首佳观察 ｜ 资产增值149%，LG成功套现中国楼市红利

前言导读

北京的大宗物业市场，从标的类型来看，写字楼及综合体较受青睐。2月7日，LG电子[066570]消息称以1.37万亿韩元（约合人民币80.46亿元）出售中国北京双子座大厦，买方为新加坡SWFs之一的新加坡政府投资公司（GIC）。

重点说明

LG表示，为预防全球经济的不确定性，确保资金流动性，公司从去年着手出售双子座大厦。

GIC房地产首席投资官Mr. Lee Kok Sun表示，这一具有里程碑意义的发展将受益于北京市中心对写字楼的强劲需求，并在长期内产生可观的回报。

物业详情

LG双子座大厦为甲级写字楼，2002年6月26日正式动工，造型与LG设于韩国汉城的世界总部外型相仿。大厦由裙房、联楼及两幢主塔楼组成，地上30层，地下4层，裙房5层，高140米，包含写字楼和购物中心两种业态，单一业权。写字楼内部采用落地式玻璃窗设计，楼内采用了IBS智能楼宇系统。大厦建成后，该物业成为国贸CBD第一座由非中国籍企业建造的建筑，因此也是日韩企业进入中国市场后的一个重要标志性建筑。

目前，双子座大厦有20%左右的空间被LG电子等LG子公司用作办公用途。优质物业资源吸引大批中国及跨国企业入驻，如耐克、OURHOME、阿联酋阿提哈德航空、三菱汽车(中国)有限公司等。

大厦B1层直接和1号线永安里地铁站连通

交易信息

• 交易双方

韩国LG集团成立于1947年，旗下子公司有LG电子、LG Display、LG化学等。LG集团2019年四季度财报显示，LG智能手机业务第四季度的收入为11.2亿美元，同比减少了2.9亿美元，移动部门2019年总亏损达8.45亿美元。

GIC是新加坡最大的政府投资机构，全称“Government of Singapore Investment Corp”。GIC成立于1981年，由副总理吴庆瑞创办，成立之初总理李光耀曾亲自担任董事会主席。GIC是当今世界上规模最大、最成熟的PE投资者之一，主要任务是管理新加坡的外汇储备。

• 交易路径

根据LG电子公开资料，大厦由LG海外子公司LG控股公司（香港）持100%股份，LG电子持有LG控股（香港）49%股份，LG化学和LG商社持有其余51%股份。

2020年2月，在董事会会议上，LG电子决定以6688亿韩元（约合39.4亿元人民币）的价格将49%的股份出售，LG化学和LG商社也将出售其余51%股份，总售价1.37万亿韩元。

测算分析

• 测算结果

通过查询LG双子座租赁信息，其写字楼出租面积在155-1700㎡，租金报价为15.0元/天·㎡。

• LG：双子座大厦资产增值率149%，年复合增值率为6.61%

2005年LG投资32.28亿元，折合单价仅为2.79万元/㎡，15年后以80.46亿元售出，折合单价为6.95万元/㎡，资产增值率149%，年复合增值率为6.61%。

• GIC：投资双子座大厦，净资本化率接近4%

根据写字楼及商业的市场租金、空置率、年经营税费水平，测算双子座大厦年租金净收益，得出物业净资本化率接近4%。

市场分析

• 租赁市场

在CBD商圈中，办公、商业集聚程度高，区位优势明显。但受新增供应的影响，写字楼空置率也在不断攀升。经了解，除英皇集团中心、国贸三期等较热门的写字楼以外，大部分写字楼基本都存在空置。虽然开发商和中介平台没有明确表示价格下调，但在一定程度上可以协商价格，因而租金浮动空间依旧存在。

• 大宗市场

2019年，北京投资市场大宗交易总额高达866亿元，其中，境外机构投资者的投资额占比达31%。从物业类型来看，写字楼始终是投资者关注的重点，商改办、酒改办项目投资额占比过半。

结语

回顾新加坡在海外市场的投资轨迹，我们可以发现中国市场一直是新加坡政府和企业投资的重点：2019年，吉宝置业收购上地NEO、碧生源大厦；GIC收购丽泽汇亚大厦。根据金融市场历史走势，持有期较长的优质物业，尤其是核心或潜力商圈、单一业权、具备优良的硬件条件及优质的物业管理的物业，才有可能实现持续稳定的高额回报，进而获得各类不动产投资基金的青睐。

（注：本文由首佳顾问原创发表，作者：首佳顾问北京评估 王淑静、石利琴、徐莉娜，如需转载请联系首佳顾问，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。业务需求请联系：400-106-0166）