上海K11等知名 Mall 的优化升级之道：地下商业空间做出新高度

铱星导读

购物中心“最底层”正在成为价值高地！​

在城市空间已趋于饱和的存量时代，地下商业空间的价值挖掘正受到更多重视。而各大城市轨道交通的不断完善，也给地下空间开发带来政策支持和发展机遇。 近两年来，购物中心地下空间开始成为存量改造的重点，其能贡献的租金价值也有上升态势。 那么，购物中心的地下商业空间怎样做出新“高度”？其发展变化展现出哪些趋势？

首店街区、情景再造、极致差异……

“最底层”正在成为价值高地

纵观世界范围内人口密度大、用地紧张的都市，如伦敦、新加坡等，其地下空间的商业价值都得到了极为充分的发挥。 近年来，我国的地下商业也出现了变化。城市用地紧张导致商业向地下延伸，轨交商业也在交通的蓬勃建设下为城市商业格局带来改变。 购物中心地下空间通常拥有与之接驳的交通枢纽或户外广场，因此成为了一个主要流量入口，其租金贡献甚至有超越首层的现象。

那么，地下空间怎样开发更科学？客流大、坪效高的购物中心B1层是什么样？

● 新加坡 VivoCity 关键词：首店街区

2018年，新加坡体量最大的购物中心 VivoCity 的地下部分经过改造重新开业。此次改造在B1层延伸出了一个占地3000平米的商业空间，并引入了10余家运动品牌，其中包括了运动品牌 New Era 的新加坡首个旗舰店、 首个FILA megastore 等。 改造后，B1层新增了一部直梯，与地铁和B2停车层之间的衔接变得更为顺畅，承接驾车前来的客流。B1层的新增区域，是原本商业体的内容补充，其价值也围绕着品牌给消费者带来的价值而产生。

案例小结：

Vivocity 的地下调改思路是打造品牌街区，利用“首店品牌力”吸引客流，本质上是用优质的商业内容为消费者提供足够有吸引力的品牌集群。

● 曼谷 Siam Paragon 关键词：极致差异化

曼谷高端购物中心 Siam Paragon 的B1层入驻了东南亚最大的海洋馆，与 Dubai Mall 中的海洋馆类似，其在购物中心里是引流的强目的型休闲娱乐业态。 与 Siam Paragon 相邻的是曼谷另一高端购物中心 Siam Discovery，海底世界的存在赋予了 Siam Paragon 鲜明的主题意味。

案例小结：

Siam Paragon 的地下商业思路，是用商业的趣味性来强调极致的差异化，这一地下商业区域，也是其与周边竞品进行竞争的关键。

● 曼谷 Megabangna 关键词：空间突破

Megabangna 在改造后向绿色商业靠拢，其内部形成了一个稳定的“生态圈”，自然景观使之成为一个名副其实的“山谷”。 其外部的下沉广场直通B1层，地下空间实际上处于半开放状态，加之玻璃穹顶使自然光完全摄入，其地下空间不仅没有封闭感，反而有置身户外的感觉。

案例小结：

半开放的下沉式设计重点解决地下空间的物理问题，增加一种人流导入方式，同时消解人们在地下的游逛压抑感，较大限度地突破了地下商业的客观条件限制。

● 曼谷 Central Embassy、上海K11 关键词：情景再造

位于泰国曼谷的 Central Embassy 是一座顶级商业综合体，其购物中心为当地最为高端的商业场所之一。在B1层，Central Embassy 打造了一个美食广场 EATHAI，集合了泰国传统小吃及泰国家常菜，并将烹饪食材如时令蔬菜水果、调料、熟食等汇集成零售区域，展示了泰国饮食文化概貌。

与其他地下常见的餐饮不同， Central Embassy 没有杂乱之感，各餐饮商户的表现形式也不同，有餐厅，也有“小推车”式的路边美食情景。

今年经过重新改造的上海K11也有类似之处。其B1层的美丽物·境集合了时尚与美妆业态，此次改造进行了整体重装。初代的美丽物·境以教堂设计风格为主，此次改造弱化了主题，将重点放在突出现代与明亮，适配时尚美妆品牌。 其B2层的新鲜食·集汇聚了15家餐饮品牌，以及蔬果、生鲜及健康食品零售区域。总体来说，K11新鲜食·集专注健康与新鲜，是商业地下空间的餐饮升级表现。

案例小结：

餐饮主题在购物中心地下商业空间最常见。地下的小餐饮商铺盈利能力强，对于购物中心来说是高租金贡献的商户。以上两个项目对地下美食街区的情景再造，都在强调开放、明亮，化解地下空间的沉闷，最大限度地展示商业内容，这也是餐饮业态的一大趋势。

地下商业正在呈现哪些趋势？

纵观以上深受消费者喜爱的购物中心案例，我们可以发现，好的地下商业，无一不在挖掘空间价值、规避空间缺陷和解决地下商业引流难的痛点。从这些案例里，我们也可以观察出两类地下商业的趋势：

➤ 为地下商业优先配置商业“风潮”内容

VivoCity 将首店集群放置在地下，本质是将商业领域的潮流话题向地下空间填充。地下空间对引流的需要十分强烈，而首店的吸引力足够强烈。

国内商业体也有类似做法，如国内商业领域逐渐重视的“夜经济”。拥有热闹夜生活的商业体如合生汇，即把夜间开放的餐饮街区放置在地下，发挥其强引流作用，同时还可照顾到夜经济的时段特殊性，可与地上分开运营。

➤ 设计主导向内容主导转变，避免“逛后不愿再逛”

在当前，打造主题区域成为盘活空间的常用做法。 在曼谷 Central Embassy 和上海K11案例中，我们都可看到小而美的地下餐饮主题街区。

可以看出的是，这两个案例中，地下空间的设计在视觉上舒适精致，没有打着主题的旗号做一系列装修设计，然后把餐饮商户“生硬置入”。 对于这一类主题街区来说，过于强调设计和装修的主题性，让游逛商业变成“美陈参观”，反而不利于内容的持续打造，且容易给消费者带来审美疲劳，产生“逛过后不愿再逛”的感觉。 因此，从引流角度看，情景和内容的结合应该更加被注重，将设计主导变为情景主导，围绕商业内容进行。

➤ 地下空间户外化，从根本上打破物理限制

在国内，地下空间不仅因消防等安全因素而对可承载的业态有所限制，其本身层高也较低，空间会给人封闭感。 人类在相对幽闭的空间里会产生两种不同的心理状态：一种是感到安全，能自由行事，一种是感到压迫、焦虑和不安。

从游逛体验方面讲，好的购物中心负一层，主要解决人在封闭空间中的压抑感问题。在层高较矮的情况下，Megabangna 以下沉广场为优势，结合采光、绿植等，将地下空间的劣势全部去除。

对于没有下沉广场的物业来说，这一思路同样值得借鉴，即“地下空间户外化”：通过打造自然景观弱化人对封闭空间的感受，是未来地下商业设计趋势之一。

整体来说，商用物业均有自然、绿色的设计趋势，当下常用的玻璃穹顶就是表现形式之一。这种趋势在地下空间的渗透已然开始，也是人们对贴近自然需求的映射。

小结

地下商业概念起源于英国，在国内的发展还较晚。目前可以发现，在东亚国家如日本，东南亚国家如泰国、新加坡等，地下商业已经发展得如火如荼。 国内城市在商业空间上与这些国家展现出的趋同，会进一步推进地下商业的演化。届时，我们将会在内容与空间设计上，迎来另一个商业价值高地。

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