金融街论坛光华专场：海内外嘉宾共议中国REITs发展

“2021年金融街论坛年会”正在北京举行。21日，在这一国家级论坛上，由北京大学光华管理学院举办的“国际视角下的中国REITs市场建设闭门研讨会”顺利举行，这也是“金融街论坛”的系列活动之一 。来自中国、欧洲、新加坡、日本等区域的嘉宾从不同角度建言献策 “中国REITs市场高质量发展”。北京市西城区人民政府副区长陈朝晖出席了本次研讨会。

北京大学光华管理学院院长、金融学系教授刘俏，欧洲REITs协会（EPRA）首席执行官Dominique Moerenhout，新加坡交易所董事总经理、中国区主席陈庆出席论坛并发表主题演讲。

招商局蛇口工业区资产管理中心总经理、海外发展事业部总经理余志良，日本独立资产管理公司Kenedix株式会社CFO浅野晃弘，中联基金总经理何亮宇，泰康资产管理有限公司金融产品投资部投资总监雷佳进行了圆桌研讨。

本次研讨会由北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥主持。

张峥：北大光华REITs课题组将继续为中国REITs发展尽学术之力

张峥表示，长期以来，光华密切关注和积极推动中国REITs市场的发展，特别组建了由光华研究团队、政策与行业专家构成的北大光华REITs课题组，做有组织的科研，从2017年开始到现在，已陆续推出了14份《中国REITs白皮书》。这些报告为中国REITs市场相关政策的出台和市场的健康发展提供了强有力的支持，非常荣幸，也希望能够继续努力，为中国REITs在新阶段实现规模化、高质量的发展，尽一份学术之力。

刘俏：利用基础设施REITs推动有效碳价格的形成

北京大学光华管理学院院长刘俏教授在演讲时首先对中国公募REITs试点进行了阶段性总结，在他看来，首批9只公募REITs募集资金314亿，是一个让人惊喜的宏大开幕，过程中产出了很多创新做法，积累了大量经验。其次，他分享了对中国公募REITs下一阶段发展的四条建言：一是确立REITs法律定位；二是将”一事一议”转变为全行业通用可复制的模式；三是形成REITs治理和上市公司治理之间的良性互动；四是建立具有一定流动性保障的REITs市场。

此外，他特别强调了如何利用REITs服务国家碳中和战略目标的实现。在他看来，建立有效的碳价发现机制是实现双碳目标的最关键一环，为此他提出了一个“碳价格三角形”（Carbon Price Triangle）分析框架——从碳交易体系、股票市场和碳资产证券化市场，分别形成碳价格形成机制和合理的碳价格水平。一是利用现行的碳排放权分配和交易体系；二是通过资本市场倒推碳价格；三是借鉴公募REITs思路进行碳资产证券化。

Dominique Moerenhout：制定有力、对投资者友好的制度是关键

欧洲REITs协会（EPRA）首席执行官Dominique Moerenhout认为，新冠肺炎不可避免地影响了整个不动产行业，但目前行业已出现复苏态势，当前上市物业价格很低，这刺激投资者增加投资额，包括一些私人股本公司也非常关注上市不动产行业。

“对中国来说，制定有力的、对投资者友好的REITs制度很重要，能够促进投融资市场增长。”Dominique Moerenhout表示，很高兴看到REITs试点在中国启动，从某方面来说，这对政府减少净融资非常重要，但更重要的是加强行业的股权融资。同时，他建议中国在制定REITs相关法律时把重点放在推动其可持续、长期发展上。

“虽考虑到这次疫情影响，它可能需要一段时间才能继续推进，但我相信，这次REITs制度在中国启动，将使中国经济及投资者从中受益。”Dominique Moerenhout表示。

陈庆：中国和新加坡的REITs市场有很大的合作空间

新加坡交易所董事总经理、中国区主席陈庆表示，中国和新加坡REITs市场的合作空间很大，主要体现在以下几个方面：

第一，成功的REITs市场中，除发起人资质外，基金管理能力也很重要。在国内，一般公募基金作为主要的基金管理人，而在新加坡市场，也允许符合资格的发起人的子公司参与，培养了很多人才。所以基金管理能力上，双方有很多可借鉴和合作的空间。

第二，交易所合作。产品是影响流动性和活跃度的重要因素，在交易所之间实现指数共建，可通过ETF互联互通来建立跨境的学习和合作，可通过产品产业链的建设促进REITs的流动性。交易所之间的合作，跨市场的合作对REITs价格发现非常重要。

第三，专业团队合作。目前投行、商行、专业机构，都逐步开始在不同市场探索发展。有些发起人会根据不同资产需要在国内和新加坡发行它们的REITs产品。可预期未来专业团队的合作会越来越多。

在圆桌研讨环节，主持人张峥教授与嘉宾们围绕“如何建立一个长期健康发展、具备国际影响力的中国REITs市场”，从不同视角进行了探讨。

余志良：规则的建立要注重境内外互动要素

招商局蛇口工业区资产管理中心总经理、海外发展事业部总经理余志良认为，从某种角度看REITs，是把一些大中型优质资产，以及有现金流的资产进行打包、切碎、标准化来与投资者进行连接，这是REITs市场最重要的作用之一。其中，有三方面的工作至关重要：

首先，从资产端，政府以及市场要培育一批高质量、可带来稳定现金流的资产，要鼓励匠心精神，促使资产高质量发展，让其品质跟质量大幅度提升，也可配套对应的激励机制，REITs会将这些资产显性化。

其次，投资人端。无论机构投资者还是个人投资者，实际上还有巨大发展空间，国内机构投资者的培育，包括个人投资者的投资习惯改变，都是未来REITs发展的重要基础。

最后，连接资产和投资人的规则。资产端的规管、REITs市场以及中间人市场规则体制的建立，要重视境内外互动要素，推动市场互动交流。

浅野晃弘：中国REITs发展需多元化投资者的参与

日本独立资产管理公司Kenedix株式会社CFO浅野晃弘认为，中国REITs发展有三个因素至关重要，即“多元化投资者的参与”、“信息披露的透明度”和“建立保护投资者的管理制度”。

在他看来，多元化投资者参与将提升REITs市场活跃度，信息披露透明度是获得投资者信赖的基础，同时，应建立保护投资者的管理制度，避免参与者被眼前利益束缚而影响REITs的持续发展。

关于对中国资产管理公司在资产管理方面的建议，浅野晃弘表示，如果参考Kenedix的发展历程——Kenedix自95年设立以来，一直成长到拥有3支公募REITs，1支私募REITs及众多私募基金，资产总额达到2.4万亿日元的企业，它发展为日本最大的独立系不动产资产管理公司，其主要得益于Kenedix坚持以保护投资者的利益为前提的管理方针，与投资者确立了稳固的信任关系。他认为：作为资产管理公司，核心职责就是寻找到有收益回报的项目，并把项目加工成金融商品提供给投资者”。

何亮宇：打造具有国际影响力的REITs市场需要从政策、行业、产品治理、专业机构多方面入手

从国内外投资者视野看，如何推动我国REITs市场高质量发展？中联基金总经理何亮宇认为：第一，政策制度环境的完善和稳定是关键，这也是境外投资者参与其他国家的新产品投资时，最为关注的要点。“如果制度还在演进过程中，境外投资人在进入时可能就会很谨慎。”他表示。

第二，中国在公募REITs方面的起步聚焦在具有中国特色的基础设施领域，该领域资产的底层政策和行业逻辑与境外存在差异，境外投资者可能需要一个逐步了解适应的过程。同时对于基础设施领域广泛存在的一些共性问题，如果能进一步完善解决，投资者会更放心地参与进来。

第三，我国目前相对特别的治理架构也是境外投资人需要进一步了解的。在美国、新加坡等海外成熟市场，REITs管理人通常由原始权益人发起设立，而对于中国所采用的“公募基金管理人委托外部管理机构”的模式，则是在我国目前政策法律框架下最为合理可行的路径，同时也意味着需要我们帮助境外投资人更好地了解和适应这种模式。

此外，何亮宇强调，中介机构勤勉尽责也是我国REITs市场高质量发展的关键，市场从业人员有义务把好入口关。

雷佳：期待完善数据披露标准，进一步提高产品透明度

泰康资产管理有限公司金融产品投资部投资总监雷佳表示，从机构投资人角度看，选择一个产品最重要的是专业化、市场化，一类产品的规则是否清晰明确，预期是否稳定，这些是参与者考虑的关键点之一。她期待REITs产品能从数据的颗粒度、规范化、披露频率等维度上完善，进一步提高该类产品的性价比。

金融街论坛创立于2012年，在国内外金融界享有较高声誉，被誉为“中国金融改革发展风向标”之一。自2020年起，金融街论坛年会升格为国家级、国际性专业论坛，纳入北京市“两区”“三平台”战略部署，成为北京市高质量发展和对外开放重要平台和专业品牌。2021金融街论坛年会在去年高水平、高规格的新起点上，继续强化论坛年会作为中国参与全球金融治理发声平台、金融与实体经济良性互动平台、国家级金融政策宣传权威发布平台和金融业国际间交流合作平台的定位。