2020第一个惊喜：香蜜湖又有新盘推出，价格感人

最近深圳的豪宅市场又是风起云涌，深圳湾、红树湾超总的一线豪宅，价格竟然卖到20-30万！

住宅方面，恒裕滨城2期二手房价25-30万/平，业主们还试图相约提价，被有关部门点名批评，二手房源被下架。

公寓方面，华润深圳湾瑞府，今年年初开盘时，8000万的看海单位秒光，这种单位的价格当时已经是21-22万。

深圳湾1号T7的莱佛士公寓，最近淘哥去看了看样板房，已经是七八百平一套了，价格不是以千万，而是以亿计算。

红树湾超总的大平层公寓瑧湾汇，二手报价居然也到了20万，业主们心态都很高。

深圳湾，红树湾，大平层豪宅的价格到了20万-30万的水位，还能追吗？深圳豪宅区还有哪里还被低估？

在2020年新年之际，淘哥不得不旗帜鲜明的指出：香蜜湖，华侨城、蛇口、前海宝中，核心地段的豪宅被低估了，2020年很可能面临补涨！

理由有很多：

其一：香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口、前海甚至宝中，都是未来深圳物业的最高地。未来无论城市价值、自然资源还是产品素质，都是一个级别的，即使有差距，差距也不大。来自全国甚至全世界的需求，会把这些区域物业价值推至差不多的水平。

其二：深圳湾这几年的领跑，建立在深圳湾这几年的巨大变化上，而未来无论前海宝中，还是香蜜湖，都有巨大变化。尤其香蜜湖，是2020年的重头戏，这一点，淘哥和易居深圳公司副总经理潘传灿观点类似：

其三：政策对深圳湾龙头盘的打压，房源下架，短期会制约深圳湾的涨幅，也会打击购房者追高的意愿。

其四：房地产的一个规律就是轮动，背后是比价效应，在深圳湾优质物业20-30万、同时遭到政策打压的情况下，10-15万的香蜜湖，华侨城、蛇口、前海宝中等区域龙头盘，有望轮动补涨。

在这样一个轮动的前夜，淘哥今天告诉大家一个好消息：香蜜湖最核心地段，有一个楼盘现正推出新品，同样是大平层豪宅，也有无敌深圳湾景观的单位，最关键的是，价格还只是1字头。

这个盘就是东海国际公寓！

错过这次的东海国际公寓，不仅将错过入驻香蜜湖的机会，或还与价格不断跃升的香蜜湖擦肩而过。

01. 世界最贵公寓诞生

纽约中央公园景观豪宅

一套房16.8亿！

近期，全球豪宅市场有一条消息备受关注，全球最高、最贵的公寓诞生！

据美国CNBC报道，位于纽约中央公园旁的Central Park Tower（中央公园大厦）封顶，正式成为世界最高、价格最贵的公寓。

房价从最低690万美元（约合5000万人民币），到大五居6300万美元，（约合4.5亿人民币）。

尽管接近天价，但是CNBC的观点认为：纽约这种超高、超豪华曼哈顿夜景房，从来不愁买家。拥有一套纽约中央公园附近的曼哈顿夜景房，已经成为世界各地土豪在社交场合炫耀的资本。

纽约曼哈顿中央公园附近的豪宅，已经成为世界顶级富豪的私人官邸，上述4.5亿一套的豪宅，并不算最贵的。

就在Central Park Tower 旁边，是另一个世界顶级豪宅Central Park South，今年曾创造了世界最贵公寓的记录。

据报道，在这里，一个350平米的四房要4000万美金。亿万富翁、某对冲基金的掌门，买下了220 Central Park South 的顶层公寓，价格是2.38亿美金，折合人民币大概16.8亿。面积约6000-7000英尺，也就是500多-600多平方米。

划重点，一套房16.8亿人民币。

纽约曼哈顿的超级豪宅，让淘哥对深圳豪宅的未来有了新的思考：深圳城市最中央心脏地带的豪宅，未来价格很可能远远超出我们预期。

深圳建设先行示范区，要打造成全球标杆城市。全球标杆城市，实际上全世界只有2.5个，一个是纽约，一个是伦敦，还有半个是东京。连香港、新加坡都不够格。

试想一下，如果未来的深圳，将成长为类似纽约、伦敦的级别，那么，深圳心脏地带的房子，和现在曼哈顿的超级豪宅，是不是就具备了显著的可比性呢？

问题是，哪里才是深圳最心脏地带，深圳的超级豪宅，未来会如何演变和变迁？淘哥觉得，无论如何都绕不开香蜜湖。

02. 福田香蜜湖毫不含糊

涨幅最高近80%，摸高19.5万/平

香蜜湖可以说是深圳豪宅的第一标签，30年来掌握着整个圈层的话语权，聚集了如水榭花都、香蜜湖1号等代表性豪宅还有万科臻山府、安峦公馆等，部分目前价格已经摸顶20万，举几个例子：

1、水榭花都涨幅近30%

根据链家网二手房挂牌数据显示，目前水榭花都二手放盘价格均价约17.3万元，三年前才13.5万/平，涨幅近30%。其中一套建面约191平的四房叫价3200万。

2、香蜜湖1号均价约19.5万/平

香蜜湖片区内，香蜜湖1号目前尚无挂牌的二手房源，显示均价约19.5万/平。

提到香蜜湖，还有两个次新盘不得不提，那就是万科臻山府和安峦公馆：

3、万科臻山府涨幅近50%

万科臻山府：2017年4月一期均价约9.97万/平；2018年4月二期均价9.75万元/平；2018年11月三期毛坯均价为9.71万/平。目前仅一套挂牌的二手房，约14.4万，与均价最高的一期相比，涨幅约44.5%。

4、安峦公馆两年多涨幅超61%

2017年7月，安峦公馆开盘均价9.5万/平。目前安峦公馆二手房在售4套，挂牌价约14.2-15.9万/平，均价约15.3万，两年多时间内涨幅超61%。（来源：链家网）

总结一下：

2002年的水榭花都均价17万+，涨幅近30%；

2005年的香蜜湖1号均价19万+，部分已经摸高20万；

次新盘万科臻山府涨幅近50%；安峦公馆涨幅超61%。

淘哥梳理了一下香蜜湖过去20几年的房价，从整理的数据发现，1995年开始，香蜜湖片区住宅进入第一阶段后，房价始终领先深圳均价。随后在2002年进入第二阶段、2005年进入第三阶段，到了2019年，香蜜湖豪宅区房价早就突破10万+/平，或将更高！

从前面的案例，也可以看出香蜜湖不仅次新房涨幅相当可观；与“当红辣子鸡”的前海湾相比，有几十年沉淀的的香蜜湖“老宅”来说更是“越老越香”；其核心位置、价值亦不容撼动！关于这点，淘哥其实早些年通过调研，已经有了结论，接下来回顾一下。

03. 曼哈顿最贵的房子

不在海边，而是在中央公园旁

淘哥之前去曼哈顿考察，发现那边最贵的房子不是海边的房子，而是位于中央公园旁。

1、曼哈顿的顶级公寓豪宅，价格非常贵，40万一平以上的价格常见。

左侧稍矮的玻璃体大背头是one57、

右侧白色通天长方体是432，46万一平米

（淘哥拍的实景）

1）曼哈顿的均价大概为10万人民币一平米，中位数房价大概是108万美元一套，折合人民币690万一套；

2）最著名的有几个顶级公寓，如one57，432，价格都比均价高得多。one57价格平均6000美元每呎，折合42万人民币一平米。中位数总价是1925万美金一套，1.2亿人民币一套，顶层复式1亿美元一套；

3）432单价更高，6000美元起，也就是说46万一平米起。淘哥去考察时，最便宜的一套是1700万美元，一个多亿人民币了；

4）万科在曼哈顿有一个东53街100项目，最贵的顶层复式，60-61层628平，6500万美元，约66万人民币一平，每月交大约13万的管理费和税。

2、曼哈顿最贵的房子，不在闻名世界的华尔街，不在海边，而是在中央公园周边。

淘哥坐在中央公园，背景是one57和432

除了one57、432都是紧邻中央公园，万科的东53街100项目，距离中央公园也很近。世界闻名的第五大道，其实就是中央公园西侧边界的一条南北走向大道。

曼哈顿的金融区集中在华尔街，而曼哈顿也有海，但是，曼哈顿最贵的房子，不在闻名世界的华尔街，也不在海边，而是在中央公园周边。

这个区域房价为何这么高，淘哥考察发现，中央公园和华尔街金融区，保持了合适的距离，闹中取静。

同时，这里不但有中央公园，周边还聚集了大量的博物馆、美术馆、艺术馆、科学馆，比如闻名遐迩的大都会艺术博物馆、美国自然历史博物馆、惠特妮美国艺术博物馆等等，都围绕着中央公园。

中央公园周边集中了大量的博物馆艺术馆美术馆

淘哥感觉，深圳的顶级豪宅发展，已经越过了单纯的物质堆砌，资源堆积阶段，跃升到了重视文化积淀的新时期。

曼哈顿的现在，很可能就是深圳的未来，中央公园的启示是：

长远来看，聚合了稀缺自然资源+城市资源+文化艺术资源的区域，将是物业价值的最高地。

香蜜湖毫无疑问是最有潜力的，因为香蜜湖的目标就是成为深圳国际政务、经济、金融、文化、科技交流中心。这里有金融街，有公园有绿地，还规划了国际交流会议中心、城市演艺中心、改革开放展览馆等一系列文化艺术设施。

今年年初，福田区政府提出要将香蜜湖中区打造为“深圳国际金融街”。9月，第26期全球金融中心指数报告（GFCI 26）显示，深圳跻身全球前十大金融中心！

来源：深圳特区报

据深圳特区报12月初报道，福田区将以107项行动规划先行示范，构建福田2.0。其中提到将以“深港科技创新合作区+香蜜湖新金融中心”两大核心新引擎为牵引，构建“福田中心区2.0版”。

从“国际金融街”到“金融地位跻身全球前十”，再到示范先行的“香蜜湖金融中心”。经济基础决定上层建筑，可以预见在区域定位及规划发展下，未来福田在金融产业发展规划引领下或成为示范区的发展引擎！

3、淘哥对曼哈顿的考察还发现，一般而言，金融中心城市的房价均价和天价豪宅之间，大概就是4-6倍的差距。

也就是说，如果按照深圳均价5.8万（二手房，来源链家网）计算，城市核心的豪宅应该能卖到23万-34万左右，目前香蜜湖豪宅价格还有空间。

其实大家不要觉得34万遥不可及，事实上，深圳湾1号已经有30万的成交记录了，恒二和悦府也已经有20万以上的成交记录。华侨城内的个别别墅，也曾经传闻，出现过逾50万的成交记录。淘哥觉得，香蜜湖距离30万也不远。

04. 深圳最贵的房子

或在核心区公园旁

公园+湖+城市金融CBD+历史文脉+圈层

对比我们能发现，曼哈顿的中央公园和深圳香蜜湖最类似：都有公园、有湖、靠近城市金融CBD，有历史文脉，居住圈层高端等。

纽约中央公园

目前香蜜湖基本没什么新房卖，今年10月底深业中城开盘，192套房2794个筹，约15个人抢一套房，可以看出购房者对香蜜湖的热情和信心！

所以，这次香蜜湖东海国际公寓加推新品，淘哥认为可以重点关注一下！

东海国际公寓坐落于福田CBD香蜜湖金融街规划中，以308米高的地标性建筑的姿态占领了深南大道首排位置。它不仅位于香蜜湖，深圳传统豪宅区，也具备“公园+湖+城市金融CBD+历史文脉+圈层”产品的属性。

实景图

项目总占地约3.6万平，总建面约50万平；是一个由两栋甲级写字楼东海国际中心、一座五星级朗廷酒店、两座超高层东海国际公寓及东海缤纷天地购物中心组成的城市综合体，丰富的配套设施服务为业主提供无缝对接的吃喝玩乐购一站式高品质生活。

从定位来看，东海国际公寓对标世界级豪宅，有着亚洲十大豪宅的殊荣，同时也是香蜜湖金融中心不得多得的在售新盘，有极大的潜力成为深圳最贵的房子。

东海国际公寓还是地铁上盖物业，地铁1号线、7号线、9号线及11号线这4条地铁线路交汇于此，从项目出发可通过地铁快速通达深圳全市。除此之外，项目周边还有福田高铁站，14分钟通达香港；更是毗邻广深高速入口，可快捷直达深圳机场，畅达全国。

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项目不仅毗邻约42万平的“城市绿肺”香蜜公园，周边还有园博园、儿童公园及红树林湿地公园，处于园林之中，每天置于绿化之中，待在这个片区中，可感受到清新自然的空气，舒适度极高！

前面淘哥也提到了，曼哈顿最贵的房子是在有“公园+湖”的城央公园-中央公园盘。淘哥一贯也认为，景观本身并不具备价值，只有城市核心的稀缺景观才具备价值。香蜜公园与纽约中央公园类似，有湖、有园林，而且处于城市核心区，更是金融中心。东海国际公寓与之毗邻，未来价值或难以估量！

除了近处的香蜜湖景观，东海国际还可享受其他美景。比如：向南可一览深圳湾山海美景，向北可远眺443公顷绵延起伏的塘朗山。

向南一览深圳湾山海

向北远眺塘朗山

淘哥不止一次说过，好的投资产品应该内外兼修，东海国际公寓不仅外在条件好，内在条件也是可圈可点的。

05. 设计出自名家手笔

建面约200-800平

10+万/平可坐拥核心区豪宅

除了位处核心，淘哥认为东海国际公寓的产品设计也值得探讨：

据了解，项目设计均出自于名家手笔：其中的整体建筑是由世界级设计公司王欧阳WANG AND OUYANG（香港）担纲；HBA/凯达/梁志天担任空间设计；景观设计由泛亚国际景观负责。

除了可享受项目周边四大公园园林之外，项目内部还配备了8500平的英式皇家园林，其中设计了约1500平的超大面积绿化墙，据说是目前国内最大的绿化墙项目，彰显出独特、尊贵的气息。

除了园林，21米高公寓入口穹顶，气势恢宏磅礴，12米高砂岩浮雕坐镇中庭；14米超高大堂采用3000万组灯饰营造奢华品质。

项目还配备了一个360°的天际高空私密会所，涵盖了SPA会馆、无边际泳池、斯诺克桌球室以及空中篮球馆等各种休闲配套，可满足业主的各种休闲需求。而且会所位于东海国际公寓的45-49层，建面约4500平，面积非常大，且横跨两栋公寓主体建筑，有一种“天际凌空”的尊贵感觉。

据淘哥了解，目前东海国际公寓在售的是超高层产品，对标纽约超高层公寓。产品是建面约200-800平，阔绰的层高带来舒适的体验，从室内往外望即可得城央公园核心景观更是一种尊贵身份的象征。

所推出的产品中，既有大平层，也有复式公寓；无论你喜好是什么，均可满足。

据淘哥了解东海国际公寓此次推售的产品仅需10+万/平，新房价格远低于目前香蜜湖豪宅的二手房挂牌价，且从长远来看具有较大的价值想象空间，且皆为精装现楼，无需等待。

部分户型图鉴赏

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2020年来了，楼市新周期开启！淘哥还是那句话，如果你看到合适的，又买得起的房子，抓紧入手！

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可联系东海国际公寓大客户经理

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（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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