老商圈的存量商场改造，要如何推陈出新，才能创造破壳爆点？

近年来，伴随着时代的发展，消费形式的升级，各区域商业体的崛起，老城区商圈客群逐渐被稀释，原本抱着一线生机的“百货老将”早已溃不成军。在商业消费场所从商铺吸引到深度运营的整体运作之下，门庭若市的南北大街商圈日渐没落，从前市民购物必逛的街道退步成门可罗雀的萧条景象。

其实不管在任何城市，老城区旧商圈的“老龄化”，一直都是城市发展面临的难题。那么，老城区里的旧商业，又该如何在改造中自我突破，活化传统商圈呢？一起来看看以下案例 ——

#上海广场

SHANGHAI PLAZA

始建于1900年的淮海中路，是上海淮海中路东面标志性建筑之一。中国的城市街巷中，似乎没有哪一条街，如淮海路（旧称霞飞路）一般将东西方人类最前沿的文明内容兼收并蓄，生出世间独有的「摩登上海气质」。

九十年代的上海广场是一个以零售跟餐饮为主的商业项目，传统而单一，设计老旧，体验感不强。它更多的是满足周边居民和普通办公人群的需求，提供传统片面化的商品及服务。

重新出发的上海广场，以商办同圈，多元社交的理念为基调，着眼于社交·眼界·玩味。聚焦多元化的客群与需求，发掘时间轴上的多点客群分布，在全天候及多族群方向上进行深度研发。

更新后，项目的一至二层仍设为商业功能，三至五层则引入了创新活力办公空间Wework。这一全新的跨层功能混合配置为办公和商业的共生共赢提供了绝佳的机遇。

未来，在这里，工作、生活、休闲等融为一体，形成一个成熟的商务循环系统和自有生态圈，体现的是上海广场独创的“商办同圈”生态自循环模式。

在上海广场淮海中路沿龙门路的外立面沿用了原建筑弧形立面，采用全玻璃幕墙配以渐变的丝网印刷釉点图案，虚实合一，不仅为办公提供了最大化采光和通透视线，同时兼具商业物业的标志动感。

引领“商办同圈”的同时，社群的打造也是上海广场尤为关注的问题，它希望租户自身可以具备社群平台的打造能力和运营能力，最后通过整个社群的打造把上海广场变成一个更大的社区。

120年的历史沉淀，淮海中路不仅有着丰富的历史文化内涵，也需要更多时代精神。所以在改造中如何体现建筑和时代的关系，也引发了创新者的不断思考。

最终，上海广场的建筑在三个街角开敞，以一种欢迎的姿态迎接来自四面八方的消费者。建筑的外部改造延续了原有结构，搭配渐变彩釉图案的律动，强化了上海广场作为“城市延伸“的基调——开放，多元及灵动。

对于上海广场而言，这一次的改造不仅体现了“社交·眼界·玩味”的全新品牌定位，更是承载了上海淮海中路的商业新生力。

#常州新世纪

CHANGZHOU NEWCENTURY

常州新世纪商城的前身，是一栋6层楼高的以百货为核心的商业体，总面积约为3万方。自深耕于常州的普灵仕集团接手后，得益于特殊城市发展时期的红利与政策，从原本的6层楼一路改造发展至16层，逐步成为常州市内全功能型家庭式潮流购物中心。

16层的商业综合体在国内屈指可数，在这样的情况之中，新世纪商城将其内部1-8层为零售百货区，8楼以上为体验式业态楼层。例如：9-11为以生鲜市集为核心的风尚美食综合体，12-13层为中影国际影城，14-16层则是常州人的精神文化地标之一“半山书局”。

在“盒子式”的商场消费场景中，影院普遍位于各大商圈顶层位置，与餐饮业态相临近。从消费动线出发，电影院往往是最有目的消费的一站，而新世纪商城将“半山书局”覆盖其之上，其所处的位置，恰巧与传递给消费者的“半山生活”理念不谋而合。

由此可见，新世纪商城扩建后的清晰商业运营逻辑：1-8层为核心租金与收益担当的高坪效零售区域，9层以上则是一个吸引全城客群的全体验式“引流神器”。

一条优秀商业街的吸引人之处肯定还应该包括精美的橱窗与行人互动，而这也是现在南北大街非常欠缺的体验。

所在设计师明确了在项目的建筑整体中，要带有一定的Artdeco元素，上中下分段的比例均有弧度。选取了拱形立面单元的元素，呼应整体的建筑风格。通过这种软化加建后的庞大建筑形体，减少了整体压迫感，使其空间尺度更加宜人。

低区立面最后呈现出来的是连续拱形双层通高橱窗展面，橱窗通体为白色窗框，以黑色黑晶沙石材为底并突出于墙面。同时，大面积的橱窗双层通高橱窗单元给了品牌LOGO与美陈元素发挥的空间。

在最关键的建筑主入口处，由于整体建筑对街角呈45°，可视性极佳的入口，成为奠定商业整体气质调性的绝佳机会。

因此也就有了这个显著的地标入口：三层弧面入口。入口整体为玻璃幕墙，从底部到顶部层层往外挑出，最终形成一个壮观的主入口形式，与橱窗单元构成整体，吸引着消费者的目光，引导其进入商场。

不断迭代的新世纪商城，又一次完成了形象与品牌的全面升级。而更重要的意义在于，通过一处单体建筑面的提升，人们能够感受到老商圈久违的商圈活力被激发，提升顾客对于整个商圈的认知。

这也是现在国内存量商业面临困境的大背景下，一次有意义的尝试。

#新加坡FUNAN

Funan DigitaLife MALL

从1985年开始营业的新加坡Funan大厦，历时三年、耗资28亿进行闭店改造。成为一个崭新的集购物中心、办公楼、服务公寓于一体，将科技体验融入商业综合体。

作为国际商业地产存量改造的一范本，新加坡福南数码生活广场充分利用其自身的地缘优势联通整座城市。打破传统数码城死板的模式，注入了新的元素，定位成为新加坡人心中是最值得信赖的数码产品地标级购买地和亚洲领先的IT商场，升级改造，重获新生，成为新加坡首个“O2O购物中心”。

不管是购物中心、商场、还是商业街，存量商业的发展既面临着挑战，又充满着机遇，有的固守传统，在挣扎中消亡，有的积极转变，在拐点中重生。

#上海TX淮海

SHANGHAI TX

魔都老牌地标TX淮海，曾是上海新潮时髦的一大象征。作为中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间，TX淮海由司徒文聪操刀，共占地27000㎡，整整6层楼，每层楼都拥有着独特的社群文化，是一个聚集了当代艺术、潮流、美食、社交的巨大空间。

TX淮海不是一个传统的商场，它是一个策展型的商场，为大众构建一个崭新的潮流地标，同时它也是一个植入式的艺术空间，汇集起全球的艺术家和设计师，用科技手段传递全球的创意文化力量，让每一位消费者都能在这获取到最新的潮流艺术文化资讯，也能用年轻而独特的方式表达自我。

商场总体分为三种展览空间，分别是公共空间、商业零售空间和主题空间,以“DIGITAL数字化、OASIS可持续、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”为城市永续发展的核心理念，这也是TX淮海倡导的生活方式。

年轻的消费方式正在影响着各个阶层和各年龄层的消费群体，“社群标签赋能”也跨越了国籍、性别和距离，也正在影响着商业空间的发展，以策展思维进行的商业空间设计是否会成为未来的主流，让我们一起拭目以待。

#上海新天地

SHANGHAI XINTIANDI

上海新天地是上海的“城市客厅”、“城市名片”，曾经多次获得国际国内荣誉奖项。22年前，在“Lifestyle”在国内还很新鲜的时候，它首次改变了石库门原有的居住功能，创造性地赋予其商业经营价值，成为国内街区商业的标杆之作，也是最早拥有社交功能的商业空间。

2.7万平方米建筑面积的体量，决定了项目定位不可以过于贪心，需要更加“精准”，最后它的定位是瞄准女性客群，从商场格调、色彩，到甄选品牌，各个方面都非常精准到位。

建筑结构层面并没有进行太多的改变，改造完成后的整栋建筑给人一种原本封闭的盒子逐渐被打开的感觉，只是在商场前的广场上新增加了通往B1层的下沉广场、直通3层的跨层自动扶梯。改造的着重点放在了如何基于“运营理念”来做规划设计。

打造“文化及社交目的地”是上海新天地项目一直秉承的目标，而事实也证明它做到了。新天地广场的重启开业，也成为了淮海路商圈近年来比较大型的存量改造项目的代表之一。

写在最后

对于城市的未来，仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄则指出：“城市更新”肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。

如何让老商圈的存量进行升级，兴许才是城市更新实践的难题。在消费者更加注重场所认同感而非满足于解决购物需求的当下，一个商业中心应该从更多的维度去满足这种高阶的消费需求 ···

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