“茶水费”“业绩注水”成高压线 房企加码打假反

近年来，房地产行业的反腐之风越刮越猛。

日前，港龙中国地产集团有限公司（以下简称“港龙中国”，06968.HK）便亲自将绍兴君望美庭项目营销负责人送交司法机关，一并提供的还有其收取“茶水费”牟利的涉嫌职务犯罪证据。

据《中国经营报》记者不完全统计，2019 ~2020年，共有10余家房企公开了内部反腐动作，包括万达、保利、绿地等知名房企。与此同时，辞旧迎新之际，碧桂园、绿地等房企纷纷开始严打区域公司的“业绩注水”。

多名业内专家在接受记者采访时表示，房企加大反腐打假力度也是企业治理能力提高的体现，这既需其提高审计能力，能在数据对比中找出问题所在，也需要房企能严格执行相关规章制度做好事后追惩工作。

公开高调反腐

记者获得的文件内容显示，2020年10月，港龙中国总部收到有关君望美庭项目的举报，即存有外部人员加价销售该项目房源。集团高度重视，立即成立专项审计组，开展内部调查和走访排摸，发现项目营销负责人高某利用项目市场受欢迎的程度，对外收取6万~7万元的“茶水费”。

根据港龙中国的初步证据，高某每套房源可牟利4万~5万元，外部人员和居间方的好处费则为1万元左右。已有不低于30组客户缴纳好处费，涉案总金额高达180万元。

值得一提的是，2020年12月21日，由港龙中国风控中心策划和发起的“阳光港龙”正式在集团员工门户发布。对此，集团分管董事吕志聪表示，推出该网页目的在于企业能够形成风清气正的氛围，进一步强化廉洁履职风气。其主要职能是传递港龙核心价值观，以推动全体员工达成廉政履职、风险控制、合规经营的目标。

港龙中国相关负责人告诉记者，目前，上述案件由公司法务部门跟进，但公安部门还未透露其他案情。此前，港龙中国方面也公开表示，对于上述事件不予置评。但港龙中国管理红线严格禁止工作人员收受“茶水费”及任何价外收款的行为，如果存在任何个人擅自收受“茶水费”，可就此行为向公司反映，港龙中国将积极支持相关部门予以调查。

无独有偶，2020年11月，华润置地华南大区也将收取“茶水费”的东莞公司万象府项目置业顾问朱某移交公安机关。据悉，朱某先后多次收取客户“茶水费”，涉及金额较大，已被采取刑事强制措施。

所谓“茶水费”，简而言之就是购房者支付给销售者房价以外的“好处费”。业内人士告诉记者，在实践操作中，除了少部分“茶水费”被房企直接收取，大部分则是房企区域公司高管或项目负责人联合部分中介人员，通过承诺给予特殊渠道帮助顾客购买理想房源，以此拉到乐意缴纳“茶水费”的“人头”。费用少则几万元，而在上海、深圳等一线城市有时甚至需上百万元。

记者注意到，2020年，房企贪腐确认金额最大的是建发房产厦门事业部原总经理林志宏。判决文件显示，他利用职便伙同他人或单独受贿3000余万元，被判处有期徒刑十年六个月，并处罚金200万元。

中纪委网站刊登文章称，1996年，23岁的林志宏从同济大学工程管理专业毕业后入职建发集团，一直从事房地产工作。先后担任建发地产福州事业部、厦门事业部、上海事业部等重要部门及建发地产多家下属公司的一把手，在厦门房地产界小有名气。

林志宏个人资产也在飞速增长。“参加工作才3年，就买了90平方米的房子，过了四五年买了210平方米的楼中楼，过了三四年又买了270平方米的海景大平层，后来又买了370平方米的奢装大豪宅。”

记者梳理林志宏的数次受贿发现，他主要帮助承包商成功招投标建发房产旗下或代建项目，以此获得利润回扣。与此同时，林志宏没有直接将钱装入自己腰包，而是采取委托理财的办法“间接”获益。

营销端成重灾区

“反腐是企业有效治理的组成，希望（借此）能够有一个良好的机制和补缺漏洞的方法，也体现了企业对整个资金流程和管理流程的把控程度。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟如是说道。

在陈晟看来，房企贪腐主要源于以下几个方面：一是在于土地获得环节，相关人士可能得到一些土地溢价产生的利益，也包括一些公司利益的损失；二是销售环节如果供不应求，那么可能在购买资格或是购买价格上产生的利益输送；三是工程材料方面，可能存在收受回扣、帮助招投标等现象。

据记者不完全统计，2019 ~2020年，共有10余家房企公开了内部反腐动作，包括万达、保利、融创、绿地等知名房企，基本均为区域公司高管或项目负责人，大部分集中在营销端。

2020年9月，中国裁判文书网公开的一份上海市第二中级人民法院的二审判决书，揭开了一上海项目营销经理贪腐1.4余亿元的事件全貌。

事件拨回至2017年9月，周梦浩与永耀（上海）房地产开发有限公司（以下简称“永耀地产”）签订《购房意向书》，约定购买位于上海市宝山区的嘉翠雅苑房屋，并支付20万元意向金。2018年3月，《预售合同》确定房屋总价为452.82万元，同时周梦浩支付首付款162万元。

据悉，嘉翠雅苑项目原为宝山区罗店新镇F1-3地块，东至高尔夫俱乐部，南至美兰湖路，西至抚远路，北至马路河，出让面积为53837.9平方米，系普通商品房用地，规划容积率为1.01。

2012年11月，被新加坡永泰集团旗下的Winzen Investment Pte.Ltd.竞得，成交价为5.33亿元，折合楼板价为9802元/平方米，溢价率约为22.5%。天眼查内容显示，永耀地产正是由Winzen Investment Pte.Ltd.100%控股的子公司。

然而，让周梦浩意想不到的是，尽管她按约递交了银行贷款审批资料，但永耀地产迟迟未向贷款银行提交所需的购房合同，导致银行无法放款，无法完成交房手续。2019年4月，永耀地产正式以销售人员涉嫌刑事犯罪为由拒绝交房和过户。

原来，在一个多月前，永耀地产报案称其销售经理邱玮明利用职务之便，侵占公司房产销售款1.42亿元，上海市公安局宝山分局以邱玮明职务侵占为由立案。

根据永耀地产内部统计，客户主张直接通过杉德POS刷卡支付的资金共计约1.3亿元，直接支付至邱玮明个人的资金共计约460万元，支付至第三方公司上海房颂信息科技有限公司的资金共计约270万元，合计约1.4亿元。值得一提的是，就连周梦浩的《预售合同》落款处的公章也是虚假的，且文本中多处存在涂改痕迹。

目前，上述刑事案件仍在侦查过程中，但购房者的损失却需要房企先行填补。最终，上海市第二中级人民法院维持一审原判，即永耀地产需向周梦浩返还购房款。其余类似案件也是相同判决。

严打业绩注水

严打区域公司业绩注水，也是各大房企关注的焦点之一。

近日，绿地在集团内部发布了对江苏事业部一批负责人的处理。起因是集团审计发现，江苏事业部在经营管理中出现了“虚假业绩”等严重违规的情况。

有媒体报道称，目前，绿地已对江苏事业部总经理裴宏志通报批评、扣减未发放的全部奖金。同时，江苏事业部总经理助理、原总经理助理（现集团技术管理产品研发部总经理助理）都被免职，江苏事业部营销总监被降职。江苏事业部办公室主任被降职降薪，追缴不当获利。

江苏事业部作假部分业绩，将在本年度考核中扣减并追究经济责任，按扣除后的实际结果重新计算考核薪资及奖金。涉及党员的人员，还被集团和江苏事业部党委予以党纪处分。

“业绩注水可能与企业内部考核有关系，因为考核结果决定了不同的收益。”陈晟表示，业绩注水有的是通过某种方式提前购买最后又退回，这个对房企会造成非常大的影响。既会让资金出现压力，也会产生统计方面的问题，所以现在房企对于业绩注水也是零容忍。“再加上整个监管透明化后，数据报表上如果出现问题造成一定的出入的话，对于在‘三道红线’下，房企整体的金融筹措和平衡会产生影响。”

北京房地产商会会长黎乃超也认为，区域业绩注水当然与房企的绩效考核、资金分配有直接关系，但从集团整体层面而言，房企的融资、拿地、销售也都需要业绩规模的支撑。“金融机构有个房企白名单，业绩前100、前50、前20对于企业融资的难易程度和成本都有直接影响。地方政府在土拍时对于企业业绩规模和排名通常也会有要求，此外，业绩的增长也会提高在购房者心中的口碑。”

“房企之所以加大打假力度，主要目的在于避免虚增的业绩侵蚀企业的利润增加成本。”在黎乃超看来，地方政府方面也不希望企业虚增业绩，因为这会产生杠杆率过高、税收无法提升、空置率过高等各类问题，这些都是政府不希望看到的。

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