深圳顶豪的“会所免费午餐”结束，从一个极端到另一个极致

● 前言

今天我们来讨论一个有趣的话题：深圳业主会所从无到有、从有到油（条），从油（条）到优的辩思发展过程。深圳的业主会所发展史也演绎了深圳豪宅发展史和深圳城市人性蝶变史。形象一点比喻：深圳顶豪的“会所免费午餐”正在结束。

从源头说起。

欧洲沙龙先诞生。

第一个举办文学沙龙的是德.朗布依埃侯爵夫人。她出身贵族，因厌倦烦琐粗鄙的宫廷交际，但又不愿意远离社交，于是在家中举办聚会。她的沙龙从1610年起开始接待宾客，很快就声名鹊起。18、19世纪的欧洲尤其英国，许多贵族家庭都举行沙龙派对，也有平民或者说“陌生人”的加入，在轻松的环境中，饮茶，谈天说地，也诞生政治经济政策的雏形。

欧洲俱乐部后诞生。

当社会发展不再以血缘承袭为主，进入法律主导的陌生人社会，相近人群和阶层之间以交流、分享、合作为核心的俱乐部精神逐渐发力并发挥着更大的价值。从家庭沙龙派对到“走出去”发展为“会费昂贵的俱乐部”，顺其自然。英国伦敦是公认的全球私人会所首都 private member's club capital of the world。英国的member's club和很多其他国家地区的member's club不同之处就是英国最享盛名的一些顶尖私人会所不是有钱就能进的，比如东印度俱乐部（全称The East India, Devonshire, Sports and Public Schools' Club，简称 East India Club），丘吉尔、女王的老公等都是这里的会员，这里不接受女性会员。美编有幸，在英国游学期间曾到两个城市的两个东印度俱乐部参加晚宴，但见俱乐部贵气天成，令人仰止。

相似财富背景、生活品味和消费习惯的富豪们聚居在一处，享受同一圈层中人际交往的乐趣，为更多志同道合的富豪们创造强强联合的契机。东西同理。

中国也是先有沙龙后有私人俱乐部。

如果说17、18、19世纪的欧洲沙龙以及18、19世纪的欧洲俱乐部是世界的两大文化名片，那么，中国的沙龙和俱乐部就显得特别的“后发”（19世纪末）且并未“制人”。此不赘述，“罄竹难书”。

沙龙与私人俱乐部的“接地气产品”就是业主会所。

欧洲沙龙与私人俱乐部引入到中国首先生根香港，有意思的是：沙龙和俱乐部的“变体”——“业主私人会所”被无限发扬光大至今不断“创新”着，也可以理解为西方的东西到东方略有些“走样”。将“公开的私人俱乐部内部业主圈层私有化”，这曾是香港的大特色：在香港，业主私人会所最早成为高端豪宅不可或缺的组成部分。“每一个高档社区，都是一个财智的聚落。高端豪宅多建有高端会所供富豪们互相交流用，所以也更易推动和形成超级富豪圈层的稳定交流。”

当城市在急速发展和扩张之余，大陆精英对居住生活的要求也越来越苛刻，豪宅尤其是带业主私人会所的豪宅，这个常年盘踞在“食物链”顶端的建筑，自然也成为了那些成功人士、财富精英们追捧的物件。一岸之隔的深圳豪宅近水楼台，“学香港”至今，创新出新模式。

当然，深圳到业主私人会所并不是一帆风顺的，经历了：从无——到有（豪宅快速普及业主会所）——到油（条，即亏本会所让开发商物管处无所适从）——到优（开发商和物管寻找突破口，一半社会俱乐部一半主会所“混血”诞生）的发展历程。

一、

●1.0阶段：深圳顶级私人俱乐部平台匮乏，本土富豪“外逃”

中国香港被称为亚洲私人会所首都，因此国内最早的私人会所要数香港，如1849年成立的香港游艇会、1884年成立的香港马会，经过上百年的发展，如今已经晋身世界一流水平。

上世纪90年代初，四大顶级俱乐部(私人会所)在京城悄然出现，其成员以“美元的终身会员资格”享受着生活的快乐。

加入这些会所者“非富即贵”。他们包括李嘉诚、霍英东、杨元庆、李泽楷、许荣茂、张朝阳、孙振邀、陈东升、王雁南……他们在私人会所里，在彼此熟悉的气息间，摘下面具，把酒言欢，分享成功的感觉。

据说，中关村“村长”段永基从来不去星级酒店谈事，而是选择长安俱乐部，因为这里的每个人都会给他私密而亲切仿佛家人一般的照顾。北京的各大顶级私人俱乐部，曾云集了全球500强大部分中国公司的总裁和相当数量的驻华大使，并成为他们社交的重要平台。

上海顶级私人俱乐部的发展略晚于北京，多数在21世纪初涌现。比较有名的有银行家俱乐部、鸿艺会、雍福会、证券总会等等，因行业、地域的不同而不同。

深圳经济发展起步较晚，顶级私人俱乐部平台发展相对也滞后很多。成立于1992年的观澜湖高尔夫球会横跨深圳、东莞，历经十余年的艰苦砥砺，荣膺“吉尼斯世界第一大球会”，先后投资50亿港币，总占地面积20平方公里。

从规模上来说，观澜湖高尔夫球会称得上全球第一，但从富豪“质量”上来说有些混杂，没有达到理想中的纯正世界顶级富豪会所目标。

位于福田滨河大道北的喜福会是深圳的第一所私人会所，但提供的交流平台服务有限，与深圳遍地的亿万富翁和随之而来的顶级会所需求极不相称。后来开业的华会所（后来更名华论坛），168万的会费，倒是令人耳目一新，有点感觉，也是目前深圳最高价位规格的私人俱乐部。不过，华论坛与全球顶级俱乐部无论参与的人还是国际影响力都是比不得的。

总结：1.0阶段“不够纯粹”——即便是本土的顶级富豪，也宁愿选择更远的香港、北京、上海的顶级会所。

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●2.0阶段：豪宅业主会所遍地开花，直到“油条”化

深圳从来都是一个创造力很强的城市。尽管由于文化的差异性和包容性、社会历史等等因素导致高端私人会所发展十分缓慢，但深圳的富人们想到了一个很好的替代方案：在自己的豪宅里面聚会。邀上圈内的好友们，一起打高尔夫，一起品红酒，一起兴办一场意蕴十足的晚会。深圳的富豪们当然有这个实力。

豪宅平台化为富人们聚会提供了合适的“土壤”，也催生了大量的豪宅会所。无会所不豪宅。这是90年代以来的常态。

问题是：一哄而上的业主会所甚至高配的会所绝大部分呈现：亏本经营、转让经营、干脆关门等现象。为啥？为了好卖楼，甚至高价卖楼，会所搞得高大上，还承诺免费提供业主使用，后期运营成本苦不堪言！如果开发商或者物业管理处不是“大金主”，会所基本都会处于如上所言的状态，“油条化”，没有真正的高贵感可言。

业主会所运营模式，必须寻找突破口。

●3.0阶段：寻找“优”的突破，“顶豪会所免费午餐”正结束

大概从招华曦城开始寻找突破口，初现“业主会员收费服务”端倪或者说成功的尝试。2012年10万+顶豪尤其是招商南海会的“收费会员制会所”升级推出大受欢迎，开发商和物管相信这就是“终极解决办法”：“会员制”！并以会员制名义对业主合理收年费甚至入会费，也以“会员制”名义更高价招收外部高端企业和个人，同时提供顶级俱乐部一样的高端服务，让“高额收费合理化”。有钱，会所自然就能经营下去并能保证高端服务，口碑先后一致。

这也意味着顶豪的“会所免费午餐”开始逐步结束，只是没有想到的是，隐约呈现下一个“极端”：会所会员制的收费高低成为顶豪高级感的另类判定标准。

细说：招华曦城是深圳第一个拥有顶级会员制俱乐部的项目，南海会（包含伍兹公寓、鲸山觐海、双玺）带动10万+“疯狂会员制”。如：深圳湾1号、东海国际公寓、深业上城等等都有自己的高端私人会所。并且，其中很多私人会所都沿用国际一流水平的专业化管理，有些不仅面向自己的业主，也以会员制的方式向外界符合条件的富豪们开放，会员制收费，增加了会所的生存能力。加上泳池、篮球场、网球场、高尔夫、酒吧等齐全的设备条件，为富豪们提供了一个专业的交流平台。

从私人会所的纯粹性来说，顶豪的私人会所远比开放性的私人会所审核更严格，范围更封闭，因而更具有纯粹性和纯洁力。

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总结：3.0阶段：深圳私人会所精耕细作，以文化理念与生活方式搭建平台。从曦城开始，多数顶级会所实现持有高端运营管理+升级化服务模式，形成会员式收费模式，持续运营，会员可以是业主也可以是非业主企业和个人，收费不菲，如南海会动辄20万左右。会所也慢慢向具有高端服务意识及更加精细化运作。深圳湾1号的“深湾会”会费就更昂贵了，动辄50万。有意思的，新锐榕江以“榕御汇”为载体，有意向南海会看齐，其前海新盘云玺业主甚是受益。榕江和他的榕御汇是深圳业主私人会所界的一支新秀。

最近，“榕御汇”甚至与全球高端旅居生活体验平台乐领合作，需知乐领股东会费高达50万。“榕御汇”拟开通与高端医疗香港仁和的合作。这是香港最大的一站式全面健康管理架构云集专业的医疗队伍，为会员提供私家医生团队，涵盖了DNA检测、癌症筛查、健康体检、疫苗注射等项目。“榕御汇”也提供其他高端私人服务，比如策划私宴、旅行定制、国外高端体检医疗度假、保险服务。很有理想。

“服务才是最大的生产力”，所有为美好生活付出的力量都值得鼓励。随着“顶豪会所免费午餐”的结束，正在走向极致而不是下一个极端。

二、深圳六大顶豪及其私人会所解析

1.曦城会：山顶私人会所

作为深圳乃至华南最大的纯墅区，曦城的山顶私人会所，已经成为曦城业主圈层活动的最佳会所。“曦城会”拥有大规模的红酒酒窖、无边际山顶泳池、6万平方米全真草打位高尔夫练习场、全新健康理念的康体馆、山顶网球场、羽毛球场、图书馆、多功能宴会厅与主题会议厅、豪华客房及木屋别墅。

曦城会位于曦城商业中心至高点，建筑面积6771.1平米，拥有山顶高尔夫练习场、名厨主理的创意美食，山顶室内外泳池、木屋别墅等配套设施。在美丽的群山之间，曦城会通过高端会籍运营，为曦城业主及会员提供理想的休闲娱乐环境及优质服务，突显高端尊贵私密的品牌形象。

2.南海会：招商局蛇口顶豪业主的“专属”与社会顶层分享

会费：20万左右对外吸引高端企业和个人，业主免入会费每年有管理费。

南海会不是“单一”的主体，目前有5大场。招商局37楼南海峰汇启动最早也最热闹。多提供一些参考信息，供全球学习。目前五大场之一伍兹公寓，4号楼为私属会所，由招商地产旗下高端私人会所运营商美伦会所统一进行管理与经营。会所建筑面积约2000㎡，其中首层层高6.5米。以“高端休闲运动高尔夫”为主题，功能拟打造3个室内模拟高尔夫练习场、屋顶mini高尔夫推杆场、咖啡厅、健身房、瑜伽形体室、恒温红酒雪茄房、屋顶露天酒吧、游泳池等休闲娱乐设施。

鲸山觐海位于环境优美、国际气息浓厚的鲸山别墅区内，是蛇口半山豪宅收官之作。鲸山觐海由招商美仑会所统一经营管理的私家会所位于14-15栋的底层部分，规模约3000㎡，以“豪华游艇头等舱为建筑形态”，打造深圳湾畔独一无二的大型海景泛会所。

双玺就很有名了，说是海上顶豪门户一点都不为过，世界看深圳顶豪，一定要看双玺。这里才是南海会的真正“主战场”，配套也甚是“高级”，连泳池都有内外2个，其一恒温泳池，其一室外无边际泳池，有种新加坡金沙酒店天际泳池的感觉，只是甚少图片传出，业主比较注重独享。也邀请潮州“大神”张老师亲自打造私宴，1000元/位起。另有SPA、健身房、酒窖、会客厅等多重空间。

3.深湾会：深圳视觉感震撼的会所

会费：50万左右，业主也必须缴纳会费才能入会。

深湾会含南北双会所(含南区云端会所、北区会员制会所)，其中南区空中会所位于T7超高层顶部三层，规划面积约3000平米。地标顶层的云端之上，拥揽无限天海景观，时尚T台、特色餐饮、VIP俱乐部、空中音乐厅…各空间在一个大的空间格局中巧妙的分层次融合，视觉感十分震撼。北区会所位于北区南侧裙房-1~4层，面积约3000平米。

4.东海国际：天际会所凌空于约160米高空

会费：无，业主免费使用所有高端设备，且不对外经营。很“良心”的港企模式。

东海国际公寓坐落于深圳主干道深南大道CBD核心区域，楼体高度为308米，被誉为“亚洲第一高公寓”。项目交通方便，东邻福田交通枢纽中心，西接广深高速入口，地下连接地铁车公庙站。区域顶端写字楼林立，毗邻商业中心、国际酒店，区域位置十分优越。

设于45-49层4500平方米天际会所凌空于约160米高空，曾经是全城最高的天际会所。该会所连接两栋公寓主体建筑，设有无边恒温泳池、海景健身房、空中篮球场、国际标准斯诺克球室、游戏室、私享影音室、瑜伽室、SPA中心、私人宴会厅等精致设施。在东海国际会所，向南可以饱览深圳湾无敌海景，向北可以远望塘朗山葱翠青山，视野十分开阔。港企港高配，还免费，很良心。

5.深业上城：双私家空中会所

会费：无，业主免费使用所有高端设备，且不对外经营。

深业上城UpperHills位于福田中心区北，是集产业研发、公寓、酒店、商业于一体的120万平大型城市综合体。双私家空中会所位于40楼，非常私密，只对业主开放，也免费。

6. 榕御汇：新兴会员制高端私享俱乐部

“榕御汇”是深圳市榕御汇物业投资管理有限公司于2012年发起成立的会员制高端私享俱乐部。历经6年多发展，目前有12568名涵盖各类企业协会、地方商会、同乡会、青创会等社团机构的精英人士；金融/银行/证券机构高级管理人员；各类型企业的企业主及高级管理人员；教育界、艺术界、政界的精英人士；全球性集团/跨国公司合伙人及高层管理人员。有意向招商局南海会看齐。

三、总结与展望

如今，圈层社交日益成为社会潮流，高端私人会所的经营模式再次走入人们的视线，而会所倡导的文化理念与生活方式，也成为时下人们追求的生活样本。

到目前为止，放眼整个深圳乃至华南地区，会所很多，私人会所也不少；但是就在社区内因业主而设、且具备会员制的顶级私人会所，只有城市顶豪有这个魄力去兑现和持续提供高端的俱乐部甚至五星级酒店式服务。

将另起篇章专门解读深圳高端会所会籍与会费权益，相信跨界人士会很感兴趣。

随着顶豪的“会所免费午餐”逐步结束，隐约呈现下一个“极端”：不会员制收费不顶豪、会费越贵越顶豪。

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