产业智能楼宇的标准进行设计建造的，而非一般意义上的办公楼宇。企业入驻后，除了能省下一大笔水电费，还能直接入驻使用。

3、企业生态系统多元化与产品产权多元化相叠加

腾飞创新园项目引入了新加坡纬壹科技城启奥园二期和启汇园五期腾飞开发的设计理念，以满足相关产业各类大中小企业的需求，实现企业间相互支持、相互需求，打造多元企业生态系统，优化产业社群，提升园区综合实力。不仅满足小企业初创或小规模经营需求，也可满足中型企业扩张提升的需要，更能满足大型企业设立区域研发销售总部一体化的需要。

4、运营管理组织专业化多元化

创新园旨在打造工作、休闲、娱乐、生活为一体的综合性生态科研商务园区，除了高品质的产品、高标准的服务，腾飞创新园也同样致力于举办各式活动，从而营造创新园区的活力与积极性，包括专属租户的主题租户活动及日常有利于企业发展以及企业需求的对接会，研讨会等，打破传统的员工上班模式，为园区以及企业打造舒适高效的工作环境。

服务说明：

前瞻产业研究院于1998年成立于北京清华园，主要致力于为企业、政府、科研院所提供产业申报、产业规划、园区规划、产业布局、产业升级转型领域的咨询与解决方案。