联合办公凉了？

WeWork作为明星独角兽企业，直到它启动IPO前，已成为美国价值第二高的科技创业公司，估值为470亿美元。截止2019年年中，它在28个国家/地区设有485个营业处。无疑，WeWork已经成为人们心目中联合办公的第一品牌。但是当公司申请IPO时，聚光灯下，瑕疵与漏洞纷纷曝光。

Part1 | WeWork = MeWork ？更大的问题接踵而至

人们逐渐发现，公司创始人看起来更乐于“Me work”。联合办公行业的崛起使公司创始人兼CEO诺依曼及其家人迅速富裕了起来。诺伊曼通过减持WeWork股份已经赚了大约7亿美元。作为WeWork的CEO，诺伊曼持有多数有表决权的股份，能够决定公司未来几年的发展方向。诺伊曼先生和他的妻子丽贝卡（被称为共同创始人），更倾向于将公司事务留在家庭内部处理。2017年，他们还聘用了一位亲戚作为“健康主管”，而去年，另一位亲戚参加了公司颁奖，获得了近20万美元的奖励。

投资者意识到公司的公司的治理一片混乱。更致命是，WeWork巨额亏损已无法支撑其虚高的估值。公司在2018年收入18亿美元，亏损竟高达20亿美元。

由于WeWork在公众心目中已成为联合办公的代名词，因此对WeWork的怀疑可能危及整个行业。人们不禁要问： WeWork纯粹是因为其自身内部的原因，还是因为联合办公的商业模式本就不可行？

Part2 | 相同的模式，不同的结果

我们不必苦苦寻找其他巨头的案例。就在新加坡，也诞生了一家联合办公企业，在区域内发展到相当大的规模。它采用与WeWork类似的商业模式，却过得十分滋润。相较于WeWork的业务遍及全球，总部位于新加坡的JustCo创办于2011年，仅比WeWork晚了一年，致力于成为亚太地区的领先联合办公空间运营商，目前在八个城市设有40个分支机构。

JustCo的创始人兼首席执行官Kong Wan Sing这么介绍其商业模式：“联合办公空间运营商打破了传统办公室的壁垒，在协作工作区中为个人和企业提供了更多灵活性和社区属性。”

从本质上讲，这与WeWork没什么不同。两家公司都是通过购买或租用办公楼，分割并重新设计空间，然后再将其出租给个人和企业来运作的。不过有一个区别，JustCo是盈利的。实际上，JustCo基本未遇到过在财务上难以为继的状况。

为什么会有如此明显的差异？

Part3 | 同行的两个秘密

原因之一是，两家公司为业务发展提供资金的方式不同。

JustCo专门于与当地房东和开发商进行合作，而这些合作伙伴正是他们外部资金的主要来源。他们的投资者包括新加坡主权财富基金GIC、跨国房地产公司丰树集团，以及泰国最大的房地产开发商之一Sansiri。这些合作伙伴对于JustCo的扩张至关重要。比如，JustCo分别在丰树集团拥有的中国广场（新加坡）和Samyan Mitrtown（泰国），以及由GIC管理的首尔金融中心（韩国）设有合作中心。

Kong Wan Sing说：“我想要战略合作伙伴关系，而不是纯金融投资者。”

WeWork将自己定位为科技创业公司，尽管确实也有一些房地产开发商入股WeWork，但其主要投资者大多为投资银行和风险资本家。这些投资者可以向公司投入巨额资金，但不一定有足够深厚的行业资源，无法为WeWork的运营提供更多实际价值。

原因之二是，审慎地计划每个行动。

JustCo的扩张思路是，不单要迅速占领尽可能多的市场，而且要“与他们的客户和合作伙伴一起以符合准则的方式推进”。

JustCo的的项目有严格的审查流程，涉及业务计划、方案和可行性研究，以确保潜在风险得到有效控制。在区域扩张时，公司会谨慎地进行财务压力测试，只关注那些能够实现盈利的项目。

可见，与现有科技企业急于扩大规模、轻视盈利的战略相比，JustCo的方法确实感觉更“传统”，而这种方法有助于企业获得可持续的发展。

Part4 | 联合办公仍然是一门好生意吗？

事实上，联合办公并非新事物。早在WeWork之前，就已有像Regus（现为IWG，1989年创办于比利时）和Australian Servcorp（创办于1978年）等公司，都能提供共享办公空间。不同的是，WeWork以科技创业公司的定位在市场中获取了较高估值。

有学者质疑为何将WeWork视为一家科技公司，这很荒谬。IWG拥有更多的空间规模和更多的客户，并且已经盈利，但其市值仅为WeWork最新一轮融资的8％。

剔除“科技创业公司”的光环后，我们才能更客观地看待WeWork。我们看到，WeWork已经在新领导的带领下全力减少多余的支出，包括关闭其优质私立小学WeGrow并出售其先前收购的企业。

联合办公仍然是一个好的解决方案，使更多人可以负担得起商业办公的开销。我们希望这一商业模式会一直存在下去。WeWork也可能会东山再起，如果重新考虑企业经营方式的话。