这些国家的房价也过热了！是泡沫，还是机会？

2020年下半年开始，各国出台经济振兴举措，刺激房价集体上扬。

加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、日本、新加坡……各国房价至今涨势未消。

是泡沫，还是机会？

各方反应不一。美国经济学家表示，目前美国房地产行业的繁荣远比上一次稳定，系统性风险也更小；日本市场普遍认为，该国楼市有望进一步上调，加上有意申办2030年冬季奥运会，势必推动当地房地产行业；而加拿大皇家银行的经济学家警示，该国楼市已经过热，致使买家扎堆，炒房等现象出现，并指出已有信号表明楼市将下行。

全球住房市场蓬勃发展

新冠大流行对全球商业和社会生活产生诸多影响，但住房市场并没有受到冲击。相反，疫情期间，房价加速上涨。

根据亚洲房产科技集团居外IQI提供的2021第一季度“全球房价指南”（Global Property Guide）报告，在公布统计数据的53个世界住房市场中，有40个市场的实际房价（即经通胀调整后的价格）上涨。

新增的住房需求来自郊区增加的住宅购买，而屡创新低的利息，以及量化宽松政策，又进一步推动了需求。

北美住房市场一片繁荣。美国“联邦住房融资署”（The Federal Housing Finance Agency）经季节性调整后的美国售出房房价指数显示，2020年比上年增长9.42%，为有史以来最大同比增幅。极低的利息和大规模的政府刺激措趋动了强劲的需求和住宅建设，尽管美国还是疫情暴发的中心。

同样，在加拿大，全国11个主要城市的平均房价在2020年期间增长8.57%。与此相对应的是，上年的平均房价则同比下跌0.29%。仅在过去6个月，当地单户住宅就飙升了10万美元。

今年1月，当地房屋销量增长6.6%，达到783600单元（经季节性调整和按年计算），较上年同期增长39%。

房价的强势飙升在欧洲同样发生。2020年的数据显示，24个欧洲房地产市场中，至少有21个上涨。全球房价涨幅前十的住房市场中有六个在欧洲，其中，斯洛伐克共和国上涨了14.28%，土耳其增长13.7%。

英国政府上月表示，去年12月英国平均房价较上年同期上涨8.5%，达到了25.2万英镑的历史高位，是自2014年10月以来涨幅最大的一次。

亚太地区发展势头良好，表现显著的国家有新西兰，斯里兰卡、韩国、中国和日本，其中涨幅最大的为新西兰，涨幅为16.77%。

新加坡政府市区重建局（URA）的发展商销量调查结果显示，2021年1月，新房销量月度环比上升了32.2%，达到了1609套。这是自2013年1月（当时的成交量为2028套）以来，一月最高销量纪录。

麦格理证券高级经济学家贾斯汀·法博（Justin Fabo）表示，澳大利亚房地产价格目前正以上世纪80年代末以来最快的速度增长。这一趋势在悉尼的房地产市场表现得尤其明显。

数据公司CoreLogic的数据显示，在北部海滩、北岸和希尔斯区等高端市场的高端房产销售的推动下，悉尼的住宅价格（房屋和单位）已创下新高，住宅价格的中位数达到895933美元的高点，超过了2017年8月创下的895117美元的历史中位数。

澳大利亚其他地区的房价也到达历史高点。布里斯班、阿德莱德的房价达到了近半年来的历史高位，而堪培拉的房价达到了2019年9月以来的峰值。

金融风险敞口扩大

国际清算银行数据显示，如今，加拿大房地产行业在经济中所占的份额比其他任何一个发达国家都要大，并吸收了加拿大国内最多的投资资本份额。

这也导致了加拿大人的抵押贷款成为了世界上最大的消费债务之一，其金融系统对相关贷款的敞口是美国的两倍。随着房屋价格创下历史新高，加拿大的房地产市场在2021年开始进入超速状态，许多社区的年收益达到30%。

随着越来越多的资金投入到住房建设中，人们对资本无法被有效利用产生担忧。

蒙特利尔银行高级经济学家SalGuatieri说：“与我们对设备、工厂和人工智能的投资规模相比，有很大一部分资金被用于住宅建设，而这根本不是一种健康的投资。”

此外，多伦多和渥太华的政策界提出了一个更加令人不安的问题：房价的飙升将会进一步拉大贫富差距。

美国城市规划咨询机构Demographia表示，在过去20年里，各大城市的住房压力成为人们的严重负担，且情况还在持续恶化。传统观念里，拥有住房是人们晋升中产阶层的主要路径。随着房价抬升，未购房者的买房压力将越来越大，加剧了贫富之间的差距。

此外，房地产行业中的投机活动可能也在增加。根据加拿大房产中介公司Realosophy的数据，1月份，多伦多郊区所有待售房屋中，有6%是在之前一年内购买的，高于去年同期的4%。