2019选房的第一秘诀

导读

2017年，深圳涨幅最大最明显的代表性区域是哪里？深圳湾！

2018年，深圳涨幅最大最明显的区域是哪里？华润城、南二外、南外学位房。

显而易见，如果说2015、2016是普涨的话，2017、2018楼市的分化越来越严重。

但是，你意识到没有，在分化的年代，什么样的房子最具潜力？

淘哥认为，无论深圳湾、华润城、南外南二外，都有一个共同的特点———自住价值极高！

那么答案自然水落石出，现在选房就要选自住价值高的！

什么样的房子居住价值会比较高？笔者整理了下，主要可从这4个方面考量。

1、买得起的房子才是好房子！

因此淘哥觉得，第一点应该是价格，房子价格亲民，置业者负担的压力小。

2、交通。尤其以地铁为首要因素。

最近淘哥一直在思考，为何福永华强城卖的好，后来做了几次地铁11号线，就有深刻体会。——因为有地铁，顺利通达南山、福田。

3、配套，主要是学位和商业综合体。

学位是最刚到刚需。商业综合体能解决日常休闲娱乐等问题，对深圳的年轻人非常重要。典型如华润城、海岸城

4、户型方正，实用率高。房子装修品质高。

典型如恒二。目前由于超高层普及，户型实用率已经远远比不上过去多层和非超高层。因此我们要高度珍惜市面上实用率高、户型方正实用的楼盘。

基于上述几大原则。淘哥觉得有一个居住价值极好的新盘：位于南山大学城的京基·御景峯。

这个楼盘位于地铁5号线长岭坡站附近，自带大体量商业，不仅坐拥一线山水景观，大学城的丰盛配套和人文环境，而且更重要的是，目前只需6.3万/㎡起！而且带装修！——-这个价格已经比龙华某些楼盘还要低了。

淘哥觉得，这是深圳居住价值最好的公寓之一。唯一的遗憾是，目前在售的是公寓，但是话说回来，如果不是公寓，怎么可能有6.3万起、还带装修这样的好价格？

NO. 1｜壹

限价下的惊喜，精装6.3万/㎡起

由于限价，京基·御景峯公寓价格相当亲民，目前，项目公寓均价约7.5万/㎡，单价区间是6.3-8.9万/㎡。

更重要的是这个价格是包含精装费用的，均甄选国际一线家装品牌，而如果不算精装费，项目公寓最低只要5万多/㎡！

深圳北片区部分楼盘价格（来源：深圳链家网）

这个价格大家可以算一算，都已经比龙华便宜了，龙华红山附近的二手房普遍都要7-8万多了，例如：红山6979的公寓。

而深圳北站附近的熙园山院、圣莫里斯、水榭山的二手房有的更是已达10万+。

NO. 2｜贰

户型实用率高，自住十分舒适

目前，项目建面约116-158㎡的3-4房精装公寓正在发售。

值得注意的是，其地块属住宅性质，产权为70年，可通燃气，水电燃气按商用标准收费，拥有4梯6户的超低梯户比。

而且，项目公寓均采用双阳台设计，可以欣赏周边美丽的自然风光。

C户型建面约116㎡的3房精装公寓

建面约116㎡的C户型为3房2卫，实用率较高。而且南北通透，卫生间干湿分离，再加上双阳台的设计，居住舒适度与住宅相差无几。

B户型建面约147㎡的4房精装公寓

建面约147㎡的B户型为4房2卫，户型相当方正，南北通透，采光良好。阳台视野开阔，厨房空间较大。

A户型建面约158㎡的4房精装公寓

建面约158㎡的A户型为4房2卫，此户型采光通风非常好，房间空间最为宽广。

不同于市场上的一些公寓，项目公寓在户型设计上和住宅并无太大差别，自住十分舒适。而且项目公寓116㎡的C户型做到了3房，实用率较高。

例如：南山某公寓122㎡才做1+1房，210㎡才做2+1房。

南山某公寓122㎡户型图

NO. 3｜叁

教育氛围浓厚，景观资源丰富

了解完项目公寓的价格及户型后，下面我们来看看项目丰富的生活配套：

1

教育配套

项目邻近大学城，教育氛围十分浓厚。

西丽大学城规划有约18所高等学府，南科大、清华深圳研究研究、北大深圳研究院等。而不久前，清华大学深圳国际研究生院获教育部正式批准设立。

这是在清华大学深圳研究生院、清华—伯克利深圳学院基础上建设的新型高等教育机构，也是清华大学唯一的国内异地办学机构。

一座国际化科教新城呼之欲出。

中小学方面，项目自身规划有一所九年一贯制学校，而且道尔顿新华中学就在校区旁边，美式教育，上学方便，即使买公寓也能上。

值得注意的是：今年4月，南山区教育局举行2018年义务教育阶段招生媒体通气会。

会上，2018年南山“小一初一”招生政策中明确指出，家庭名下的商务公寓为唯一住房的，可按特殊房产进行申请。

根据南山区教育局公布的2018年公办学校秋招范围所示，目前项目片区小学，初中皆实行大学区制，积分入学，根据家庭实际积分情况录取。

项目小学学区范围（来源：南山教育在线）

小学方面，南科大实验一小、二小、南科大塘朗小学（原塘朗小学，现已被南科大收编，计划更名为“南科大实验三小”），三所学校均属学区范围内。

项目中学学区范围（来源：南山教育在线）

初中方面，南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（初中部）、南山区外国语教育集团桃源中学、深圳大学城桃苑实验学校初中部，三所学校均属学区范围内。

此外，南科大初中已开工建设，目前正在建设中，位置在塘朗小学旁边。

2

景观配套

西丽片区作为深圳关内生态的最后一块保留地，片区超60%绿化控规，绿化覆盖率是深圳第一。

项目周边拥有近1000万㎡的塘朗山，约260.2万㎡的西丽湖与约62.6万㎡的长岭皮水库。

除此之外，还有石鼓山公园、松坪山公园、深圳野生动物园、麒麟山庄等近千万㎡的自然生态资源。

目前，该片区已吸引京基、万科、宝能等品牌开发商的倾力进驻……抢注高地！

3

商业配套

项目自带约4.45万㎡集中式商业，步行可至宝能城、塘朗城合计约20万㎡体量的商业，并且西丽片区的留仙洞总部基地也带42万㎡体量商业。

NO. 4｜肆

交通便利，香港买家也青睐

京基·御景峯位于西丽5号线长岭陂地铁站东南侧，总建面约64万㎡，是集住宅、公寓、商办等业态于一体的半山亲山综合体物业。

项目门口便是留仙大道，往西可经沙河西路至南山科技园、深圳湾；往东经福龙路至福田中心区，也可经南坪快速至罗湖、南山、宝安等地，自驾出行十分方便。

另外，项目无缝接驳地铁五号线长岭陂站(A1出口)，一站到达深圳北，两站到达西丽，可连通地铁4、7、13号线（在建），快速通达全城。

而且，目前广深港高铁已经开通，项目可通过深圳北站快速到达香港西九龙，这点吸引了不少香港置业者的青睐。

有香港朋友的人就知道，地铁物业尤其受到香港人的青睐，尤其是与香港交通接驳便利的区域更受香港人青睐。

综上所诉，项目公寓不但居住价值优越，而且性价比也很高，最近有打算入手改善型公寓的朋友，非常值得考虑。

最后奉上部分样板房实景图，有兴趣的朋友可以到现场品鉴。

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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有830位资深投资者。

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