40亿卖成都太古里，但远洋地产不会是下一个绿地 || 深度

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继绿地暴雷之后，又一家千亿国企背景开发商，要卖资产了。投资者草木皆兵，同样是千亿房企、国资背景、押注房地产，绿地与远洋的结局，会一样吗？

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：方斯嘉

编辑：易鸣

设计：岚昇

实习生：龙钰虹

上一家千亿国企开发商突然暴雷，吓坏了不少人。

5月27日，身后站着上海国资委的绿地集团，突然宣告“暂时还不上债”了。

债权人们着急了，他们没想到，民企地产商“全军覆没”，连国企也不稳当。

如今，又有一家千亿国企背景开发商，要卖资产。

7月20日，市场传出消息，远洋集团(03377.HK)控股有限公司与其大股东中国人寿保险近期开展洽谈，希望利用其持有的成都远洋太古里项目50%股权的一部分，筹集约40亿元人民币新增资金。

在不久前，远洋资本还高调宣告踏入不良资产收购业务。去年还花了40亿，大手笔买下红星地产7成股份。

一般花40亿买资产，一边求40亿卖资产，这个动作，外人看不懂。

可投资者草木皆兵。一时间，关于“远洋怎么了？”的疑问喧嚣尘上。

要知道，远洋集团背后股东是中国人寿集团(601628. SH)及大家保险集团，都是国资属性公司。

同样是千亿房企、国资背景、押注房地产，绿地与远洋的结局，会一样吗？

又一家国企开发商缺钱了？

连核心资产也要卖了。

出售成都太古里的消息，将远洋推向“缺钱”的风口浪尖。

“成都太古里是远洋金字招牌，如果卖了远洋更加堪忧。”一位投资者担忧到。

要知道，远洋拥有的成都太古里，是疫情期间，为数不多的正向盈利的商圈。

据四川省连锁商业协会与太古地产发布的数据，截止2021年12月31日，成都远洋太古里出租率为96%，其零售业绩较上年增长21.9%，达95亿元。

上述协会，是四川省商务厅批准，在民政厅核准登记成立的省4A级社团组织，数据可信度较高。

由于成都太古里由远洋集团及太古地产，分别持股50%。

消息人士对《21世纪经济报道》说，该融资方案需要获得项目合作方太古地产的同意，并完成中国人寿内部的流程，可能需要更长时间。

坊间普遍认为，远洋集团售卖太古里项目股权，源于自身的流动性压力。

由于行业下行等原因，远洋地产的偿债压力逐渐增大。截至2021年底，远洋集团整体有息债务约在926亿元，较2020年同比增长了103亿元，同比增长了12.5%。

▲远洋集团的财务风险数据。无冕财经制图。

集团债券也不“消停”。在2月至今，不少远洋债券出现跌幅至停牌，“19远洋02”盘中跌幅甚至超过30%。

4月时，有分析人士对“猿人财经”指出“远洋系”债券异动原因：一是4月的美元债即将到期，压力有点大；二是北京某项目开发贷出了问题，导致机构出库。

6月28日，穆迪将远洋集团列入评级下调观察名单。穆迪副总裁兼高级分析师 Cedric Lai表示，穆迪预计远洋在未来 12-18 个月的经营业绩和信用指标在充满挑战的经营环境中可能会减弱。

但远洋一直对外展示它轻松自如。今年6月，远洋提前兑付了“21前海致远ABN”、“致远2优”两笔债券，合计8.75亿元。

“富爸爸”是最大金主

穆迪并未全盘否定远洋。

在下调评级时亦提到，穆迪对大股东中国人寿给予远洋的强大支持，以及远洋自身良好的流动性表示了认可。

投资者同样关心的是，大股东中国人寿，是否会对远洋集团提供支持。

其实，远洋一直在卖资产，只是这回，成都太古里的名气太大，惹人侧目了。

再说，今年以来，大股东中国人寿，频繁对远洋集团施以援手。

2022年4月，远洋旗下的北京朝阳区酒仙桥商圈的颐堤港一期项目股权，变更到中国人寿旗下公司，金额约30亿。2022年6月，远洋旗下的北京市丰台区丽泽商务区的锐中心项目股权，变更至中国人寿旗下公司，金额约50.15亿。

也就是说，远洋通过出售项目给中国人寿，换到近80亿的现金。如果成功卖了太古里，就是120亿了。

对于险资收购的事宜，远洋称，是推行轻资产化，在保留项目运营管理权的同时，将此前持有的商业运营等重资产置换为现金。

说白了，反正都是卖，为何不把这些香饽饽，卖给自己人。

▲远洋集团的组织架构。图源自远洋集团控股有限公司官网。

不得不说，作为“富二代”，有个“好爸爸”实在是太重要了。

依托背景，远洋集团的融资成本一直偏低。据2021年年报，远洋在2021年7月发行了一支美元债，票面利率你猜多少？

2.7%。

没错，它就是业内“一些央企背景的房企能拿到3%左右的票息率”的其中一家公司。

另外，远洋集团的全年平均融资成本为4.96%。

这是什么概念？

据中房研究院统计，37家已发布年报的房企的2021年平均融资成本为5.43%。也就是说，已经低于平均线了。

“爸爸”中国人寿，也对远洋给予重视。

在2021年9月，经中国人寿提名，中国人寿副总裁詹忠增派为远洋集团非执行董事，至此来自第一大股东的董事席位增至3位。10月，中国人寿再向远洋集团派驻一名管理层成员，加强对远洋的财务风险管控，并协助推进远洋集团投资、融资相关工作。

不得不说，中国人寿和远洋已经相互绑定。

地产野心逐渐显露

随着越来越多的房企暴雷，远洋弯道超车的野心显露。

早在2021年3月，传出消息，说远洋资本以10.3亿元，要买红星地产18%股权。

那会儿，就有些金融从业者议论，为啥收购的主体是远洋资本，而不是远洋地产？

经济金融专家宋光辉提出：“远洋集团下有专门从地产开发的远洋地产，如果要进行并购的话，以远洋地产做为并购主体更为合适。”

直到7月，远洋与红星的交易尘埃落地。

从公告看到，远洋集团及资本平台远洋资本，在收购红星地产的案子中，大部分是对半分。

宋光辉指出，远洋资本在远洋集团的体系里，属于类金融板块，其最有特色的业务就是地产基金。这个地产基金，相比信托，能更加灵活地开展地产融资业务。

不过，单纯的房地产项目并购，并不是远洋的目标。

记得上面多次提到的远洋资本吗？自2013年成立以来，它并未激起太多水花，但在2019年起，却频繁出现在地产圈、创投圈。

所以，远洋已经从纯项目操盘，转为资本投资。

在买入红星后，远洋资本又转头战投中国华融，成为其主要股东。

如今，远洋资本已经是内房企“大金主”，正高调踏入不良资产市场。

2022年2月，“财大气粗”的远洋资本联合多家全球机构投资者，发起设立6亿美元地产特殊机会美元基金。这只基金，专注于投资中国境内包括长三角、大湾区在内的核心城市的住宅开发项目。

在2021年10月，远洋资本对大湾区出手。通过指定主体新沃投资（New Harvest）收购新加坡大信商用信托管理有限公司（下称“DRT”）70%股份，正式成为管理公司控股股东。当时，DRT持有位于中山、珠海、佛山的7个购物中心。

同时，远洋集团参与成立写字楼基金，远洋资本联合亚洲主权基金，设立4亿美元物流地产私募基金，在基金运作方面动作频繁。

如今看来，远洋可不只是财大气粗，下行期间，它正慢慢编织一张地产大网。

至于5亿美元债都要展期的绿地，跟远洋已不能同日而语。只不过，市场尚未回暖，业绩重压之下，放长线的远洋，还需走得小心翼翼。