探寻新加坡住房模式：80%的居民住组屋

时代周报记者 覃梦奇

在“7·15”楼市调控政策发布一个半月后，9月1日，深圳住房要学习“新加坡模式”的话题上了热搜。

新加坡住房是什么模式？究竟有多大的魅力？

新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买政府组屋。与其它发达国家以公共租赁或房租补贴相比，这是一种截然不同的住房保障制度。

所谓政府组屋，即新加坡的公共住房，由新加坡政府机构建屋发展局（Housing and Development Board，简称建屋局、HDB）规划兴建，以优惠价格出售（少量租赁），让居民分期付款购买。同时，政府会给符合条件者提供各种购房津贴。

据《联合早报》报道，今天新加坡政府已推出超过100万套政府组屋，分布20多个市镇，覆盖了80%的居民，这些居民中住房自有率高达90%，人均居住面积达30平方米。组屋周边配套齐全，有医院、商场、体育馆、图书馆、学校和幼儿园，可以满足居民日常基本生活需求。

要认识普通新加坡人的生活面貌，认识组屋或许是最好的方法。

组屋+CPF模式

李文（化名）来自新加坡一个典型的中等收入家庭，从事出版工作的她和丈夫加起来年收入将近12万新币（约人民币60万），两人育有两个孩子。

结婚几年后，李文一家就在当地的二手市场购入了一套售价约为75万新币（约为人民币376万），面积为90平方米的四房式组屋（三个卧室一个客厅）。交了两成首付后，李文一家每月还需还贷2000新币（约为人民币10000元），这笔贷款费用只需从中央公积金（CPF）账户中扣除即可。

中央公积金是新加坡特有的社会保障制度，也是一个完全积累的强制储蓄计划。按照规定，规定参与缴纳的居民可以将一部分积累额购买住房、股票和支付教育及住院医疗费用上。对于不同行业、不同行业的雇员和公司， CPF分担额度和分配比例也不同。

超过100万新加坡家庭使用CPF买房，包括支付首付和还每月的贷款。低价组屋+CPF支付首付/贷款的方式，让不少家庭和李文家一样，可以实现“无现金”还贷。

建屋发展局网站数据显示，目前一套二手的三房组屋售价为24.3万新币（约122万人民币）至33.8万新币（约170万人民币）。从2006年开始，公积金还为首次购房的低收入人群提供额外的资助，因此低收入人群只需要用不到25%的家庭月收入来分期还贷。

新加坡的组屋面向中低收入的公民和PR（永久居民）群体，其中可购买的组屋类型、税率及补贴依据购买者身份（公民、年龄、购买次数、家庭收入、种族融合政策）而有所区别。

例如，一手组屋只允许家庭月收入在1.2万新币(约6万人民币）或以下的公民（或夫妻一方为新加坡公民）通过抽签的方式购买（35岁或以上的单身人士可独自购买；每个家庭有两次机会申购一手组屋）。进入市场的二手组屋则对购买者身份的限制相对放宽。

除了组屋，新加坡住房市场也为不住在组屋的居民提供各类私人住宅选择，如排屋、私人公寓和别墅等。数据显示，新加坡私人住宅价格从1996年到2020年这二十四年间累计只上涨了15%，平均每年只上涨0.59%。

组屋的历史

公共住房的概念最初源自欧洲的社会保障制度。结合本国的实际情况，新加坡采取了自助型的社会福利保障制度，并创造了独一无二的公共住房制度。

20世纪50年代，新加坡也面临过住房供应不足、居住环境恶劣的困境。1959年新加坡取得自治后，自治邦政府成立建屋发展局，大刀阔斧解决住房问题，并在女皇镇（Queenstown）开发了新加坡第一个卫星镇。

直至1964年新加坡独立前夕，政府开始推行“居者有其屋”计划作为其基本国策，目的是增强国民的归属感和认同感。

1968年，政府引入中央公积金制度，可以支付组屋的首付款以及月供，进一步让更多的普通市民以负担得起的价格拥有自己的住所。政府组屋的覆盖率从1959年的9%一跃至目前的80%。

公共住房的概念最初源自欧洲的社会保障制度。结合本国的实际情况，新加坡采取了自助型的社会福利保障制度，并创造了独一无二的公共住房制度。

2013年，在“李光耀与新加坡城市建设”研讨会上，时任市区重建局主席何学渊发表主题演讲时指出，“优秀的领导才能和治理能力、坚强的政治决心，以及适时推出的强硬法令，让新加坡从1960年代的一个 落后国家，变成第一世界的城市国家”。

一份市场调研报告亦指出，新加坡住房市场得益于三个关键的因素——严苛的土地制度使政府以低价获得土地建设组屋、灵活的税收制度（包括房地产税与房产印花税）严控房产投机、和强制性储蓄的中央公积金制度减轻购房压力。

另外，具有包容性的小区设计、从规划和设计到土地集中和施工再到管理和维护的一体化住房建设模式，以及强有力的长期政治承诺，是新加坡公共住房项目成功不可或缺的因素。

不过，当前的组屋也存在着产权期限问题。新加坡公共住宅的产权期限一般为99年，屋契年限较短的房屋可能面临贬值的风险。对于屋契年限小于30年的房屋，政府部门表示，业主们可以进行投票，选择是否让政府提前收回公共住房。政府收回房屋后，将对房屋状况、地段等进行核算，给予相应赔偿。

英国伯明翰大学教授约翰·布莱森（John Bryson）在比较新加坡和英国的住房制度时指出，今天，房屋在英国仍被视为资产投资而非社会资产，相比之下，新加坡组屋模式使其能更有效地对社区设施进行重建、维护及发展。

布莱森教还表示，虽然直接把新加坡的方案搬到其他国家似乎是不可能的，但在长期满足住房需求的方案中仍有可取之处。