至少10个城市的楼市或正在进入高风险区域，全球炒房客或已被套牢

在全球范围内考量一个城市的房价是高是低？并不能从房价经历了多少涨幅或当前房价指数，以及房屋标价后面多少个“零”来比对，因为城市与城市之间的意义是千差万别的。亦如，一个新生代人口源源涌入，实体产业和创新能力都很强的城市楼市或将被全球投资者趋之若鹜，而疏于实体产业，单纯靠金融炒作楼市拉动的一些全球城市房价，即使相对低廉，也可能有价无市。

无独有偶，2008年金融危机之后，在美联储QE印钞机的烘托之下，多个央行跟随长期低息策略，这就助推了全球投资者四处寻找楼市投机，试图借助多种货币杠杆，实现财富跳增。像澳大利亚、新西兰、加拿大等国一些城市的楼市就颇为抢手。大多数投资者的目的，只有一个“炒作”，因此，这类现象可以称之为印出来的全球楼市。

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不过，进入2015底之后，在美元进入持续加息周期以来，尽管一些央行目前并没有跟随美元加息，但一些市场关于外国人的购房举措却发生了反转，即由过去高度支持外国人购房，变成了诸多限制。比如，新西兰已禁止外国人购买二手房，而澳大利亚和加拿大也都用加码的税收，来加大外国人购房的难度。这意味着，全球不少投资者怀揣着许多央行QE周期中，产生的大量现钞无处安放，于是，许多炒房客将目光转向了东南亚和南亚等新兴市场。

但尴尬的是，在美元持续加息的侵蚀下，多个外储薄弱、债务高企市场的货币和经济或正在岌岌可危，而那些被热钱抄底的楼市或也脆弱得不堪一击，目前，至少10个城市的楼市或正在进入高风险区域。全球炒房客或已被套牢。

我们首先以全球投资者喜欢的泰国楼市为例，泰国公寓协会名誉主席 Prasert Taedullayasatit 近期表示，2017 年外国买家买走了曼谷 27% 的公寓，交易额达到 21.7 亿美元。值得一提的是，《日本经济新闻》援引泰国房地产开发商 Risland 数据称，2015 年以来，中国买家在泰国的房产上花费超过 100 亿美元，相当于日本和新加坡买家花费的总和。在泰国每建 5 套公寓，其中 1 套就卖给了中国的买家。泰国公寓业协会名誉主席巴色指出，“中国投资者在曼谷买下公寓可能导致的一个问题是，大多数中国业主可能不会自己住在公寓里。”这意味着，在泰国的芭提雅、曼谷、清迈等多个城市，许多房屋或将长年无人居住，而成为“鬼塔“，但许多冲动型的炒房客却要为此背负长达数十年的债务大山。

同样的景象还发生在菲律宾的马尼拉、印尼的雅加达和泗水、马来西亚的吉隆坡、越南的胡志明市和芽庄市，印度的孟买等至少十个东南亚和南亚的城市。有分析认为，在美元本轮超强周期中，土耳其和阿根廷岌岌可危的货币和经济困境正在传导至多个外储薄弱外债高企的新兴市场，其中就包括东南亚和南亚的多个市场。盛宝银行分析师Steen Jakobsen近期表示，“我们正处于‘亚洲金融危机2.0’时代，而越来越多的投资者对此深信不疑。”这意味着，全球不少把钱撒向上述十个城市的投资者或正在进入高风险区域。

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以印尼经济为例，印尼盾近日一度跌至14782兑换1美元，创下亚洲金融危机以来的最低水平。同时，印尼10年期债券收益率也一度飙升至8.22%，为2016年11月以来的最高水平。这意味着，印尼的货币和印尼债都在被全球投资者大举抛盘。有分析师认为，一量印尼盾兑美元突破15000的汇率则说明印尼货币和经济或将瞬间进入阿根廷和土耳其的经济模式。自今年5月份以来四次加息，而印尼央行还一直在动用外汇储备来购买印尼盾就可以说明问题。届时，不仅是印尼盾的恶运，也还是在印尼雅加达等城市投资的全球炒房客的恶运。

再以越南经济为例，路透社近期报道称，越南火爆的经济正在成为牺牲品。越南的公共债务三年前就高达约合940亿美元，占GDP的61%，接近65%的危险线。汇丰银行更是将越南列为了东南亚最需要巩固财政的国家。但唏嘘的是，2015年，越南就放宽了外国人在该国的购房条件，全球许多中产家庭都被越南非常便宜的房价所吸引，大举投资越南的胡志明市和芽庄市等。有分析认为，越南经济或正在将债务风险转嫁给全球炒房客。

事实上，已进军东南亚或南亚楼市的炒房客，最担忧的可能莫过于其所投资的市场是否会步阿根廷和土耳其货币和经济的后尘，而这一担忧往往在冲动购房时，是不存在的。一则是被一些看似优美的风景吸引，二是被些许被描述的升值前景迷惑了双眼，不过，贪婪恰恰是高风险的伏笔。然而一半是海水，一半是火焰，此刻依然还在有一些新的购房者或前仆后继地涌入那些风险暗流涌动的地带。（完）

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