新加坡百年智计：有房有恒心？避免产业空心化，不靠卖地赚钱

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1947年，新加坡才从二战的战火中走了出来，但一眼望去的废墟，使住房成为了新加坡人必须要面对的问题。根据当年英国殖民政府住房委员会提交的报告显示，新加坡已经成为了当时世界贫民窟最严重的地区，是“文明社会的耻辱”——有超过三十万人住在没有基本卫生设施的临时棚屋建筑中，还有二十五万人则聚居在市区简陋的旅店里。

而当时新加坡的总人口规模才约九十三万八千人。

至于所谓的旅店，跟今日中国人印象中的旅店可谓迥然不同，甚至于最简陋之处，连大通铺都比上。

60年代初，新加坡独立后首任建屋发展局局长林金山曾对媒体回忆过他走访市内华人聚居地时的所见所闻——在一处只拥有一间卫生间和两间浴室的三层楼“旅店”里，竟然居住了超过二百人。因为人数太多而导致一房难求，以至于就连楼梯间的转角处，都搭着一块木板。而这块木板则是一对兄弟的家。

从40年代末到60年代初，时隔十余年，新加坡的贫民窟化和住房短缺之所以一直没有解决，甚至更加严重，跟英国殖民当局的态度有关，他们认为住房短缺对于新加坡这个地处贸易要道的港口城市而言不过是一个短期问题，随着经济的发展，一切都会迎刃而解。

可一直到新加坡独立的1959年，该地区全年公私机构营建的住房总数不过4003套，而到了1966年，新加坡已经推动“组屋政策”已七年，可当时对房屋的需求仍然超过十四万套，而彼时新加坡每年的新建住房总数不过1.4万套。

而在经过半个多世纪的发展之后，2018年新加坡房屋自有住房率达到了91%，而新加坡有超过80%的人口居住在政府提供的福利性住房中。

·壹······

1959年新加坡从英国当局处获得了自治权力，然而当时新加坡地狭人稠，贫困交加，失业率高达13.6%，人均住宅面积不到6平方米，人均GDP更是低至1309.8新元，而从战火方息的1947年至59年，新加坡全境仍有四分之一的人口住在贫民区，三分之一的人口住在简陋的棚屋之中，而能享受到政府公共房屋福利的人，只占到总人口的不到10%。

同时由于英国殖民当局对新加坡的定位，导致新加坡在自治初期缺乏足够的工业规模。

感到独存不易，新加坡遂在1963年加入了马来西亚联邦，然而在时隔两年之后，新加坡便被马来西亚开除出局，被迫在1965年宣布独立。

然而屋漏偏逢连夜雨，由于失业人口大增，房屋又紧缺，陷入贫穷又无乏容身之所的新加坡公民，因此掀起此起彼伏的罢工和抗议。

··贰·····

意识到“有恒产者方有恒心”的李光耀，决定在发展工业之余，住房问题亦不可稍缓，要齐头并进，遂提出“使每一个公民家庭都要拥有自己的房屋”的政治主张——此既后来蜚声中外的“居者有其屋”计划之滥觞。

1960年新加坡设立了建屋发展局，专门营造组屋，可跟今日新加坡住宅政策不同的是，从1960年到1965年，组屋只租不售，而且只面向月收入低于800新元的低收入人士。

不过租金却极为低廉，单身人士所租赁的一居室月租金只要20新元，而二居室和三居室的月租金，也不过40新元和60新元——组屋租赁价格不超过当时平均工资的15%，而对于低收入阶层家庭而言，这些租金也大约只占月收入的20%左右。

而之所以只租不售，是因为新加坡在这一时期内，人口呈爆发性增长，虽然建屋局在短短五年时间之内，就建造了5.5万套房屋。可一直到1966年，新加坡所需住房数量在建屋局的当年统计中，缺口仍然达14.7万余套。

至1964年，新加坡基于当时东南亚艰难的国际形势，为了稳定多元社会下的新加坡，正式推出“居者有其屋”计划，开始将组屋面向低收入阶层发售，以稳固民心。

···叁····

但当时的新加坡经济仍然陷于困境之中，单一的转口外贸模式，使得新加坡严重依赖外国市场，抗风险能力极差，工业基础更是与今日不可同日而语——1959年新加坡工业产值仅占到GDP的8.63%。

单一的经济结构，贫富阶层悬殊的收入，使得新加坡所推出的“居者有其屋”售房计划效果极差，在1964年的发售首年中，组屋仅销售了1451户，不到组屋总数的3%。

而原因，正是因为哪怕政府发售的组屋价格已经极为低廉，但低收入家庭仍然无法负担20%的首付。

为了解决这一问题，同时也为了增加就业，利用“恒产与就业”巩固新加坡的多元社会，还为了改善国家过于单一且风险极大的外国市场依赖性经济结构，新加坡决心加大推动工业化的进程。

1968年，当时已升任至财政部长的林金山公开演讲时提到“会采取财政措施，鼓励出口导向工业”。

事实上，新加坡工业化筹谋已久，早在1961年李光耀就在新加坡西南设立了“裕廊工业区”，面积达到6480公顷，并决心投入一亿新元，进行为期七年的建设。

1962年，裕廊工业区迎来了“大众钢铁厂”作为第一家入驻园区的企业，而等到了1970年，园区之内的企业早已遍地开花，规模达到七千余家，而产业结构也从初年的服装、玩具等轻工业低附加值的厂家、企业，升级到了以炼油、造船等产业为主的现代制造业格局。

新加坡的经济增长亦一发不可收拾，GDP从1965年的9.75亿美金一路看涨到1970年的19.21亿美金——短短五年之内，经济规模竟翻了一番！

可出乎意料的是，经济的高速增长，虽然也带来了新加坡普罗大众的收入上涨，但组屋出售的状况却仍然不容乐观。

····肆···

为了加快“居者有其屋”这一稳定新加坡社会的关键政策，新加坡政府遂在1968年将“中央公积金”的适用范围从养老扩大到了组屋购买之中。

但公积金虽然属于新加坡政府的“多缴多得自助型福利制度”，强制公民缴纳，但由于利率高于银行，利息低于银行贷款利率，以及此后公积金适用范围的进一步扩大，使得新加坡人都乐于参与公积金——1981年时，公积金便能用于支付私宅购买，而到了如今公积金已经适用养老、住宅、家庭保险、子女教育、医疗等范围。

公积金的存在，不仅使得新加坡低收入阶层能够有能力支付首付，还能利用公积金进行还贷，甚至还能通过公积金账户向建屋发展局申请贷款，同时公积金也为新加坡政府在征地建房上提供了强有力的财力支持。

而为了进一步降低房屋成本，增加新加坡政府在征地上的主动权，新加坡也一改英国殖民当局的土地政策，在1966年以《土地征收法》取而代之。该法明确规定只要公共利益需要或者满足其他条件之一，新加坡政府就能以较低的补偿价格进行征地。

此外，新加坡常年向建屋局提供低息贷款——根据统计，从1960年到1970年，建屋局每年从政府获得4亿新元的低息贷款，同时还获得大量财政资金，以维持其运作，弥补建屋局因为远低于成本价出售组屋所带来的亏损。

三管齐下，再加上新加坡逐渐拓宽了公共福利性住宅的门槛，由低收入阶层，扩大到了高收入阶层以下，同时还不忘与时俱进的提供多样化住宅产品——从紧凑小户型，到如今的四世同堂型的五居组屋，以及提供给改善型需求的类似于私宅的EC公寓。

从此新加坡登上了自有房屋拥有率的快车道，1970年时新加坡相较建国之初，房屋自有率上涨了20.2个百分点至29%，到了1980年房屋自有率更是上涨到了59%。

随后短短二三十年的时间内，新加坡就在房屋自有率一项上彻底赶英超美，如今更以91%的房屋自有率成为了全球住宅政策之楷模。

····伍··

不管是建屋局从财政获得的大量补贴，还是借来却从不被追账的政府低息贷款，无疑都需要新加坡政府拥有强劲且持续的经济实力作为基础，而地狭人稠的新加坡可供选择的产业其实并不多。

上世纪七十年代以后，新加坡的工业完成产业升级，拥有了现代化制造业布局，甚至成为了全球炼油三大中心之一，但新加坡并未满足于此，在工业蓬勃发展的同时，新加坡的金融业也开始长远布局并迅猛发展。

1973年，新加坡证劵交易所方才成立，到了1995年，新加坡证劵交易所的上市公司已高达226家，市值规模超过2500亿新元，而金融业的产值也因此占到了新加坡国民生产总值的近三成。

但新加坡并未耽溺于金融和服务业所来的“美好前景”，落入空心化陷阱，而是坚持多元化的产业结构——工业、金融和服务业以及高新技术业多头并举。

至于今日，新加坡第二产业产值仍占到GDP的25%左右，跟金融业并驾齐驱，同时高新技术产业也迅猛发展，以信息通讯业为例，其产值从1990年的18.1亿，上涨到了2017年的175.8亿新元，经济规模上涨了近10倍！

正是完善的经济结构，使得新加坡避免了“产业空心化”的陷阱，不用将经济增长寄于房地产，免于房价畸形，公民群居以至于沦落到“失去尊严”的地步，最终动摇社会的局面。

·····合·

如今新加坡经济发展平稳，2018年人均GDP高达6.46万美金，远远高于昔日亚洲四小龙的同侪。而新加坡的住宅政策也在与时俱进，为各阶层提供合适房屋的同时，其价格和补贴力度依然足够大。

新加坡现在的公共福利性住宅分为两个大类，一为传统意义上的“组屋”，一为EC公寓。

在购买组屋时，分为成熟市镇和非成熟市镇，此外根据房型、收入不同，新加坡政府给予的补助金亦有不同，最高补助金能达到八万新元。

以非成熟的榜鹅市镇的组屋社区为例，两居室的组屋全额起售价为109000新元，在获得补助金后，购房者家庭最低只需要承担29000新元的购房款项——补助金最高为八万新元。

而同市镇同社区的四居室组屋起售价287000新元，在获得补助金后，购房者家庭则最低需要承担227000新元的购房款项——补助金最高则为六万新元。

再以成熟市镇淡滨尼的组屋社区房屋售价为例，四居室的组屋起售价312000新元，购房者需要自行承担267000新元的购房款项，补助金最高能达到四万五千新元。

而EC公寓，则是所谓的共管公寓，由建屋局等机构合并而来的住宅与发展委员会（HDB）跟私人开发商共同推出，主要针对改善型需求和新入籍人士，虽然购买EC公寓的补助金相较组屋较少，但根据收入、申请次数的不同，最高仍然拿到30000新元的补助金，同时EC公寓也只有同区私宅价格的60%。

可以说，新加坡数十年来的住宅政策可谓“一以贯之”，完全践行着“居者有其屋”，甚至于“应需而变”但“福利原则不变”。而新加坡之所以没有兜售土地，卖房抽税赚钱的需求，终归到底是因为仅靠治下各产业所提供的财税和收入就能满足政府的开支需求。

2017年，新加坡税收高达655.1新元，占政府当年收入的62%，此外淡马锡、金管局（MAS）和政投公司（GIC）的投资回馈在当年亦高达176亿新元，两项合计已经占到新加坡政府收入的90%以上，再加上其他收入，使得新加坡政府收入在2017年占GDP比重20.48%，再加上新加坡福利制度并非“全民平等式”而是““多缴多得式”，福利开支不比欧美浩繁巨大，仅占GDP8%左右，毫无财政压力。

综上而言，可见新加坡完全没有卖地赚钱的内驱动力，再加上近年以来保守主义在全球范围内卷土重来，民粹主义更是逐渐势大，多元社会下的新加坡，更需要贯彻“居者有其屋，恒产者恒心”的住房政策，稳定社会。

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