不吹不擂，曼谷各大区域解读了解一下！
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开头先给大家讲个真实案例：
认识一位朋友，投资了一套泰国的房子，但是他的销售非常不给力，消息回复的慢不说，还支支吾吾说不清楚。
朋友可着急了，于是我介绍了一个很专业的销售给他。这才知道，这位仁兄买的房子总价才16万，销售大哥这单一共赚了300块人民币。
另外，这个项目和廊曼机场一个纬度，规划的天铁不知道什么时候通车，说到这里你肯定也明白了，以后租售的问题还多着呢……
很多人去泰国买房图的就是便宜，以为泰国物价低，房价也应该很低，殊不知房地产是不能用性价比来衡量的产业，想用白菜价赚翻天？
答案是：“想太多”
所以，我建议你在出手之前，做好功课。真实的泰国房产是什么样子的，投资哪个区域合算？真的如广告宣传的那样高收益，高回报么？
展露锋芒的天使之城
曼谷人口从2007年的800万开始飞速增长到2010年1200万，到现在1600万。2017年，外国赴泰游客达3538万人，同比增长7.9%。中国赴泰游客达980万人。
曼谷就像早年的上海，知名海外跨国企业争相投资，泰国本地的精英人群也纷至沓来。租房需求十分巨大，入住率达到90%！
据了解，大概有近8.7万名外派人员，日本人占据了外籍工作人员四分之一，过去五年时间里，中国外派人员的数量增加了近一倍，成为了第二大外派人员国家，现如今占到了泰国境内有工作许可证的外派人员的13.9%。
逾半数曼谷人有某种程度上的华人血统，每年都有大量移民及外国人涌入曼谷。
逐年增长的外来游客所带来的巨大客房需求，保证了泰国平均房租租金回报率及房产需求的源源不绝，及土地资源的不断上涨。
未来交通版图下的置业机遇
这张曼谷城市地图看不清楚吧，不要紧，因为我也看不清楚。不过你有没有那种似曾相识的感觉，尤其住在上海的朋友。
曼谷和上海一样都是沿河建立的城市，地图上蜿蜒流过的昭披耶河的形状和黄浦江绝对有异曲同工之妙。
只不过，曼谷市区的发展主要在河的东岸，看曼谷地图就像在看上海的浦东地图。昭披耶河东岸突出的地段就像上海的浦东陆家嘴。大皇宫、寺庙就在这里，曼谷就是以这里为中心发展起来的。
看下面这张区域划分，你就明白怎么回事了。
曼谷主要分为以下几大重要区域：
素坤逸区、巴吞旺、是隆/沙吞区、中心隆披尼、湄南滨河区、素坤逸外区、拉玛三区、拉玛九区、吞武里、邦瑟 （东南亚最大的交通枢纽）和曼谷周边区域。
未来规划将建设13条捷运线，包括8条主要线路和5条次级线路，预计2020年相继完工，完工后的交通线路是目前的四倍。
轨道交通产生的效益主要体现为站点周边的土地增值和土地开发强度提高，在曼谷，沿着地铁线购置房产是比较靠谱的投资方式。
下面贴上2017版的曼谷轨道交通图，大家可以先了解一下轨交情况。
1.蓝色MRT地铁线，目前唯一一条地铁线，日均乘客流量30万人次。
2.浅绿色BTS素坤逸线，与有曼谷长安街之称的Sukhumvit路重合，上连曼谷北部政务部门区域，中部购物区、外事区；下连曼谷东南端新开发区；日均乘客流量80万人次。注：2018年新通车9站。
3.深绿色BTS是隆线，始于众人熟知的Siam 购物区，途经曼谷第一老街silom路，途经昭披耶河，到曼谷西南端；日均乘客流量30万人次。
4. 红色Airport Link机场线，始于Pathumwan居住区，途经新区Rama 9 区域至素万那普国际机场；日均乘客流量10万人次。
下面就可以一本正经的开始吹了，给大家分析一下各个区的情况，个人观点，不喜勿喷：
1. 巴吞旺区Phthumwan——曼谷的黄浦区
可能你对巴吞旺没有什么感觉，但是说四面佛，你一定听说过。巴吞旺区域为轻轨Siam站至 Phaya Thai 区域，房子均价4万人民币/平。
老牌居住区，区域内高层公寓与老旧3层民房分布。多含有老式酒店、办公楼；原有医疗配套等。整体来说这几年发展较为缓慢，新建基建配套缺失，新盘开发商缺地，形成了老旧的印象；区域内多为本地传统租客为主，差不多脑补一下南京东路到人民广场就是了。
总结：当前该区域期房公寓在20万泰铢到35万泰铢/平米之间，即人民币4万到7万元/平米。最近很火的星耀暹罗The Room Phaya Thai就是在此区域。
2.中心隆披尼区Central Lumpini——曼谷上只角
继续对照上面的地铁图，Central Lumpini区域是以Siam为起点，至（E2 ）Ploen Chit站范围内；同时，包含Siam为起点至（S1）站Rachadamri区域。
上海历来有所谓上只角下只角之称，上只角指的是上海西部徐汇、长宁、静安区，历史上形成的一部分高档住宅区，也是传统的富人区。
在曼谷，中心隆披尼区无疑是曼谷的上只角。这里有相当于曼谷中央公园的Lumphini Park，相当于曼谷长安街的Rajadamri大道。
中央隆披尼的大多数地块都是皇室所有，所以土地供应量极度稀缺。在这个地段，是外国大使馆、五星级酒店、富人豪宅的集中地，区域的物业几乎都是奢华档次。
生活配套随齐，但根据现状看，本地居住者少，主要还是因商业氛围太浓，生活气息不足，不受本地实际刚需青睐。当然，对于投资者来说，必须是块宝地。
总结：当前该区域期房公寓价格在25万泰铢到35万泰铢/平米之间，即人民币5万到7万元/平米，是曼谷房价最高的区域。其中，新开盘的号称东南亚最豪宅的98 Wireless开出了约合人民币110000/平方的均价，创造了曼谷楼盘的新纪录。
3.素坤逸区Sukhumvit——曼谷的淮海路加徐家汇
对照地图上的区域是轻轨站（E3） Nana站至（E9）On Nut站，属于宜商宜居的地段，因为有很多写字楼，又属于曼谷传统上的居住区，已经发展成为曼谷市中心一个重要的繁华地段。
Sukhumvit BTS整条线可分为三段：
①最繁华段Siam站-Thong Lo站，建设情况基本已属饱和状态，可开发地块已非常匮乏；Thonglor是曼谷的第二大商圈，其商业地位应该仅次于大腕级别的Siam商圈。
②第二繁华段/正发展建设中阶段Mo Chit站—Ratchathewl站和Ekkamai站—On Nut站，属于Sukhumvit线上地产项目开发量最多的地段，也是最具有投资潜力及升值空间的部分；
③第三发展段Bang Chark站—Bearing站，属于未来最具有发展潜力和空间的部分。
在Ploenchit站旁边有被称为贵妇百货的Central Embassy，Phrom Phong站旁边有两大shopping mall，以Thong Lor为中心，是曼谷的日本人传统集中居住区域，又有曼谷的兰桂坊之称。
所以，如果以上海来类比的话，我觉得应该相当于古北区的淮海路加上徐汇区的徐家汇。
这个地段不仅泰国的富裕阶层喜欢选择居住，也是旅居曼谷的大批外国金领、白领选择置业或租房的主要地段，所以租售两旺。
另外，Thonglor由于位于Sukhumvit中心路段，受捷运带动周边地块开发较早，加上泰国土地私有制且没有“强拆”一说，地皮资源有限，可供开发公寓的地皮更屈指可数。加上Thonglor商圈是一个成熟商圈，顺延捷运黄金路线、依靠超级奢品商城和繁华商务CBD区等片区优势尤为明显，致使Thonglor公寓价格与日俱增。
总结：Asok站——Ekkamai站，此区间所谓是曼谷开发商竞争最为激烈也是出租市场最为活跃的区域。通常情况下，我们称之为日本区、曼谷富人区。均价4万元/平起，特别高端到达9万元/平。
可关注Ekkamai、On Nut房源，当前价位较为合理，在12.5万泰铢-17.5万泰铢之间，即人民币2.5万-3.5万元/平米。
另外，要注意的是，Nana站比较特殊，想必大家都有所耳闻，房产要谨慎考虑，对外出租有困难，本地人与老外都不买账（参考实例：68平方，租金仅仅为3600元/月）。若做短期投资的金主，请慎重。土豪和长期投资的金主，请忽略。
4.素坤逸外区Sukhumvit Outer——曼谷的徐汇加闵行区
该区域是指自轻轨 Bang Chak—— Bang na站之间的这段区域。
在BTS 素坤逸线Ekkamai站以外到 On Nut站之间的区域，属于发展中的新兴城区，在老旧的地块中间，不断有新的楼盘出现。
这个地段的特点，有点像2000年上海内环线以外的徐汇区和中环附近的闵行区。是本地刚需居住区、本地租客租房区域。
总结：总价较低，有不少人在此区域居住。比如邻近BANG CHAK站的期房公寓在10万泰铢/平米左右，即人民币2万元/平米，适合自住及长期投资。
5.是隆/沙吞区silom/ sathorn ——曼谷陆家嘴
该区域自轻轨深绿色线Sala Daeng至Sura sak站范围。是曼谷的老牌金融商务区，真正的CBD。许多国际大公司以及泰国大企业的总部在这里，也被称为泰国华尔街。
虽然也有很多高层公寓，但这个地段在曼谷的定位还是被认为是商务办公为主，和上海陆家嘴很像。
有文章评论过，白天的silom西装革履，形容办公人群来来往往；夜晚的silom 灯红酒绿，三五朋友于觥筹交错间谈天说地；周末的silom，巷子里各式咖啡厅、餐厅和休闲吧好不自在。
住在silom路别墅富人朋友说，silom路巷子窄，交通拥堵，基建落后，为他们为什么不搬。答曰：你不懂，你周末或者晚上看看silom，就知道这里才是曼谷的生活味道。
沙吞不做过多介绍，Sathorn与siom就形同手足般一条线上，紧紧相连。这里是游客必来之地，尤其是欧美人，短租前景一片大好。
总结：期房公寓价格高，以商务楼为主。均价约为接近人民币4万元/平方。
6.拉玛三区Rama III及湄南河滨区——曼谷南外滩
拉玛三区有很多古迹寺庙，以及曼谷的唐人街，感觉有点像上海的老南市区。湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹，最著名的要属大皇宫、卧佛寺和郑王庙。
作为老牌的景点区域，几十年前拥有曼谷少有的五星级酒店，希尔顿酒店、喜来登酒店、香格里拉大酒店，但是如今经过岁月的洗礼，这些酒店也显得略有沧桑。
这个区域距离现有的轨道交通较远，但是沿着rama 3 路有快速公交线（BRT），主要是曼谷当地人居住，以河边别墅为主。
总结：这个区域适合长线投资，均价约为人民币2-3万/平方。
7.拉玛九区Rama 9——曼谷的浦东
Rama9区域是曼谷经济崛起的一个新CBD区域。中国大使馆和部分中资企业位于该区域，所以这里华人也较多。
相信你遇到的大多数投资顾问们介绍自家项目的时候，最喜欢提到的super Tower，G Tower，移民局，联合利华，华为办事处等，都在这个区域。
泰国政府想在北区再建一个新城，将其打造成曼谷金融、文化中心，未来新增一条橙色地铁线。
总结：交通便利，曼谷唯一的环形地铁经过于此，商业配套也逐步完善，将有较大的升值空间。目前RAMA9核心区域的期房公寓价格均价为15万泰铢/平米，即人民币3万元/平米。但是PS一句，目前已经被中国人炒高了不少哟！
8.邦瑟 Bang Sue ——曼谷的虹桥新区
曼谷的一个交通枢纽。车站由泰国国家铁路所有，兼具长途客运、通勤客运和货运业务，车站未来将改建成东南亚地区最大的交通枢纽中心，中泰高铁的总站。
Bang Sue交通枢纽中心未来是泛亚铁路三条线交汇点，完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在该站转运，预计2021年完工。
已连接的轨道交通包括：蓝色MRT 线(运营中)、浅绿色Sukhumvit 线(运管中)、廊曼机场线(在建)、中泰高铁线。
总结：Bang Sue Grand Station落成后，预计每天将吸引人流超过30万人次。
投资曼谷是否稳赚不赔
2010年，曼谷GDP占泰国GDP的比例为29.1%，至2015年，曼谷的人均GDP仍在全国平均线的两倍以上。
这组数据可能没有很强烈的感触，尤其没有去过曼谷的人，那么，看看这组数据：
曼谷和国内几个城市的对比，你会发现，曼谷的整体水平已经达到国内二线城市的水平，和南京、杭州、成都这类城市的活力相当。
据莱坊国际的统计，曼谷去年一年涨了5.9%。跟国内的城市比起来肯定是逊色的，但是，在政策频繁变动的国内，你还有底气把钱大把的撒入房地产市场吗？
投资泰国房产绝对不是看涨房价，而是它稳定的房价变动以及健康的租金回报率。
我们先来看看下面这张图，代表曼谷过去五年里公寓房价上涨最大的几个区域，它们分别是：
数据来源：nexus
- Thonglor：66%；
- Ekkamai：61%；
- 拉差达－拉玛四：58%
- Phahon yothin：55%；
- Langsuan：46%；
- Phaya thai：40%
- Sathorn：37%；
- Thon buri：36%
曼谷上涨最猛的是通罗Thonglor，高达66%，前面我提到，均价4万元/平起，特别高端到达9万元/平，租金回报也是非常可观的，其租客群体多为来自日本、欧洲和美国等地的移居者，基本上都为商务区上班族。
像曼谷中心的核心区域，如Thonglor、Langsuan和Sathorn的一卧房租价在8600元-10400元，而两卧房的租价则在13000元-16400元，其他市区地段的一卧房的租价为3940元-6700元，两卧房则为6700元-10920元。
也就是说，户型上，一卧和两卧的租价不相上下，两卧约多出1-2％左右。
看看下面这份数据，供参考：
在投资回报率上，回顾过去五年曼谷公寓的投资回报率，2013年的数据为每年6.1%左右，Ekkamai区则傲居榜首回报率高达7.7%，接下来是Phahon Yothin 7.2%、Thonglor 6.6%，和Langsuan 5.6%。
除了租赁回报以外，投资者获得的转售回报率也逐年增涨。
泰国的项目多以期房为主，很多项目为了回笼部分资金，会在还没开工的时候就启动部分预售，预售的价格都会非常有竞争力，且通常首付为10%-30%。当然，相对应的，购买楼花的风险也会更大，项目建设中有太多不确定因素，项目延期交付甚至烂尾也并不是没有先例。
一般来说，项目从预售楼花到交付，整个升值空间在10%-30%左右的比较多。
总得来说，海外投资是一个热浪，但是，从众不能盲从，对房地产要有敬畏之心，主要还是要自己懂，下功夫去研究。
总结一下本篇文章分享的内容，可以概括为这么几句话：
“地段、地段、地段”
“首选轻轨，其次地铁”
“切勿跟风，慎选投资客疯抢的期房”
“转售针对泰国人，租赁针对外国人”
“豪宅的投资价值不在租金，而在增值”
“交通规划超过800米以上慎选”
“在买房评估时，一定要考虑泰国人的办事效率问题。”（你以为的规划中的线路不是你以为的线路）
几次考察发现，还有一些因素，也是海外投资不得不考量的：
1. 本地人口老龄化，人口减少中。你没看错，泰国是未富先老，少子化严重。可能泰国文化的同性文化等，也会导致人口的减少。
2. 二手市场还不够活跃，未来能不能轻易出手是个问题。
3. 公寓看似租售比高，但扣除偏高的管理费，以及15%的空置率，回报率还是要再掂量掂量。
4. 曼谷出租的房子明显供大于求，房东要争取租客，对房子的装修和保养的投入明显大于国内，往往都是每次旧租客搬出就重新翻新一次，这样有利于房子更快出租。
5. 土地私有，导致土地供给无限且缺乏规划，公共设施更新慢，土地升值乏力。
6. 国人购买杠杆低，能贷款的项目少，每月还款还新加坡币，还要考虑汇率的风险。
7.关于一些开发商给出的看似优惠的包租条件，其实就是开发商的一个小把戏，羊毛依旧出在羊身上。某种意义上说便宜真的没有好货，好货也真的不便宜。（想想开头讲的朋友的故事）
最后再讨论一个大家关心的话题：曼谷房价会不会持续涨？
我这次考察和整理资料后得出的结论是：会。
最近的加息事件后，人民币汇率进入了贬值的阶段，所以更多的中产阶段开始谋出路，保护钱袋子。手头有个五六十万闲余的钱，总不能等着白白贬值吧！所以，会有更多人押宝3小时左右就能到达的东南亚地区。
新加坡门槛已经很高了，马来西亚100万马币（相当于160万人民币）门槛有点高，越南是个排华的城市，菲律宾你敢去吗？
曼谷楼市在稳中求进，就像个健康的宝宝，各项身体指标都很好。永久产权，没有遗产税，精装交付，高品质医疗，国际化教育体系，税费低，仅1%起。
人口流入使得未来靠近公共交通、市中心的地皮会异常紧俏，为了出行方便，本地人最有可能成为接盘侠，也会愿意在市内买一套房。求求各位在挑选曼谷的项目时，一定一定要多做研究、亲自去考察。
至于其他的，交给上帝吧！投资这种事情本来就带着些许运气的成分在里面！
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