济南东部最尴尬的片区，雪山的前景是什么？在售楼盘小评

济南东部

没有“概念”的雪山片区

在济南东部，雪山片区是最尴尬的片区。在雪山片区的四周，每个片区都有很好的“概念”，惟有雪山的地位比较弱势。

雪山片区在经十路以北、胶济铁路以南、绕城高速以内、凤歧路以东，看图：

雪山片区的北部，是济南新东站片区。新东站片区彻底改头换面还需要很长时间，但这里毕竟是济南的次中心之一，也是济南未来的综合交通枢纽。

雪山片区的东部，是唐冶片区。唐冶规划为历城未来的行政中心，片区内也有体育中心等公共设施，有奥特莱斯等大型商业。

雪山片区的南部，是万达城。万达城规划有庞大的文旅产品，虽然目前仅有部分文旅地块成交，但在土地性质已经规划好的情况下，对这个片区未来的综合配套，我们持谨慎乐观的态度。

雪山片区的西部，是长岭山片区。长岭山片区的环境一般，但这里相当一部分属于历下区，是历下区为数不多的待开发片区之一了。而且，这里还紧邻济南高新区核心区，市场需求很大。

雪山片区呢？在济南的城市定位中，雪山片区是缺位的。

这里曾经有一个很大的概念，中新智慧城，号称是中国和新加坡联合打造的新型智慧城镇项目，包括现在的中新国际城、中新锦绣天地。

但我们之前聊过，在这个项目中新加坡企业所占的权益是很小的（告诉你一个不为人知的中新智慧城！它到底有新加坡血缘吗？）。从目前的情况看，中新智慧城还只是房地产开发项目，所谓的“智慧城”还没有任何眉目。

四大环境敏感点

除了定位比较弱，雪山片区自身的环境也有较多敏感点。先看一张图：

首先是炼油厂，这个影响最大。它的影响不仅仅是空气，还会带来很多地下输油管、地上储油罐、油罐车等。

其次，东绕城高速以西的济莱高速铁路。我们之前聊过这个话题（济莱铁路与各楼盘距离出来了，实际影响多大？），它离各小区的距离在215米至440米之间。

其三，炼油厂北边的菜鸟物流。我们之前也说过，菜鸟物流是个中性偏负面的消息，一方面它能带来就业，另一方面会带来较多车辆。目前，菜鸟物流的货运量大小还不确定，对外辐射的路径也不确定，所以影响多大还不好说。

其四，北侧的铁路线。

雪山片区的未来

东部城区的一部分

由于自身的缺陷及定位的缺位，雪山片区相对较为弱势。

当然，从长期看，雪山片区也会是济南东部城区的一个组成部分。对刚需族来说，这里也是一个重要选择。

很多人对雪山片区感觉不好，一个重要原因是它与唐冶的差距。

经常去济南东部的小伙伴会有这样的感觉：

从世纪大道上行走，在绕城高速以东的唐冶片区，道路整洁，绿化优美，一番城市新区的景象。到了绕城高速以西的雪山片区，坑洼的道路，成排的货车，漫天的扬尘，更像是一片的工地，让人体验很不好。

雪山片区相对较为混乱的一个重要原因是，这个片区中部、北部还有大量土地待开发。

再加上很多炼油厂的大型车辆经过这里，就让整个片区显得很乱。

但从长期来看，周围的唐冶、万达城、新东站都会是济南主城区的一部分，雪山片区自然也不例外：

它的位置在摆着呢，城市发展一定会把这片空白填满的。

在售楼盘比较

在雪山片区，目前有这么几个在售楼盘：

龙湖春江郦城、万科龙湖城市之光、中新锦绣天地、中新国际城、景和山庄、优山美郡。另外，旭辉银盛泰也已在该片区拿地，项目尚未入市。

这些项目的位置，我们可以看下图：

（雪山片区楼盘位置图，黑色字体是已经建成入住楼盘，济南楼市观察制作）

在这些楼盘中，景和山庄紧邻经十路，对面就是万达城，靠近雪山，位置较好。但开发商规模较小，多次出现负面新闻，适当规避。

龙湖春江郦城在世纪大道以南，目前只剩下最西侧的三角地块未售。世纪大道以南是雪山片区南部，这里已经基本是建成区，周围环境相对好些，未来交房后不会出现居住在“工地”中的情况。

万科龙湖城市之光在飞跃大道的北侧。这个位置相对偏些，但它的一大利好是R2线地铁站在飞跃大道上设有站点。站点在韩仓河以西，距离南侧地块还可以，距离龙城市之光北侧地块远一些。

中新国际城、中新锦绣天地在世纪大道以北、飞跃大道以南。这两个楼盘都是超级大盘，地块很多，目前销售的面积在总量的三分之一以下。其中，中新锦绣天地有两个地块的产品容积率较低，产品竞争力很强。

优山美郡距离炼油厂较近，再加上开发商规模较小，售价也没明显优势，竞争力一般。

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